Необходимость разделить земельный участок возникает у разводящихся супругов, у получивших его в наследство, да и просто когда нужно продать часть земли. Закон это позволяет, если удастся соблюсти все требования.

Раздел земельного участка: основные правила

Раздел земельных участков регулируют такие нормы:

Инициатором раздела может выступить:

  • Единственный собственник. Например, если он хочет продать часть участка.
  • Один из собственников или они вместе, если участок находится в долевой или совместной собственности.
  • Землепользователь.
  • Землевладелец.
  • Государство. Если территория необходима для государственных или муниципальных проектов (например, для прокладки дороги), часть земли выкупают у собственника. Остальное остаётся у него.

Все изменения, происходящие с границами участков и правами собственности, проходят государственную регистрацию.

Условия раздела земельного участка

Раздел возможен, если соблюдаются такие требования:

  • исходный участок имеет чёткие границы и находится на кадастровом учёте;
  • каждая из частей имеет отдельный подход или подъезд с дороги;
  • участок можно разделить без вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, нарушения законодательства об охране земель;
  • нет запрета на деление и сделки с земельным участком;
  • земля на всех получившихся частях может быть использована по назначению;
  • если на участке находится дом, раздел не повредит его использованию.

Получившиеся разделённые части должны соответствовать градостроительному регламенту и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Если хоть один не уложится в требования, в регистрации откажут. Смысл этого в том, чтобы соблюдались нормы по предельным размерам, отступам от границ с соседями и максимальному проценту застройки.

По размеру участка единых для всей страны норм нет. Они зависят от назначения земли и региональных законов.

Все земли разбиты на зоны в соответствии с их назначением. Частные участки чаще всего предназначены для сельскохозяйственной деятельности, подсобного хозяйства и строительства жилого дома. Внутри одной зоны расположена группа земельных участков с одинаковым назначением — для них и правила аналогичны.

Нормы устанавливаются на разных уровнях. Разница зависит от востребованности земли, плотности населения, приоритетов властей в использовании территорий и т. д. Приоритетность такая: если есть правила, утверждённые муниципалитетом, руководствуются ими. Если нет, применяются региональные нормы. Если и их нет, правила определяются федеральными законами. Получить такую информацию можно в районной администрации.

Скриншот сайта Мшинского сельского поселения

Правила землепользования публикуются на сайтах администраций поселений и районов

Для примера. В городе Приморске Ленинградской области установлены такие минимальные нормы: для дачи — 6 соток, для жилого дома — 4, для сельскохозяйственной деятельности — 2. В Пушкинском районе Московской области: для ведения личного подсобного хозяйства — 3 сотки, для ИЖС в городах и ПГТ — 4, в сельских населённых пунктах — 5. Разница есть, но порядок цифр один и тот же.

Ограничения есть и по максимальному размеру участка. Но для раздела они не актуальны.

Если участок предназначен для жилого или дачного строительства, нужно учесть ещё строительные, санитарные и противопожарные нормы. Причём вне зависимости от того, есть ли сейчас на участке дом. Всё должно вместиться с учётом минимальных расстояний:

  • от стены дома до границы с соседями — 3 м;
  • от хозяйственных построек до границы — 1 м;
  • от строений до границы с дорогой — 5 м;
  • от постройки для содержания скота и птицы до границы участка — 4 м;
  • от стволов высокорослых деревьев до границы с соседями — 4 м, от средних деревьев — 2 м, от кустарника — 1 м.

Процент разрешённой застройки зависит от назначения земли и региона. Узнать это можно в тех же ПЗЗ на сайте своей администрации.

Схема участка с расстояниями до объектов

Если участок предназначен для строительства, на нём должно поместиться всё необходимое с учётом минимальных расстояний

Правовые последствия

В результате раздела образуется два или больше земельных участка с новыми границами и адресами. Они станут отдельными объектами недвижимости, а общий участок юридически перестанет существовать. Эти изменения отражаются в кадастровом реестре и документах.

Право собственности на новые участки — это отдельный вопрос. По умолчанию они будут принадлежать собственникам на тех же правах, что и старый. Но можно и договориться между собой о других условиях. Это фиксируется письменным соглашением. И здесь возможны варианты: каждый новый участок принадлежит отдельным людям, все участки находятся в общей собственности, одна часть отчуждается. Распределение прав зависит от того, какие цели изначально ставились.

Право распоряжения и пользования зависит от того, как договорились между собой собственники. Если каждый участок будет принадлежать одному человеку, он имеет право распоряжаться им без учёта мнения остальных: продавать, дарить, пользоваться, оформлять залог. Долевая собственность требует участия совладельцев. Сложнее, если собственники не смогли договориться, тогда всё решается в суде.

