Родители нередко приобретают недвижимость на имя своих детей, стремясь обеспечить их жильём на перспективу. Если им понадобится продать такой объект недвижимости, то придётся учитывать интересы ребёнка. Сделка может осуществиться лишь тогда, когда купля-продажа гарантирует сохранение интересов несовершеннолетних лиц, поэтому процедура заключения договора контролируется органами опеки и попечительства.

Законность продажи квартиры несовершеннолетнего собственника

Независимо от того, кто приобрёл на имя ребёнка квартиру, заниматься её продажей могут только законные представители детей. При этом процедура проводится под отчёт перед органами опеки и попечительства. Сам несовершеннолетний собственник выступать стороной договора о продаже своей недвижимости прав не имеет. Об этом говорит статья 172 ГК РФ, признающая сделки с лицами, не достигшими 14 лет, незаконными. В п. 1 данная статья ссылается на нормы статьи 171 ГК РФ, приравнивая лиц до 14 лет к недееспособным гражданам, которые не вправе решать имущественные вопросы самостоятельно.

Лицам в возрасте от 14 до 17 лет включительно регламент позволяет частично распоряжаться личным имуществом. Но когда речь идёт об отчуждении недвижимости, которое проходит регистрацию в Росреестре, такие сделки считаются неправоспособными. Об этом говорит статья 175 ГК РФ со ссылкой на статьи 26 ГК РФ и 171 ГК РФ.

Законодательные акты, регулирующие куплю-продажу квартиры несовершеннолетнего

Для того чтобы имущественная сделка прошла по всем правилам и была юридически чистой, требуется опираться на нормы следующих источников законодательства:

  • статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
  • статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
  • статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
  • статья 27 ГК РФ — эмансипация;
  • статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
  • статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
  • статьи 19–20 Закона об опеке № 48 от 24.04.18 г.
Гражданский кодекс

Гражданский кодекс освещает основные положения проведения сделок купли-продажи недвижимости

Некоторые сопутствующие обстоятельства требуют от сторон имущественной сделки опираться также на дополнительные источники, в числе которых могут быть:

  1. Нормы Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующие обязательность прописки ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который утверждён Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.
  2. Федеральный закон от 29.12.15 № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, он обязывает стороны сделки при продаже квартиры несовершеннолетнего удостоверять договор купли-продажи нотариально.

Обязательность нотариального удостоверения прописана также:

  • в статье 163 ГК РФ;
  • в статье 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Как показывает практика, сделки с квартирами несовершеннолетних владельцев нужно проводить принципиально кропотливо — выверив каждый абзац договора купли-продажи (ДКП), а также каждый документ, который к нему прилагается и подтверждает, что имущественные права ребёнка данная сделка не нарушает.

Кто может проводить сделку купли-продажи квартиры несовершеннолетнего

Законными представителями, которые вправе заниматься продажей недвижимости детей, согласно нормам статьи 37 СК РФ, могут выступать следующие лица:

  1. Мать или отец, кроме случаев лишения родительских прав.
  2. Лица, усыновившие или удочерившие владельца квартиры.
  3. Руководители детских социальных и социально-педагогических учреждений, если ребёнок пребывает в данном учреждении.
  4. Опекуны, если малолетнему владельцу жилья не исполнилось 14 лет.
  5. Попечители, если квартирой владеет лицо от 14 до 17 лет включительно.
Ребёнок с матерью

В большинстве случае законным представителем выступает мать ребёнка

Мачеха или отчим могут приравниваться к законным представителям только при условии усыновления (удочерения) ребёнка. Если ребёнок не усыновлён (не удочерён), то участие в процедуре купли-продажи разрешается на основании генеральной или специальной доверенности на продажу недвижимости. Такую доверенность может выдать только законный представитель. Она требует обязательного удостоверения нотариусом.

То же касается других представителей, действующих в интересах собственника квартиры. Ими могут быть:

  • родственники ребёнка;
  • юрист, сопровождающий сделку;
  • сотрудник компании по работе с недвижимостью, с которой родители собственника заключили договор на оказание услуг;
  • воспитатель или иной специалист учреждения, в котором пребывает ребёнок.

Какие документы нужно подготовить

Несовершеннолетний собственник выступает в сделке продавцом. Для того чтобы сделка соответствовала всем правилам и нормам законодательства, придётся собрать увесистый пакет бумаг, в котором должны находиться следующие виды документации:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • документация на квартиру;
  • разрешение, полученное от органов опеки и попечительства.

