С 2007 года в нашей стране действует программа, призванная помогать семьям, в которых родилось двое и более детей. С этой целью из бюджета выделяются средства в размере 453 026 руб. (такая сумма актуальна на 2019 год) и направляются на удовлетворение каких-либо нужд, в т. ч. на оптимизацию жилищных условий. Многие граждане вкладывают средства материнского капитала в покупку недвижимости, и вот тут возникает много нюансов, о которых следует помнить владельцам сертификатов.

Законодательное регулирование вопроса

Материнский капитал нельзя расходовать необдуманно. Граждане должны тратить бюджетные средства на чётко установленные цели, при этом не выходя за грань установленных правил. Так, использование указанной социальной помощи на покупку недвижимости обязывает владельца сертификата предоставить своим детям доли в этом жилье. Жилой объект, приобретаемый на эти средства, не может регистрироваться только на одно лицо.

Наделение детей долями регламентируется следующими нормативными актами:

  1. ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ст. 10). Предусматривает право граждан на получение материнского капитала и использование его на ряд нужд, в т. ч. на улучшение жилищных условий. В этом случае жильё, приобретаемое с привлечением средств МК, семья обязана оформить в общую долевую собственность.
  2. СК РФ (ст. 34, 38, 39). Согласно кодексу, дети должны признаваться участниками долевой собственности.
  3. ЖК РФ. Устанавливает минимальный размер доли в 6 кв. м. Но на практике требуется большая квадратура. Размер доли может варьироваться в зависимости от региона.
  4. ФЗ от 04.2009 № 72. Вносит в действующие акты изменения, необходимые для улучшения ситуаций с выдачей и использованием сертификатов на МК.
  5. ФЗ от 13.07.2015 № 218 (ст. 42). Устанавливает необходимость регистрации соглашения о выделе долей в нотариальной конторе. Относительно указанной нормы права нет разъяснений по поводу того, подлежит ли заверению сделка в случае, если собственник единоличный или имущество находится в совместной собственности родителей.

С 31 июля 2019 года в законодательстве произошли изменения, связанные с упрощением порядка регистрации сделок с долевой собственностью.

С указанной даты вступил в силу ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ, согласно которому можно не удостоверять у нотариуса отдельные сделки с долями.

Не потребуется посещать нотариальную контору, если:

  • отчуждение долей происходит одновременно по одному договору;
  • договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество заключаются с кредитными организациями;
  • сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на жилое помещение попадают под закон «О статусе столицы РФ» от 15 апреля 1993 года N 4802–1;
  • сделки совершаются с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в его состав;
  • если в результате сделки отчуждаются земельные доли.

Нотариус понадобится:

  • когда продажа долей в жилье производится при помощи разных договоров;
  • если объект продаётся при участии недееспособных лиц и лиц, не достигших 18 лет;
  • если супруги покупают недвижимость в общую долевую собственность, а не в совместную.

Нововведения коснулись и сделок с привлечением бюджетных средств. Не все из них будут требовать удостоверения. Подробнее об этом речь пойдёт далее.

Правила выделения долей детям при использовании МК

Если мать (или отец, когда у него есть такое право) задумала приобрести жилое помещение с применением субсидии, то ей необходимо быть готовой к тому, что скорее всего придётся оформлять специальное обязательство о наделении всех членов семьи долями. Обязательство заполняется именно собственником жилья.

Образец бланка обязательства о выделении долей

Обязательство о выделении долей оформляется матерью или другим лицом, на чьё имя оформлен материнский капитал

На свои доли вправе рассчитывать:

  • муж (жена);
  • дети (не важно, являются ли они родными или приёмными).

Стоит учесть, что другие родственники не могут получить часть такой собственности.

Доля не предоставляется мужу, если он:

  • умер;
  • признан умершим по решению суда;
  • лишён родительских прав.

Обязательство составляется, если нет возможности сразу же выделить доли.

Это касается:

  • возведения дома;
  • покупки недвижимости одним членом семьи;
  • участия в долевом строительстве;
  • покупки жилья в рассрочку.

Обязательство оформляется нотариусом. Родителям придётся заплатить за его услуги 500–2 000 руб. Срок исполнения документа составляет полгода, его исчисление начинается после наступления оговорённого условия.

Это может быть одно из следующих условий:

  • полное погашение ипотечного займа;
  • отправка денежных средств продавцу недвижимости;
  • проведение завершающего платежа — при рассрочке;
  • проставление подписи под актом приёма-передачи объекта долевого строительства;
  • оформление выписки из ЕГРН с кадастровыми данными при самостоятельном возведении здания;
  • перечисление завершающего пая при участии в ЖСК;
  • регистрация сделки в Росреестре.

