В целях повышения уровня рождаемости семьям с двумя и более детьми оказывается помощь в виде материнского капитала. Законотворцы предложили несколько направлений применения субсидии, наибольшей популярностью среди которых пользуется оптимизация жилищных условий. Многие граждане используют эти средства для покупки жилья в ипотеку. Однако нередки случаи, когда семья сталкивается с необходимостью продать такую квартиру, например, для приобретения жилья с большей площадью. Так, возможно ли провести сделку отчуждения такой недвижимости, какие требования предъявляются контролирующими органами, а также каков порядок действий в этом случае.

Условия продажи ипотечной квартиры, купленной на МК

В законодательстве не зафиксированы какие-либо запреты на реализацию жилья, в покупку которого были вложены средства материнского капитала. Однако ряд нормативных актов содержат требования, предъявляемые к сделке по отчуждению подобного жилья.

Сделки с недвижимостью, приобретённой на средства МК, регулируют следующие нормативные акты:

  • ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 254-ФЗ (раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом);
  • статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 (поясняют обязанности родителей перед детьми, правила сделок с имуществом ребёнка и общие правила купли-продажи);
  • Семейный кодекс РФ (напоминает, что дети признаются участниками долевой собственности);
  • Жилищный кодекс РФ (устанавливает минимальный размер доли в жилом помещении для каждого члена семьи).

Если родители решили продать квартиру, купленную на государственную субсидию, то они должны быть готовы к пристальному вниманию не только со стороны ПФР, но и органов опеки и попечительства.

Дело в том, что сделки с недвижимостью, принадлежащей в том числе и детям, не проходят мимо ООиП.

Согласно законодательству в квартире, приобретённой на средства из бюджета, необходимо выделить доли всем членам семьи.

Распределение долей может быть равным или же нет. Данный вопрос решается родителями при оформлении обязательства о выделении долей, которое затем удостоверяется нотариусом.

Обязательство составляется, если нет возможности сразу же выделить доли.

Это касается таких случаев:

  • строительства частного дома;
  • покупки недвижимости одним членом семьи, т. е. жильё не находится в общей собственности;
  • при участии в долевом строительстве;
  • жильё приобретается по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (право собственности можно оформить только после выплаты всей суммы по договору).
Обязательство о выделении долей

Обязательство о выделении долей оформляется и удостоверяется нотариусом в том случае, если не получается сразу же выделить доли в квартире членам семьи

Наиболее распространённые варианты распределения долей:

  • с учётом санитарных норм в зависимости от региона;
  • соразмерно сумме субсидии, затраченной на покупку квартиры;
  • в равных количествах для родителей и детей (если в семье четыре человека, то каждому достанется по ¼).

В связи с тем, что на законодательном уровне не предусмотрено, когда именно жильё, приобретённое на средства МК, может быть выставлено на продажу, вопрос этот решают сами собственники. Сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи ещё не обзавелись своими долями. Однако подразумевается, что уже есть письменное обязательство о выделе долей или оформленное на его основе соответствующее соглашение (дарственная). Далее нужно получить разрешение у ООиП на продажу жилплощади.

Сотрудники ООиП принимают положительное решение только после того, как проверят следующие факты:

  1. Будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье.
  2. Соответствует ли новое жильё установленным нормам:
    • условия проживания в нём должны быть не хуже, чем в предыдущем доме;
    • обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства;
    • метраж на человека должен составлять от 9 до 12 кв. м в зависимости от местности.
Табличка с надписью «Отдел опеки и попечительства»

Органы опеки и попечительства удостоверяются, что в процессе сделки купли-продажи не произойдёт ущемления прав несовершеннолетних собственников недвижимости

Разрешение выдаётся, если подразумеваются:

  • покупка новой квартиры;
  • обмен жилплощадью;
  • строительство собственного дома;
  • размещение вырученных средств на вкладе на имена детей.

Если дети достигли совершеннолетия, разрешение органов опеки не потребуется.