Посредникам потребуется нотариальная доверенность, разрешающая составление и подписание ДКП от имени собственника. А также доверенность, разрешающая регистрацию сделки в Росреестре.

Полный пакет документации

Для оформления договора с покупателем потребуются следующие обязательные документы:

  1. Паспорт собственника жилья, если ему исполнилось 14 лет, если не исполнилось — свидетельство о рождении.
  2. Паспорт законного представителя.
  3. Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого возникло право собственности несовершеннолетнего. Им может быть договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании, решение суда о признании права собственности и т. п.
  4. Свидетельство о собственности на жилое помещение, если такое право появилось до июня 2016 года, или выписка из ЕГРН, если оно возникло позже. Документ подтверждает, что квартирой действительно владеет продавец на законных основаниях, а также информирует, претендуют ли на жилую площадь другие граждане, находится ли она в залоге под кредитные обязательства.
  5. Квитанции об оплате коммунальных услуг, выписка из лицевого счёта. В ней отражается факт отсутствия (наличия) задолженности.
  6. Технический паспорт помещения с экспликацией поэтажного плана. Этот документ получают в БТИ, он должен соответствовать реальному плану квартиры, что означает отсутствие незаконной перепланировки и реконструкции помещения.
  7. Кадастровый паспорт квартиры.
  8. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом, полученная не ранее чем за месяц до проведения сделки.
  9. Разрешение органов опеки и попечительства.
Выписка из ЕГРН

В выписке из ЕГРН содержится информация о собственниках квартиры, правообладателях и условиях обременения

Покупатель предъявляет только свой паспорт, а если в его интересах действует представитель — доверенность и паспорт представителя. Когда квартира приобретается в ипотеку, предъявляется также договор кредитования покупателя.

В результате совершения сделки возникает следующая документация:

  1. На основании перечисленных документов составляется ДКП (договор купли-продажи), посредством чего имущество отчуждается покупателю.
  2. К договору прилагается акт приёма-передачи квартиры. Допустимо вместо его составления в теле договора внести абзац о том, что подписание договора купли-продажи имеет силу акта приёма-передачи жилого помещения.

Я бы посоветовала всё же составить акт приёмки, ведь на его основании можно не только констатировать факт вступления во владение жилой площадью, но и указать имеющиеся недостатки помещения. Как показывает практика, нередко сделки с недвижимостью несовершеннолетних являются оспоримыми. В результате суд признаёт необходимость реституции — обоюдного возвращения контрагенту полученного по сделке в полной мере. А ведь контрагент может оказаться не столь сговорчивым и потребовать восстановления всех нарушений, имеющихся в квартире. Доказать, что квартира была получена в том же состоянии, потом будет крайне сложно.
Поэтому следует учитывать, что замена акта приёмки вносимым абзацем — тенденция, возникшая в результате приобретения новостроек, где предусматривается стандартное состояние квартиры, без порчи, причинённой пользованием жильцами. Вторичное жильё всегда может иметь те или иные недочёты, которые нужно фиксировать документально. То же касается помещения с ремонтом. По возвращении квартиры недобросовестный несостоявшийся владелец сможет причинить ущерб, который доказать будет невозможно — ведь акт приёмки отсутствует, а устные описания ситуации не возымеют на суд никакого действия. Здесь требуются только официальные бумаги.

Акт приёма-передачи квартиры

Акт приёма-передачи оформляется сторонами как приложение к договору купли-продажи

Получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства

Разрешение от органов опеки на сделку с недвижимостью, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет, — это официальный документ. Он допускает обозначенную квартиру к купле-продаже и означает, что уполномоченным органом подтверждается:

  1. Намерение родителей купить новую квартиру взамен продаваемой, что позволит соблюсти имущественные интересы несовершеннолетнего.
  2. Наличие жилой площади у бабушек (дедушек) малыша, куда он может быть выписан вместе с мамой до момента приобретения нового жилья.
  3. Сделка может признаваться чистой и не нарушающей интересы третьих лиц.

Такой документ можно взять в территориальном органе опеки и попечительства по заявлению законных представителей. Также заявление можно подать в территориальный многофункциональный центр. В заявлении требуется однозначно указать, что сделка с недвижимостью несовершеннолетнего собственника совершается исключительно в его интересах, подробно обозначив наличие таковых. Например, продав старую квартиру и приобретя новую, новый собственник получит:

  • увеличение общей и жилой площади;
  • более удобную планировку квартиры;
  • близость к центру населённого пункта;
  • экологически чистый район;
  • иные преимущества.