В законе не содержится рекомендаций о правильном соотношении долей в приобретаемом на средства МК жилье, поэтому размер родители определяют сами. Дети в этом случае ничего не решают.

Наиболее распространённые варианты:

  1. Выделение доли с учётом санитарных норм. В Москве, например, на каждого члена семьи должно приходиться 18 кв. м., в других регионах обычно меньше (от 9 до 12 кв. м.).
  2. Родители могут рассчитать размер долей соразмерно сумме МК, затраченной на покупку квартиры. Например, супруги купили жильё за 3 млн р., затратив 453 026 р. от государственной субсидии. Значит, 2 546 974 р. они оплатили из своих денег или ипотечных средств. Выходит, что средства МК покрыли всего 1/5 часть от стоимости жилья. Именно столько супруги могут выделить детям, а остальное разделить между собой. Получится, что каждый ребёнок станет владеть 1/10 частью квартиры, а супруги по 2/5 части квартиры. Если доля детей определяется пропорционально сумме МК, поделенного на всех представителей семьи, то каждый из них получит 1/25 часть недвижимости.
  3. Наиболее часто используется другой вариант расчёта долей, а именно — в равных количествах для всех членов семьи. Так, если в семье четыре человека, каждому достанется по 1/4.

Если у детей есть доли в другом имеющемся жильё, это не считается достаточной причиной для лишения их права на недвижимость, приобретённую за счёт средств МК. Детям в любом случае предоставляются доли в приобретаемом жильё.

Порядок обеспечения детей долями

Супруги могут приобрести недвижимость на собственные деньги, добавив средства МК или же оформить жильё в ипотеку.

Как только владелец сертификата принимает решение о применении субсидии на оптимизацию условий проживания, он должен выполнить такую последовательность действий:

  1. Подобрать подходящий объект и связаться с продавцом. Внимательно просмотреть документацию на недвижимость. Важно помнить, что дом обязан соответствовать требованиям, предъявляемым ПФР к приобретаемому на средства МК жилью.
  2. Отнести в ПФР заявление о желании воспользоваться субсидией на приобретение жилого помещения. Вместе с заявлением подаются необходимые документы.
    Образец заявления о распоряжении средствами материнского капитала

    В заявлении о распоряжении средствами материнского капитала обязательно указывается, на какие цели планируется потратить субсидию

  3. В ПФР детально изучают поданные бумаги и выносят решение через пятнадцать дней (раньше приходилось ждать месяц).
  4. В случае положительного решения заявитель обращается в банк (если предполагается оформление ипотеки). В банк требуется представить большой пакет документов. Если заявитель собирается приобрести жильё без привлечения кредитных средств, этот этап пропускается.
  5. Составляется и подписывается сторонами договор купли-продажи жилого помещения.
  6. Далее пишется обязательство о выделении долей каждому в семье, если доли нельзя выделить в тот же момент.
  7. Затем составляется соглашение или дарственная. Родители делают выбор в пользу одной из бумаг, изучив особенности каждой.
  8. После этого платится госпошлина за регистрацию права собственности и предъявляется запрашиваемая документация в Росреестр.
  9. Как только собственность будет зарегистрирована, сведения об операции попадут в ЕГРН.
  10. В банк предъявляется зарегистрированный договор купли-продажи. После того как ПФР перечислит средства МК финансовой организации (в течение сорока дней), банк перечисляет на счёт продавца сумму за недвижимость.
  11. Если дело обходится без кредитной организации, ПФР сам направляет средства МК на счёт продавца.

Документы, которые подаются в ПФР владельцем сертификата:

  • сертификат на МК;
    Сертификат на материнский капитал

    Без сертификата на материнский капитал семья не может рассчитывать на улучшение жилищных условий за счёт бюджетных средств

  • договор купли-продажи;
  • номер счёта продавца;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельство о праве собственности на дом;
  • копии свидетельств о рождении детей;
  • СНИЛС;
  • документы, удостоверяющие личность и место жительства лиц, получившего сертификат;
  • обязательство об оформлении жилплощади в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей.

Стоит учесть несколько моментов, которые влияют на порядок выделения долей.

На практике возможны такие ситуации:

  • только один супруг владеет недвижимостью;
  • на объект распространяется право общей совместной собственности;
  • узаконена долевая собственность семьянинов.

