Есть такой замечательный советский фильм «Покровские ворота». Он повествует о жизни нескольких ярких разнохарактерных персонажей в московской коммуналке. Фильм снят в 1980-х, а действие картины происходит аж в 1950-х, так что времени прошло много, и судить по этому фильму о современных коммунальных квартирах сложно. Да и мало кто во время просмотра задумывался о практической и юридической стороне такого проживания: о том, какие права и обязанности есть у жильцов коммуналки, чем она отличается от собственной квартиры, можно ли приобрести в собственность одну из комнат, каковы плюсы и минусы жизни в коммуналке. Постараемся это выяснить.

Что такое коммунальная квартира

Коммунальная квартира (в народе — коммуналка) – это квартира, в которой живут несколько семей и (или) несколько человек, не являющихся родственниками. Коммуналка состоит из комнат и общей площади. Комнаты считаются самостоятельными жилыми помещениями, в каждой из них проживает отдельный человек или семья. Комната принадлежит своим жильцам на каком-либо праве, возникшем на основании договора (например, на праве владения и пользования по договору социального найма, на праве собственности по договору купли-продажи). Общая площадь — это часть коммунальной квартиры, используемая всеми жильцами; включает в себя прихожую, коридор, ванную, туалет, кухню.

Коммунальная квартира очень похожа на общежитие (студенческое или рабочее). Но у них есть одно принципиальное отличие: общежитие — это место временного проживания (то есть только на время учёбы/работы), а коммунальная квартира — это место постоянного проживания. Плюс комната в коммуналке может являться собственностью жильца (чего нельзя сказать об общежитиях).

История коммунальных квартир

Прототипы коммуналок существовали уже в позапрошлом веке. Тогда собственники квартир разделяли их перегородками на части – «углы», которые сдавали жильцам. Коммунальные квартиры, как мы их себе представляем, считаются неотъемлемым атрибутом советского времени, поскольку появились после революционных событий 1917 года. Пришедшие к власти большевики отменили частную собственность, в связи с чем недвижимость стала государственной, а управляли ей местные органы власти. Активно стало проводиться «уплотнение» — в большие квартиры богатых людей подселяли жильцов (при этом часто изначальные собственники квартир лишались), и получались коммуналки. Частично тему «уплотнения» затронул в своей повести «Собачье сердце» М. Булгаков: к профессору Преображенскому постоянно приходит председатель домкома Швондер и требует освободить несколько помещений в многокомнатной квартире профессора. К 1930-м годам коммунальные квартиры стали обычным и массовым явлением; их распространению поспособствовала индустриализация, из-за которой в города из сёл хлынул поток населения. «Разгружать» коммуналки стали во второй половине 1950-х годов, когда советское государство взяло курс на массовое жилищное строительство для улучшения условий жизни граждан (тогда появились «хрущёвки»). Но, несмотря на это, коммуналки не ушли в прошлое по двум причинам. Во-первых, тормозила расселение существовавшая система служебного жилья (сотрудники определённых организаций получали от них жилплощадь на время работы, но какие-либо манипуляции с квартирой, например, обмен, проводить не могли, поскольку она принадлежала организации). Во-вторых, практиковалось подселение соседей к семье, которая переехала в новую квартиру. И в итоге получалась новая коммуналка. После распада СССР, с возвратом частной собственности и началом приватизации жилья, коммуналки стали расселять, их скупали бизнесмены, которым нужна была площадь в центре города (как правило, коммуналки располагались не на городских окраинах). Но и сейчас коммунальные квартиры не исчезли совсем.

Советская коммуналка

Коммунальная квартира — неотъемлемая часть советской эпохи

На мой взгляд, основная причина того, почему коммуналки живы до сих пор, это их дешевизна: снять комнату в коммуналке выгоднее, чем арендовать квартиру в том же районе. Например, по данным сайта Домофонд, снять комнату в московской коммуналке возле станции метро «Киевская» стоит около 25 тыс. рублей, а снять однокомнатную квартиру в том же районе стоит в среднем 50 тыс. рублей. Из-за этого некоторым молодым семьям, в которых муж и жена только начинают карьеру или же ещё вовсе учатся, проще начинать совместную жизнь в коммуналках (так поступили мои знакомые — юная пара, он и она студенты-старшекурсники).