Стоит учесть и такие нюансы:

  1. Если квартира находится в собственности менее трёх лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — пять лет), при её отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру. Можно избежать налогового обременения, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде.
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент её продажи ещё не погашена, также необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:

  1. Заключить предварительный договор с покупателем, который выделит предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заёмщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременение банка. Далее покупатель отдаёт оставшуюся сумму, а продавец передаёт недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке.
  2. Согласовать сделку с банком. Именно финансовое учреждение в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчётов. За свои услуги оно может взять определённую комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что он точно получит разрешение на отчуждение жилья.
  3. Недвижимость продаётся в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение нового заёмщика от банка, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идёт подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, т. к. недвижимость остаётся в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Общий порядок реализации такой квартиры выглядит следующим образом:

  1. На первом этапе семья формирует пакет документов, которые требуются для получения разрешения на продажу объекта от ООиП. Делается это предварительно, чтобы потом не тратить время на поиск затерявшейся бумаги. Перечень документов указан ниже.
  2. Затем родители пишут соответствующее заявление и подают его с документацией в орган опеки и попечительства.
    Заявление в ООиП на продажу квартиры

    В заявлении, адресованному ООиП, указывается размер доли ребёнка в продаваемой квартире

  3. В случае положительного исхода сотрудники ООиП выдают заявителю разрешение продать объект недвижимости. Срок ожидания ответа может растянуться до тридцати дней.
    Распоряжение о разрешении продажи жилого помещения

    Разрешение на продажу квартиры оформляется ООиП не более месяца

  4. Далее необходимо заручиться согласием банка на продажу ипотечной квартиры.
  5. Семья подыскивает покупателя, которого не пугает покупка жилья с обременением.
  6. Проводится сделка купли-продажи. Покупатель переводит на счёт продавца первоначальный взнос, размер которого устанавливается двумя сторонами.
  7. Обязанности, лежащие на продавце по отношению к ипотечной квартире, переоформляются на покупателя.
  8. В Росреестр подаются бумаги для регистрации права собственности на жилой объект.
  9. Далее снимается обременение с ипотечной квартиры.
  10. Производится окончательный расчёт между сторонами сделки.

Согласие на продажу квартиры, выданное ООиП, действует в течение трёх месяцев. Если семья за это время не успеет выполнить намеченное, придётся снова обращаться в данную организацию за выдачей разрешения.

В ООиП подаются такие документы помимо заявления (оригиналы и копии):

  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении/расторжении брака;
  • бумага о праве долевой собственности членов семьи на квартиру;
  • техпаспорт на объект недвижимости;
  • справка из ЖКХ об отсутствии неуплаты за прошедший период по коммуналке.
    Справка об отсутствии задолженности

    Одним из документов, предъявляемым в ООиП, является справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

В заявлении следует зафиксировать, в связи с чем родители захотели отказаться от имеющейся квартиры, равноценна ли ей замена.

Не возбраняется указать такие причины:

  • желание купить квартиру большего размера;
  • смена района или города в связи с переездом;
  • продажа квартиры в связи с нехваткой средств на лечение, образование ребёнка.

Для получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры нужно подтвердить:

  • платёжеспособность покупателя;
  • отсутствие ипотечного долга;
  • перевод денег покупателем, за счёт которых будет ликвидирован оставшийся долг по ипотеке;
  • снятие обременения с квартиры.

Банку необходимо предъявить такую документацию:

  • документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
  • обязательство о выделе долей всем членам семьи;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • разрешение ООиП;
  • согласие супруга, заверенное нотариально;
    Согласие супруга на продажу квартиры

    Банк предпочитает удостовериться, что квартира продаётся без возражения супруга (супруги), с этой целью составляется письменное согласие в присутствии нотариуса

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • оценка рыночной стоимости;
    Титульный лист отчёта об определении рыночной стоимости квартиры

    Оценка рыночной стоимости квартиры обязательно запрашивается финансовым учреждением

  • расписка в получении задатка или аванса;
    Расписка о получении задатка на квартиру

    Владелец ипотечной квартиры предоставляет банку расписку в получении задатка за недвижимость, где указывается переданная покупателем сумма денег

  • выписка из домовой книги и ЕГРН;
  • справка об отсутствии задолженности по коммуналке (например, из ТСЖ);
  • справки от продающей стороны из психоневрологического и наркологического диспансеров.
    Справка из наркологического диспансера

    Банки нередко требуют с продавцов недвижимости справки как из наркологического, так и из психоневрологического диспансеров

Перечень документов может варьироваться в зависимости от банка.