Если новая квартира не приобретается, то следует указать, что все деньги, полученные по сделке, будут положены на лицевой счёт ребёнка.

Я настоятельно советую при покупке таких квартир быть начеку. Дело в том, что если недобросовестные родители нарушат заявленные обещания, территориальный орган опеки вправе признать сделку оспоримой, в результате чего приобретённая квартира вновь вернётся несовершеннолетнему собственнику.

Разрешение управления соцзащиты на продажу квартиры

Разрешение от органов опеки и попечительства выдаётся в письменном виде и заверяется печатью

Пошаговая инструкция: как оформить куплю-продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему

Для проведения имущественной сделки с жильём, принадлежащим гражданам до 18 лет, предусмотрен определённый алгоритм действий. Следуя ему, можно избежать рисков и ошибок при оформлении купли-продажи. Он состоит из следующих элементов:

  1. Поиск покупателей самостоятельно или при посредничестве компании по работе с недвижимостью.
  2. Сбор документов, в том числе разрешения от органов опеки.
  3. Заключение договора имущественной сделки.
  4. Нотариальное удостоверение договора.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.
  6. Отчёт перед органами опеки о соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника.
  7. Выписка, переезд на новое место жительства.

Одним из самых значимых моментов в этой системе является заключение договора. Сбор документации и поиск покупателя — подготовка к фактическому отчуждению объекта, которое происходит в результате составления и подписания ДКП.

Заключение договора

Иногда перед заключением ДКП стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП), которые вменяет им обязательства совершить сделку в указанный срок по цене, указанной в теле договора.

Я считаю, что предварительный договор целесообразен лишь при наличии сопутствующих обстоятельств, когда покупателю потребуется некоторое время для поиска нужной суммы на квартиру, в том числе через оформление кредита. В то же время некоторый срок может понадобиться продавцу для оформления полного пакета документации. ПДКП даёт сторонам гарантии, что сделка состоится, и позволяет продавцу взять аванс или задаток. Если стороны полностью готовы к сделке, затягивать время составлением ДКП бессмысленно.

Составить текст договора можно следующими способами:

  • самостоятельно с последующим удостоверением нотариуса;
  • в юридической фирме с последующим нотариальным удостоверением;
  • сразу обратившись в нотариальную контору.

Документ составляется в свободной форме, но с обязательным использованием унифицированной структуры, применимой ко всем видам договоров. Документ начинается с наименования: «Договор купли-продажи квартиры». Строчкой ниже указываются дата и место составления — населённый пункт.

В нём обязательно должны присутствовать следующие существенные положения и сведения:

  1. Предмет договора — квартира, принадлежащая несовершеннолетнему, с указанием фамилии, имени и отчества собственника. Здесь же указывается его законный представитель.
  2. Технические и кадастровые характеристики объекта, его почтовый адрес.
  3. Стоимость по сделке. Если был уплачен аванс или задаток, надо указать внесённую сумму и учесть её как выплаченную часть стоимости квартиры.
  4. Условия оплаты. Указать, в какой срок и каким образом продавец должен получить деньги по сделке.
  5. Условия освобождения помещения с указанием сроков выписки и выезда из квартиры.
  6. Права и обязанности сторон. Они ориентируются на то, что продавец передаёт квартиру и получает деньги в установленном размере. А покупатель уплачивает указанную сумму денег, после чего занимает жильё. По усмотрению сторон можно внести любые актуальные положения о правах и обязанностях.
  7. Ответственность сторон. Здесь уместно внести положение о пени и иных санкциях за несвоевременное исполнение положений договора. Или перечислить условия расторжения сделки.
  8. Условия расторжения договора, если данное обстоятельство не было учтено в положении об ответственности сторон. Перечисляются юридические моменты, когда сделка расторгается по взаимному соглашению, а когда в суде.
  9. Обстоятельства непреодолимой силы. Здесь вносится регламент действий на случай непредвиденных и не зависящих от воли сторон обстоятельств.
  10. Заключительные положения, куда можно внести все актуальные моменты сделки, в том числе необходимость её регистрации, условия уплаты пошлины за нотариальное удостоверение и составление договора.
Договор купли-продажи квартиры, выдержка

В раздел с информацией о продавце должны включаться данные несовершеннолетнего собственника

Документ составляется в трёх экземплярах: по одному для каждого из контрагентов и один — для Росреестра.