Чья коммуналка

Для понимания юридической составляющей нужно прояснить вопрос о праве собственности в коммуналках. Коммунальная квартира может находиться в двух формах собственности: муниципальной и частной. В первом случае собственником является городская администрация. Она заключает с жильцами квартиры договор социального найма, по которому отдельный человек или семья владеет и пользуется комнатой, а также общей территорией в квартире. Общая территория при этом остаётся «ничейной» для жильцов, все они имеют на неё одинаковые права. Заметим, что договор социального найма могут заключить некоторые категории граждан (малоимущие, страдающие тяжёлым заболеванием и не имеющие жилплощади), стоящие при этом в очереди на получение такого жилья. Если коммуналка оформлена в частную собственность, то каждый жилец квартиры является полноправным собственником своей комнаты, то есть он может свободно не только пользоваться и владеть, но и распоряжаться ей (например, совершать сделки — продавать, завещать и т. д.). А общая территория принадлежит всем жильцам на праве общей долевой собственности, то есть каждый имеет свой «кусочек» общей территории. Размер этого «кусочка» пропорционален размеру принадлежащей жильцу комнаты — чем больше комната, тем больше ваша доля общей территории (статьи 41–42 Жилищного кодекса РФ).

Как жить в коммунальной квартире

Живя в коммуналке, вы постоянно находитесь в контакте с людьми. Учитывая это, приходится подстраиваться под это «коммунальное общество» и соблюдать некоторые правила, чтобы исключить ненужные конфликты с соседями.

Главное — это уважительно, по-человечески относиться к своим соседям. Тогда можно будет избежать (или сократить — люди разные попадаются) количество размолвок, успешнее договариваться о каких-то бытовых моментах, и просто жить мирно.

О правах и обязанностях в общих чертах

В российском праве существует такой юридический документ, как «Правила пользования жилыми помещениями» (Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25). Распространяется он и на жильцов коммунальных квартир. Также о своих правах и обязанностях можно узнать из Жилищного кодекса РФ.

Основные права:

  • пользоваться своей комнатой и общей территорией коммуналки;
  • если вы собственник комнаты, то можете ей свободно распоряжаться — делать с ней всё что угодно (в рамках правового поля и пределах разумного, конечно) – продать, заложить, подарить и т.д. Если же вы пользуетесь комнатой по договору соц. найма, то возможность распоряжаться у вас ограничена: вы можете лишь обменять комнату (на подобную в том же районе, причём человек, с которым вы меняетесь тоже должен владеть комнатой по договору соц. найма) и сдать её в поднаём.

Основные обязанности:

  • соблюдать права своих соседей;
  • вовремя оплачивать коммунальные услуги и вносить квартплату;
  • поддерживать свою комнату в нормальном состоянии, производить ремонт (для проживающих по договору соц. найма; для собственников ремонт — по желанию).

Теперь отдельно про некоторые существенные моменты.

Режим тишины

Конкретные часы, когда шуметь запрещено (и за шум можно попасть на штраф), устанавливаются в каждом российском регионе отдельно. Информацию о режиме тишины в вашем регионе можно найти в интернете. Но в любом случае шум часов с десяти вечера и до утра вряд ли понравится кому-то (в том числе вашим соседям).

Курение

Напрямую законодательство не запрещает курение в коммуналке. Однако статья 12 Федерального закона «Об охране здоровья граждан от воздействия табачного дыма» предусматривает запрет на «курение в лифтах и помещениях общего пользования многоквартирных домов». Исходя из этого, по аналогии, юристы делают вывод, что в общих помещениях коммуналки курение тоже запрещено. Комната же считается личным пространством, и курить там никто не запретит. Но в любом случае лучше сразу договориться с соседями насчёт курения.