Назначение земель после раздела остаётся тем же. Если требуется его изменить, есть закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ. В отношении отдельного участка это возможно (с учётом ограничений), доли в участке — нет. Если был установлен сервитут, он сохраняется в прежних границах.

Порядок раздела земельного участка

Начать стоит с определения, возможен ли раздел в конкретном случае. Здесь есть два аспекта: права на землю и требования к самому участку.

Информацию о правах собственности на участок можно узнать по выписке из ЕГРН. Этот документ всё равно понадобится для оформления раздела. Там содержатся полный список собственников, размер их долей, план участка, условия использования земли, ограничения по сделкам и обременения. Заказать выписку можно в Росреестре.

Выписка из ЕГРН на земельный участок

Выписка из ЕГРН содержит информацию о правах собственности на участок

Чтобы узнать ограничения по размеру участка, надо найти официальный документ на сайте районной администрации. Оптимальный запрос для поисковиков такой: «предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства в… (название населённого пункта)». В документе будет перечень норм по целевому назначению земель. Если ничего не нашлось, имеет смысл обратиться в администрацию с запросом.

Когда эти этапы пройдены, можно приступать к разделу. В порядке действий возможны такие варианты:

  • Собственник участка один. Он может сразу приступить к межеванию и регистрации.
  • Собственников несколько, все согласны с разделом. Они делают межевание, заключают соглашение и регистрируют изменения.
  • Собственников несколько, и хотя бы от одного из них нет согласия на раздел. Заинтересованная сторона делает межевание и подаёт в суд, где она будет истцом, а ответчиком — несогласный. На основании судебного решения проводится регистрация.

Видео: как самостоятельно определить возможность раздела участка

Межевание участка

Чтобы разделить участок, надо определить новые границы. Этим занимаются кадастровые инженеры — ИП или работающие в землеустроительной организации. Важно, чтобы в любом варианте была лицензия на кадастровые работы. Заказать и оплатить проект может любой собственник. В 2019 году цены на такие услуги начинаются от 15 – 20 тыс. рублей и зависят от региона, объёма работ, тарифов компании. Работа проводится по договору.

От собственников участка понадобятся такие документы:

  • паспорт заказчика работ;
  • кадастровый паспорт участка (если есть, документ выдавался до 2017 года, теперь его заменяет выписка из ЕГРН);
  • кадастровый план территории (можно получить в Росреестре как отдельный документ или заказать одновременно с выпиской из ЕГРН);
  • правоустанавливающий документ на участок, если он получен в собственность недавно (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
  • документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН).

Кадастровый инженер согласовывает работы с комитетом по градостроительству, получает разрешение, составляет план раздела. А потом размечает границы на месте и рассчитывает площади получившихся участков.

Предварительный план инженер показывает собственникам. Они могут вносить коррективы, но только те, что не противоречат закону. В результате получается окончательный вариант, на нём все ставят подписи об ознакомлении и согласии. Если кто-то не подписался, но и не высказал возражений, через 30 дней проект считается согласованным.

Следующий этап — согласование границ с соседями. Это тоже задача кадастрового инженера. От собственника потребуются только контактные данные, если они есть. По результату оформляется акт согласования, где все соседи ставят свои подписи. Юридические лица заверяют документ печатью.

Акт согласования границ земельного участка

На акте согласования должны присутствовать подписи всех соседей

На практике кадастровые инженеры стараются всеми доступными способами сократить сроки согласования. Они звонят по телефону, уговаривают на встречу. Они заинтересованы в том, чтобы в максимально короткие сроки закончить проект и получить оплату. Одна знакомая рассказывала, что за её подписью инженер «охотился» около недели, а потом приехал к ней на работу. Ему пришлось ждать под дверью, но своего он достиг. Два часа потерял — месяц сэкономил.

В качестве результата работ появляется окончательный согласованный вариант межевого плана в электронном и бумажном виде. Документ состоит из нескольких листов и включает расчётные данные, чертёж-схему получившихся участков, при необходимости — экспертные заключения. Он передаётся заказчику и в кадастровую службу. А в дальнейшем становится частью межевого дела.

Межевой план

На этапе межевания участок всё ещё считается единым целым, но появляется граница раздела

Раздел земельного участка по соглашению сторон

Соглашение составляется и подписывается всеми собственниками участка. Им предстоит письменно зафиксировать согласие на раздел по составленному плану и договориться, кому и в каких долях будут принадлежать новые участки.