В первых двух примерах, когда доли не распределены, подразумеваются такие шаги:

  • сначала придётся предоставить долю своей второй половине;
  • затем уже обеспечить долями детей.

Если чета владеет общей долевой собственностью, она вправе сразу перейти к составлению соглашения или дарственной. Многие граждане интересуются, какой из этих документов предпочтительнее оформить.

Стоит учесть такие нюансы:

  1. Если на руках имеется дарственная, то доли детей надёжно защищены, т. к. такую сделку нельзя будет отменить. Однако данный вариант актуален только при долевой собственности супругов.
  2. Когда речь идёт о совместном имуществе, быстрее и дешевле оформить одно соглашение (и о разделе между супругами, и о выделении долей детям) у нотариуса. Если в будущем у семьи появятся ещё дети, то собственность можно будет просто распределить, выделив новые доли. С дарственной такое уже не пройдёт, т. е. родителям придётся выделять новые доли только из своей собственности.

Соглашение об определении долей: особенности оформления и стоимость

До недавнего времени соглашение об определении долей детям в приобретаемом жилье обязательно удостоверялось нотариусом. Однако с конца июля 2019 года такая необходимость в ряде случаев отпадает.

Особенности оформления соглашения:

  1. Так, если квартира (или другая недвижимость) по ипотеке с использованием МК оформлена в единоличную собственность или в общую собственность супругов, то соглашение не нужно заверять.
  2. Если же в жилом помещении были выделены доли родителям, то при дальнейшем выделении долей детям потребуется удостоверенное нотариусом соглашение.

В первом случае достаточно предоставить в Росреестр вместе с основной документацией простую письменную форму договора купли-продажи (или дарения).

Стоит отметить, что для многих граждан это приятная новость. Ведь за то, чтобы нотариус оформил по всем правилам соглашение, приходилось платить большие деньги.

Однако если родители сначала оформили жильё в долевую собственность, то для заполнения соглашения им придётся предъявить нотариусу такие бумаги:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельства о рождении детей;
  • выписку, свидетельствующую о праве собственности на жилой объект;
    Образец выписки о праве собственности на недвижимость

    Выписка о праве собственности на недвижимость — один из документов, запрашиваемых нотариусом при оформлении соглашения о выделе долей

  • договор купли-продажи.

В соглашении фиксируются такие сведения:

  • дата и место составления документа;
  • паспортные данные родителей;
  • личные данные всех несовершеннолетних детей;
  • адрес и характеристики жилья;
  • вид собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • размеры долей всех членов семьи;
  • подписи сторон;
  • подпись и печать нотариуса.
Образец соглашения о выделе долей

В соглашении обязательно прописывается, кому какая доля недвижимости будет принадлежать

Размер пошлины при удостоверении данного документа составляет 0,5% от суммы соглашения, при этом диапазон цен колеблется от 300 р. до 20 тыс. р.

Например, супруги приобрели двухкомнатную квартиру за 3 млн р. Пошлина рассчитывается следующим образом: 3 млн р. х 0,5 / 100 = 15 тыс. р.

Нотариусы не только удостоверяют документ, но и составляют его, в связи с чем сумма, которую супругам придётся внести, возрастёт.

Для подсчёта точной суммы необходимо выбрать, какая именно стоимость будет учтена:

  • инвентаризационная — согласно данным БТИ;
  • рыночная — по текущим рыночным ценам;
  • кадастровая — этот вариант считается оптимальным.

Договор дарения: как составить

Сделку дарения не нужно узаконивать у нотариуса, если часть недвижимости приносится в дар:

  • единоличным владельцем;
  • обоими супругами на правах общей совместной собственности.

Если на жильё распространено долевое участие нескольких граждан, дарственная обязательно удостоверяется у нотариуса. При этом понадобится такой же пакет документов, как и в случае с соглашением.

В договоре дарения доли ребёнку нужно указать:

  1. Сведения о сторонах сделки (родителях и детях).
  2. Паспортные данные участвующих лиц, а также место регистрации.
  3. Описание предмета дарственной, а именно — внесение сведений, отражённых в правоустанавливающих документах на недвижимость:
    • адрес нахождения;
    • площадь;
    • количество жилых помещений;
    • этаж;
    • кадастровый или инвентаризационный номер.
  4. Вид собственности.
  5. Размеры долей каждого члена семьи.
  6. Дату составления документа.
  7. Условия распределения долей.
  8. Подписи сторон и печать нотариуса.
Образец договора дарения

Договор дарения является альтернативой соглашению о выделении долей детям

Конечная цена оформления сделки дарения в нотариате зависит от таких факторов:

  • расценок на составление и заверение дарственной (от 2 до 6 тыс. р.);
  • стоимости недвижимости (об этом уже упоминалось в пункте о соглашении).