Гости

Запрета на приём гостей, в том числе если они собираются пожить у вас несколько дней, нет. Гости даже имеют право наравне со всеми жильцами пользоваться общими помещениями. Но, приглашая гостей, помните правила, касающиеся режима тишины у курения.

Домашние питомцы

Заводить животных в коммунальной квартире не запрещено. Но нужно учесть, что животное не должно мешать жить соседям (например, мяукать на весь коридор по ночам). Стоит также выяснить, если у кого-то из соседей медицинские противопоказания на животных. Если да, то придётся учесть мнение такого соседа при решении вопроса, заводить ли домашнего питомца.

Кот в коммуналке

Можно завести домашних животных, но они не должны мешать соседям

Пользование общими помещениями

Все жильцы коммуналки в одинаковой степени могут использовать общие помещения. В коридоре можно расположить мебель или оставить какие-то вещи (детскую коляску, например), но превращать его в склад не стоит. Чистота и порядок в общих помещениях — это забота всей коммуналки. Как их поддерживать — нужно договориться: составить график дежурств или же решить, что каждый будет убирать за собой.

Кухня в коммунальной квартире

Кухня в коммуналке — общая территория. которой пользуется каждый проживающий

Ремонт общей площади

Если вся коммуналка — это частная собственность, то обязанности по ремонту ложатся на хозяев комнат. Ведь, как мы помним, они владеют не только комнатой, но и кусочком общей территории, а значит, должны заботиться и о нём. Но так как невозможно отделить кусочек кухни или туалета, который будет ремонтировать каждый собственник, то вклад в ремонт выражается в денежной форме. Чем больше ваша комната, тем больше ваша доля в общей площади коммуналки, тем больше должен быть ваш вклад в ремонт и содержание общего имущества (статья 43 Жилищного кодекса РФ).

Если же коммуналка состоит из комнат, сданных внаём по договору социального найма, то ситуация несколько сложнее. Ведь тогда квартира принадлежит городским органам власти, и потому они должны заботиться о ремонте коммуналки. У нанимателей комнат даже есть право требовать от них ремонта и должного содержания общего имущества (свои же комнаты жильцы обязаны ремонтировать сами). Но не всегда можно дождаться действий властей. Поэтому, если хотите жить в уютной квартире, придётся договариваться между собой и рассчитывать на собственные силы.

Можно ли сдавать комнату

Да, можно. Собственник комнаты может сдать комнату в аренду свободно, ведь он вправе распоряжаться ей как угодно. Владелец комнаты по договору социального найма может сдать комнату по договору поднаёма (по сути — аренда). Для этого необходимо получить письменное согласие местных органов власти, в чьей собственности находится комната, согласия всех жителей коммуналки.

Также владелец комнаты имеет право селить у себя временных жильцов на срок не более полугода (тот случай, когда родственники или друзья приехали погостить).

Оплата коммунальных услуг

Законодательство обязывает всех владельцев и пользователей жилых помещений оплачивать коммунальные услуги. Когда вы живёте в своей квартире, то вопрос о том, кто должен платить, не возникает. Но коммуналка — это несколько разных семей, и потому здесь есть свои нюансы.

Согласно статье 157 Жилищного кодекса РФ, плата зависит от того, сколько вы потребляете электроэнергии, воды, газа по показаниям счётчиков. Нельзя только измерить количество потребляемого тепла. Поэтому проще всего каждому жильцу коммуналки установить собственные приборы учёта воды, газа, электричества, а касательно размера платы за тепло — договориться. Если по каким-то причинам жильцы не хотят ставить счётчики, то они могут заключить между собой соглашение касательно оплаты всех перечисленных благ, определив, будет зависеть размер взносов от величины комнаты или от количества проживающих в ней. Если же индивидуальных счётчиков нет, а договорится не получается, то о том, сколько платить, подскажет закон. Оплата воды и газа зависит от количества людей в комнате, плата за тепло — от того, сколько места ваша семья занимает в коммуналке (площадь комнаты+пропорциональная ей доля общей территории), плата за электричество — согласно показаниям общеквартирного счётчика с учётом количества людей в коммуналке.