Не всегда получается так, чтобы размер новых участков соответствовал числовому выражению долей в собственности. Например, построен дом, новую границу можно провести только в трёх метрах от него. А это сократит площадь одной из частей. Тогда договариваются о денежной или иной компенсации. Впрочем, собственников никто не обязывает распределять всё по долям. Они договариваются так, как считают нужным.

В соглашении должна присутствовать такая информация:

  • дата и место подписания;
  • название документа — «Соглашение о разделе земельного участка»;
  • информация обо всех собственниках земельного участка — Ф. И. О., паспортные данные, адреса прописки;
  • информация о долях собственности на участок;
  • информация об участке: адрес и площадь, кадастровый номер, наличие или отсутствие строений;
  • порядок раздела — где будет проходить граница, кому и в каких долях будут принадлежать новые участки, будет ли денежная компенсация;
  • порядок оплаты — кто несёт расходы по переоформлению.

Межевой план можно сделать приложением к договору. Тогда в самом тексте достаточно указать, что раздел происходит согласно приложенному плану.

Соглашение о разделе земельного участка

Текст соглашения составляется совместно всеми собственниками

Соглашение удостоверяется у нотариуса. На приём должны прийти все собственники и поставить подписи в его присутствии. С собой надо взять составленное соглашение, паспорта и межевой план. Нотариус проверит права собственности на участок, правомерность раздела и личности участников соглашения.

Оплатить нужно будет работу нотариуса (расценки зависят от конторы) и услуги по удостоверению — 0,5% от стоимости участка, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Далее нотариус выдаёт каждому участнику по экземпляру заверенного соглашения и направляет заявление на регистрацию в Росреестр. Собственникам останется только забрать оттуда готовые документы.

Раздел земельного участка в судебном порядке

В суд обращается один из собственников, если не получено согласие других на раздел участка. Так может получиться, когда кто-то возражает, не идёт на контакт или его невозможно найти. Ещё один вариант — собственники в принципе согласны с разделом, но не могут договориться о границах.

Такие дела рассматривают районные (городские) суды по месту нахождения участка. К мировым судьям обращаются, если запрашиваемая часть участка стоит меньше 50 000, но это скорее исключительный случай.

Первый этап — попытка досудебного урегулирования. Потенциальному ответчику надо предложить заключить соглашение. Причём в письменном виде. Чтобы на 100% подтвердить свои действия, надо отправить ему проект соглашения письмом с уведомлением о вручении. Когда он откажется или проигнорирует предложение, появляется право решать вопрос в суде.

В суд обращаются путём подачи искового заявления и сопровождающих документов. В течение 5 дней их рассматривают и сообщают истцу, принято ли заявление к производству. Если да, назначается дата слушания, куда ответчика приглашают повесткой.

При подаче заявления надо заплатить пошлину. Её размер зависит от цены иска. А она рассчитывается по стоимости той части участка, что просит себе истец. Правила расчёта пошлины такие:

  • при цене иска до 20 000 руб. — 4% от цены, но не менее 400 руб.;
  • от 20 001 до 100 000 — 800 руб. + 3% суммы, превышающей 20 000;
  • от 100 001 до 200 000 — 3 200 + 2% суммы, превышающей 100 000;
  • от 200 001 до 1 000 000 — 5 200 + 1% суммы, превышающей 200 000;
  • свыше 1 000 000 руб. — 13 200 + 0,5% суммы, превышающей 1 000 000, но не более 60 000 рублей.

Стоимость части участка можно рассчитать самостоятельно, специальная оценка для этого не нужна. За основу берут кадастровую стоимость по выписке из ЕГРН. Цена отдельного надела будет пропорциональной. К примеру, стоимость всего участка в 10 соток — 1,5 миллиона. Из него получатся 2 части по 5 соток, одну из которых истец хочет взять себе. Цена иска — 750 000 руб. Пошлина — 22 700.

В исковом заявлении описывают обстоятельства дела и просят разделить участок между собственниками по предложенному плану. Всё это должно сопровождаться ссылками на права собственности и законы, на основании которых раздел участка возможен через суд (ст. 252 ГК РФ — раздел имущества в долевой собственности).

Исковое заявление о разделе земельного участка

Главный документ для подачи в суд — исковое заявление

Вместе с заявлением подаются копии документов, необходимых для рассмотрения дела. Вот минимальный список:

  • выписка из ЕГРН (расширенный формат — с указанием долей в собственности и планом участка);
  • межевой план (или полностью межевое дело, если это имеет значение для решения вопроса);
  • правоустанавливающий документ на участок;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Другие документы зависят от ситуации. Например, если имущество делят супруги, потребуется свидетельство о расторжении брака. Как вариант можно подать несколько планов раздела участка, чтобы суд решил, какой из них наиболее отвечает правовым нормам.