В договоре купли-продажи фиксируются такие сведения:

  • Ф. И. О. сторон сделки;
  • законные основания для проведения сделки;
  • характеристики недвижимости, адрес местонахождения;
  • сумма сделки, срок её полной оплаты покупателем;
  • сумма задатка, который продавец получил от покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения о правоустанавливающих документах на недвижимость;
  • подписи сторон и реквизиты счёта продавца.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

В договоре купли-продажи фиксируются сведения о сторонах сделки и об отчуждаемом объекте недвижимости

Для регистрации сделки в Росреестр подаются такие документы:

  • документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
  • свидетельство о браке (разводе);
  • согласие супруга на продажу жилья;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки;
  • расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение ООиП;
  • кредитный договор;
  • квитанция об уплате госпошлины (подаётся со стороны покупателя).

Регистрация права собственности производится в течение недели. Стоимость госпошлины составит 2 тыс. р. Многие потенциальные продавцы бояться не получить деньги от покупателя по завершении сделки. Однако в случае с ипотекой риск минимален.

Это объясняется следующими причинами:

  • сделка строго контролируется банком;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный счёт они уже точно будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Как продать ипотечную квартиру и обзавестись новой

Встречная покупка квартиры — это операция, когда человек передаёт право собственности на своё жильё и приобретает другое. Деньги помещаются в банковскую ячейку, после чего их забирает собственник той недвижимости, которую хочет приобрести гражданин. При этом новую квартиру можно также купить и в ипотеку.

Особенности таких сделок:

  • операции по купле-продаже разных объектов недвижимости производятся с минимальной разницей по времени или без неё;
  • осуществляется одновременная регистрация договоров.

Пошаговая инструкция будет выглядеть следующим образом:

  1. Определяем стоимость своей квартиры. Далее необходимо рассчитать, какая доплата понадобится для покупки желаемого жилья.
  2. Определяемся с банком-кредитором. Удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий заём. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельно допустимое соотношение платёж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50–55%.
  3. Подписываем документы с банком (кредитный договор, закладную).
    Типовой кредитный договор

    В кредитном договоре прописываются условия предоставления кредита заёмщику и условия расчёта по нему

  4. Арендуем ячейки в банке.
  5. Ищем покупателя. Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу.
  6. Проводим сделки по продаже квартиры с обременением.
  7. Покупаем новую квартиру в ипотеку. Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора.
  8. Регистрируем право собственности в Росреестре и подписываем акт приёма-передачи с одновременным окончательным расчётом.
    Акт приёма-передачи квартиры

    Акт приёма-передачи внимательно изучается и подписывается сторонами сделки

В договорах купли-продажи необходимо зафиксировать следующее:

  1. Условие, что продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья.
  2. Срок освобождения помещения. Обычно, как только гражданин получает встречную жилплощадь, он перевозит в неё все свои вещи. На это отводится оговоренный временной отрезок.

Проведение встречной сделки имеет определённые сложности, т. к. операция требует затрат сил и времени. Чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать грамотных риелторов и нотариусов. Например, именно риелтор договаривался по времени со всеми заинтересованными сторонами. И это очень важный момент, ведь если кто-то один откажется от приобретения или продажи жилья в последнюю минуту, то сорвётся, естественно, и другая сделка.

Видео: нюансы продажи ипотечной квартиры с МК

Ссылка дана в комментариях редактору (здесь не размещается).

Законодательство не запрещает гражданам выставлять на продажу ипотечные квартиры, приобретённые за средства материнского капитала. Однако за одобрением такого поступка следует обращаться в органы опеки и попечительства, а также в финансовое учреждение. ООиП не препятствует сделке, если семья выполнит все требования, в т. ч. предоставит детям доли в будущем жилье, соразмерные с долями в продаваемой квартире. Сам порядок продажи квартиры достаточно громоздкий, особенно если подразумевается встречная сделка по приобретению недвижимости в ипотеку.