Жильцы коммуналок также обязаны вносить квартплату. Её размер её пропорционален занимаемой семьёй площади в коммуналке.

Статья 155 Жилищного кодекса предписывает платить за жилплощадь и коммунальные услуги до десятого числа следующего месяца.

Собственная комната в коммуналке

Главный плюс современных коммуналок, в отличие от советских, в том, что их можно приватизировать, то есть оформить в частную собственность. Нормы о том, как это сделать, содержатся в Жилищном кодексе РФ, Законе РФ от 04.07.1991 N 1541–1 «О приватизации жилищного фонда». Согласно законодательному определению,

«приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде».

статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541–1 «О приватизации жилищного фонда»

То есть приватизация характеризуется тем, что она бесплатна, добровольна.

Приватизировать можно только то помещение, в котором вы проживаете на законных основаниях (например, на основании договора социального найма). Закон запрещает приватизацию помещений, признанных аварийными.

Приватизацию нужно отличать от покупки, ведь приватизируете вы муниципальную собственность (и она становится частной), а покупаете частную собственность (одна частная собственность перешла в другую — поменялся владелец). К тому же, повторимся, приватизация жилья, в отличие от покупки, бесплатна.

Порядок приватизации комнаты в коммуналке

  1. Собрать необходимые документы:
    • документы, удостоверяющие личность (свидетельства о рождении, паспорта) всех граждан, проживающих в комнате. Все жильцы должны быть зарегистрированными в этой комнате, иметь законные основания для проживания,
    • договор социального найма, по которому вы получили право проживания в комнате,
    • ордер на заселение в комнату (оригинал или копия, полученная в архиве),
    • справки из управляющей компании: о количестве проживающих в комнате людей, об отсутствии задолженности по платежам (квартплата, коммунальные услуги),
    • технические документы на квартиру и комнату (план, технический паспорт), получить которые можно в БТИ,
    • справку о том, что вы ещё ни разу не участвовали в приватизации (приватизация жилья вашей семьёй, когда вы были несовершеннолетним, не считается).
  2. Написать заявление. Его форма устанавливается городскими органами власти. Заявление пишет каждый совершеннолетний, проживающий в комнате, либо же пишется одно заявление, которое подписывается всеми взрослыми жильцами.
  3. Обратиться с заявлением и пакетом документов в муниципальные органы власти (городскую администрацию). В какой именно отдел обращаться — вам подскажут. «Единого рецепта» здесь нет, потому что устройство органов власти в каждом муниципальном образовании индивидуально.
  4. Ожидание решения муниципалитета. Его органы могут согласиться на приватизацию, а могут и отказать. В этом случае можно обжаловать такое решение в суде (если вы морально и финансово готовы к судебному процессу).
  5. В случае положительного решения — осуществление приватизации, то есть заключение между вами и органами местного самоуправления, которым принадлежит коммуналка, договора передачи жилых помещений. Факт приватизации подтверждается именно этим договором.
  6. Регистрация приобретённого вами права собственности на жилое помещение. Для этого, после заключения договора, нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра со всеми документами на комнату, договором передачи жилого помещения, паспортом и квитанцией об уплате госпошлины. В течение семи рабочих дней Росреестр внесёт информацию о приватизации и вашем праве в Единый государственный реестр недвижимости. Для регистрации можно также обратиться в МФЦ, где у вас примут документы и передадут их Росреестр (если нет желания самостоятельно ходить туда), но это займёт чуть дольше времени (до девяти рабочих дней).

Обратите внимание, что договор соц. найма на момент обращения в муниципалитет должен быть отредактирован, если изменился состав семьи. Допустим, пять лет назад договор заключали супруги, за это время у них родился ребёнок, но сведения о нём не включены в договор. В этом случае им могут отказать в приватизации. То же самое касается и умерших членов семьи, информация о которых изначально была зафиксирована в договоре.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продать можно только ту комнату, которая находится в вашей частной собственности. Помните также, что продавая комнату, вы продаёте и свою долю в общественной площади коммуналки.