Стандартный срок рассмотрения дела — 2 месяца. Результат оформляется письменным решением. Это может быть отказ или удовлетворение иска. Сопутствующие вопросы не рассматривают, если только они не были заявлены в иске. Если решение не устроило одну из сторон, его можно обжаловать в течение месяца.

С технической стороны в суде сложностей быть не должно. Если участок невозможно разделить без ущерба в использовании, это выявляется на этапе межевания. Такой раздел просто не согласуют.

Сложнее с правами собственности. Суд будет рассматривать, не нарушит ли раздел чьих-либо прав и интересов, возможен ли он пропорционально долям в собственности. Если нет, ущемлённой стороне присуждается компенсация. В расчёт берётся и сложившийся порядок пользования участком.

Фрагмент решения суда о разделе земельного участка

Решение суда определяет порядок раздела земельного участка и установление прав собственности

Оформление раздела земельного участка

Изменения не вступят в силу до тех пор, пока они не будут зарегистрированы в Росреестре.

Ещё до государственной регистрации надо присвоить адреса новым участкам. Для этого обращаются с заявлением в местную администрацию. Вместе с ним подаются выписка из ЕГРН, межевое дело, соглашение собственников или решение суда о разделе. Способов подачи заявления несколько:

  • лично;
  • через представителя с доверенностью;
  • по почте;
  • через МФЦ;
  • через портал «Госуслуги».

Решение принимают в течение 18 дней. Пошлина за это не взимается.

Постановление о присвоении адреса дому и земельному участку

Присвоение адреса оформляется постановлением, а собственника уведомляют тем способом, который он сам выбрал

Для государственной регистрации обращаются в одно из отделений Росреестра или МФЦ по выбору. Место нахождения участка роли не играет. Есть возможность отправки заявления по почте или через электронную форму. Надо будет снять с кадастрового учёта старый участок, поставить новые и зарегистрировать права собственности. Все заявления подаются одновременно. Кадастровый учёт проводится бесплатно, за регистрацию прав собственности надо будет заплатить пошлину 2 000 руб.

Самостоятельно обращаться с заявлением в Росреестр надо не всегда. Если раздел проходил по соглашению собственников, его подаёт нотариус. Результат будет в течение 3 дней. Единственный собственник может договориться с кадастровым инженером — документы пойдут на регистрацию сразу после межевания. Такая услуга часто входит в стандартный пакет предложений от землеустроительных компаний.

А вот когда решение о разделе принял суд, заявление подаёт сам собственник. Из документов ему будут нужны решение суда, решение о присвоении адреса, межевой план и паспорт. Срок ожидания будет 10 дней с момента принятия заявления в Росреестре.

Изменения фиксируются в государственном реестре недвижимости. Собственник может получить на руки подтверждение в виде выписки из ЕГРН, где будут отражены параметры нового земельного участка и права собственности. Она будет выдана в бумажном или электронном виде (по выбору).

Выдел доли в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок

Если разделить землю не получается или нет желания, есть альтернативный вариант — выдел своей доли в натуре. Эта процедура актуальна только для долевой собственности. Смысл в том, что один из совладельцев оформляет право собственности на конкретную часть территории вместо абстрактно-числовой доли. В результате появятся два участка: один будет в индивидуальной собственности, остальное — как договорятся другие владельцы. Их территория ограничится тем, что осталось после выдела. Этот старый участок юридически продолжит существовать, но в изменённых границах.

Выдел земельного участка регламентирует статья 11.5 ЗК РФ. По требованиям к участкам, процедуре и условиям выдел мало чем отличается от раздела. Способы те же — по соглашению или через суд.

Лично для меня на уровне формирования межевого плана выдел — это тот же раздел, только остаток по площади гораздо больше выделяемого участка и у этого остатка остаётся исходный номер. Ну а уж стоимость работ не знаю, мы в нашем МУПе для физлиц не ставим разные цены в зависимости от вида МП, только от количества участков.

ayratus

http://geodesist.ru/threads/razdel-ili-vydel.1095/

Видео: как выделить долю в натуре из земельного участка

Раздел земельного участка будет стоить не меньше 20 000 рублей и займёт около трёх месяцев. Конкретные сроки и стоимость будут зависеть от обстоятельств. Залог успеха — соблюдение требований к земельным участкам и согласие с разделом всех собственников. А если не удалось договориться, есть альтернативные пути — судебное разбирательство или выдел своей доли в натуре.