Особенности распределения долей детям в отдельных ситуациях

Общий алгоритм действий, имеющий отношение к выделу долей детям, представлен. Однако нередки и частные случаи, когда порядок немного отличается от общего.

Таблица: нюансы выдела долей в отдельных ситуациях

УсловиеХарактеристика
Предоставление части квартиры детям после погашения ипотеки средствами МКВ этом случае подразумевается такой порядок:
  1. Владелец сертификата должен снять обременение с квартиры:
    • после уплаты последнего взноса по ипотеке нужно получить в банке закладную;
    • обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения.
  2. К заявлению прилагаются такие документы:
    • договор купли-продажи;
    • документы о праве собственности;
    • закладная.
  3. Далее необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Только после этого собственники могут распорядиться своим имуществом: подарить или разделить.
Обеспечение детей долями при строительстве домаЕсли МК расходуется на возведение жилья, требуется подписать договорённость об оформлении объекта в долевую собственность. На долевое распределение даётся полгода после введения недвижимости в эксплуатацию.
Во время строительства нельзя выделить доли по таким причинам:
  • в юридическом плане дом ещё не существует;
  • вследствие реконструкции могут появиться новые технические характеристики.

Так как дом возводится на участке земли, тот также учитывается при выделе долей.

Распределение долей, если супруги расторгнули брак до использования обязательстваЕсли указанное обязательство уже вступило в силу, то мужа нельзя лишить своей части помещения. Если же документ не был составлен и удостоверен нотариусом, то в случае развода отец не вправе рассчитывать на свою часть.
Долевое распределение в случае рождения ребёнка до исполнения соглашенияВ законодательстве чётко говорится, что при покупке или постройке жилого помещения родители обязаны выделить долю:
  • уже рождённым детям (даже до исполнения соглашения);
  • зачатым в период покупки жилья с применением сертификата.

Регистрация долей: полный перечень бумаг

Для регистрации долей в приобретаемом жильё понадобится такая документация:

  • заявление на регистрацию;
    Образец заявления о регистрации права собственности на недвижимость

    В Росреестр вместе с требуемой документацией подаётся заявление о регистрации права собственности на недвижимость

  • квитанция на уплату госпошлины;
  • документы, удостоверяющие личность обоих родителей;
  • свидетельство о заключении брака;
    Свидетельство о заключении брака

    Свидетельство о заключении брака необходимо при обращении в Росреестр для регистрации права собственности

  • свидетельства о рождении детей или паспорта, если детям уже есть 14 лет;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • выписка из ЕГРН, которая свидетельствует о праве собственности;
  • договор дарения или соглашения о выделе долей;
  • справка о составе семьи;
    Образец бланка справки о составе семьи

    Если в поданном в Росреестр пакете документов не окажется справки о составе семьи, регистрация права собственности на жилое помещение не состоится

  • справка с места жительства.

Регистрация длится от 5 до 12 рабочих дней. Госпошлина за данную процедуру составляет 2 тыс. р.

Несоблюдение правил: чем это грозит

Законотворцами не установлена конкретная ответственность за игнорирование обязательства по выделению долей детям в жилье, купленном за счёт бюджета.

Однако за исполнением данного обязательства следят следующие инстанции:

  • ПФР;
  • прокуратура;
  • служба опеки и попечительства.

Если выделение долей детям не произошло или родители не спешат их перераспределять, то мать и отца могут обязать сделать это через суд. Если жилплощадь была перепродана без учёта долей, такую сделку признают незаконной. Родителей же могут привлечь к ответственности по статье «мошенничество».

В таком случае нарушителям может грозить:

  • штраф от 120 тыс. р.;
  • лишение свободы на срок до двух лет.

Видео: выделение долей детям как обязательная процедура

Лица, купившие жильё на средства материнского капитала, обязаны обеспечить своих детей (если им нет 18 лет) долями. Сама процедура в нормативных актах не прописана, но необходимость подобного действия упоминается в СК РФ и ряде законов. На деле ситуация разрешается с помощью дарственной или специального соглашения, которые заполняются по всем правилам и в определённых случаях удостоверяются нотариусом. У каждого способа есть свои особенности, которые необходимо учитывать в подобной ситуации.