Согласно законодательству, преимущественное право покупки комнаты имеют собственники остальных комнат — ваши соседи по коммуналке, которые приватизировали свои комнаты, и муниципалитет, предоставляющий комнаты кому-то из ваших соседей по договору соц. найма (статьи 42 Жилищного и 250 Гражданского кодексов). Это значит, что прежде, чем искать покупателей «на стороне», вы обязаны письменно, с указанием цены, уведомить соседей и (или) муниципалитет о продаже комнаты (делать это лучше по почте, направляя заказные письма с уведомлением о вручении — так на случай судебных тяжб у вас будут доказательства). Затем один месяц придётся подождать их решения. Если все отказались от покупки, что тоже оформляется письменно, или проигнорировали предложение, то комнату может купить любой человек. Если же продать комнату, не известив остальных собственников коммуналки, то кто-либо из них через суд может признать сделку незаконной и стать покупателем вместо выбранного вами «чужого» претендента.

После того как покупатель найден, нужно оформить в письменной форме договор купли-продажи. Учтите, что продавать комнату придётся по цене не ниже той, которая была указана вами в уведомлении для других собственников. Иначе они имеют право обратиться в суд за признанием сделки недействительной. После заключения договора вам и покупателю нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности от вас к новому владельцу. Для этого вам понадобятся документы:

  • паспорта;
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие ваше право собственности на комнату;
  • технический план на комнату (получить в БТИ);
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по квартплате и оплате коммунальных услуг;
  • справка о том, что в комнате никто не прописан;
  • копия уведомления вашим соседям, почтовые извещения о вручении им писем;
  • письменные отказы собственников от покупки (оформляются у нотариуса или непосредственно в Росреестре).

Если же вы пользуетесь комнатой на основании договора найма или социального найма, то она принадлежит на праве собственности муниципалитету и её продажа, соответственно, невозможна. Но пользователи по договору соц. найма имеют право обменять свою комнату на другую, принадлежащую кому-то по такому же договору соц. найма в том же населённом пункте (статья 72 Жилищного кодекса РФ).

Дети на кухне коммуналки

Жизнь в коммунальной квартире идёт своим чередом

Расселение из коммуналок

В крупных городах, таких как Москва и Петербург, действуют программы расселения коммунальных квартир. Участвовать в ней может каждый проживающий в такой квартире. Программа расселения сводится к тому, что государство помогает вам решить квартирный вопрос, предоставляя субсидию.

Условия участия в программе:

  • Ваш дом попал в программу расселения. Информацию об этом можно получить в отделе местной администрации, занимающимся жильём.
  • Вы на праве собственности или по договору социального найма владеете комнатой в коммуналке.
  • Вы состоите на учёте как «нуждающийся в улучшении жилищных условий». Для постановки на учёт нужно обратиться в городскую администрацию, где вам подскажут, какие необходимы для этого документы и помогут написать заявление.

Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то вы вправе участвовать в программе расселения. Для этого нужно с паспортами жильцов комнаты и всеми документами на неё обратиться в городскую администрацию и написать заявление на участие в программе. Администрация рассматривает все поступившие заявления и формирует очередь на расселение и получение субсидии, о чём вас должны уведомить. Дождавшись очереди, вы получите субсидию, с помощью которой сможете приобрести отдельное жильё. Размеры субсидии в каждом городе свои.

Также нужно быть готовым, что полученной суммы может не полностью хватить на покупку желаемой жилплощади, и придётся вложить собственные средства.

Коммунальная квартира — элемент не только нашего прошлого, но и настоящего. Хорошо это или плохо — судить сложно, ведь жизнь коммуналке имеет свои плюсы и минусы. Кто-то видит в ней сплошные неудобства, а кто-то необъяснимую романтику. Не зря даже в песне поётся о дружной коммуналке из коммунальной страны. Но место жительства — вопрос индивидуальный, и каждый решает его для себя по-своему.