Если документ составляют не в нотариальной конторе, то следует учесть, что подписи участников сделки здесь не ставятся. Подписывать его можно только в присутствии нотариуса, после чего нотариус сделает удостоверяющую запись и зафиксирует факт удостоверения в специальном журнале, где стороны поставят свои подписи об удостоверении ДКП.

Регистрация сделки

После того как документ подготовлен, участники сделки обращаются в Многофункциональный центр (МФЦ) «Мои документы» по месту расположения жилого дома. Необязательно выбирать район расположения недвижимости — МФЦ принимают документы в любом районе населённого пункта, если таких отделений в городе несколько.

В силу обязательного удостоверения сделки нотариусом процедура регистрации существенно упрощается:

  1. Для внесения сведений о проведении сделки достаточно трёх дней.
  2. Госпошлина за регистрацию не уплачивается.

Лучше всего сторонам сделки обратиться в МФЦ одновременно, предъявив 3 экземпляра договоров, паспорта и написанное покупателем заявление о переходе имущественных прав на квартиру. Кроме этого, прилагаются следующие бумаги:

  • ксерокопии паспортов и свидетельства о рождении, если собственник малолетний;
  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ на квартиру (оригинал);
  • технический паспорт и план квартиры (оригинал);
  • разрешение органов опеки и попечительства.

Все документы принимаются под расписку, кроме паспортов и свидетельств о рождении, которые возвращаются после принятия документов. Через 3 дня стороны могут забрать свои экземпляры договоров с отметкой о регистрации сделки.

Люди в МФЦ

Всем участникам сделки лучше прийти в МФЦ для регистрации вместе

Различие в оформлении сделки, если собственнику исполнилось 14 лет и не исполнилось

Разница в процедуре между собственниками до 14 лет и после продиктована тем, что четырнадцатилетние граждане получают паспорт. Это говорит о том, что они приобретают частичную дееспособность, а значит вправе принимать участие в сделке. В целом процедурный алгоритм отличается следующими нюансами:

  1. Лица до 14 лет определяются как малолетние, а после 14 лет — как несовершеннолетние.
  2. Малолетние не имеют права выражать своё мнение относительно необходимости продажи квартиры — их пожелания не учитываются. Несовершеннолетние дают своё согласие или отказывают в проведении сделки по собственному усмотрению.
  3. Малолетних граждан их законные представители могут как спрашивать о приоритетах в выборе нового жилья, так и не спрашивать. Это не влияет на законность сделки. Подростки выбирают новый объект вместе со взрослыми.
  4. До 14 лет дети не участвуют в заключении договора, в его удостоверении и регистрации. А после 14 лет они выступают стороной сделки, подписывают документ и участвуют в передаче документации на регистрацию.

Поэтому здесь используются специфические формулировки. Относительно малолетних собственников указывается, что в их интересах действует законный представитель в лице матери (иного представителя) с указанием Ф. И. О. собственника и представителя. А четырнадцатилетний собственник указывается как самостоятельная сторона, но рядом с его подписью ставится удостоверительная подпись законного представителя.

Как отчитаться перед органами опеки и попечительства после сделки

Для отчёта по завершении сделки потребуется подтвердить документально тот результат, который был заявлен законным представителем при получении разрешения на куплю-продажу:

  1. Если речь шла о приобретении нового жилья взамен проданного, нужно предъявить договор купли-продажи на новую квартиру, о которой шла речь в заявлении.
  2. Если было заявлено перечислить вырученные деньги на лицевой счёт несовершеннолетнего собственника, нужно предъявить копию лицевого счёта.

Предупреждаю, что сумма, предъявленная для отчёта, требует соответствия стоимости проданной кварты. Она может быть выше, но не может быть меньше, чем указанная в ДКП при получении разрешения на продажу. Иначе органы опеки и попечительства вправе предпринять следующие действия:

  1. Привлечь прокуратуру и обязать законных представителей восстановить имущественные интересы ребёнка.
  2. Признать сделку ничтожной или оспоримой и добиться возврата квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику.

Отчёт составляется на специальном бланке, предусмотренном для определённого территориального отделения. Он удостоверяется его руководителем, а результаты принятия отчёта сообщаются законному представителю ребёнка.

Вывеска отдела опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства осуществляют надзор за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц

Права законных представителей на имущество несовершеннолетнего собственника

Законодательство не допускает притязаний законных представителей детей на их имущество. Не являются исключением и случаи, когда родители покупают квартиры детям из собственных средств. После того как право собственности ребёнка официально закреплено в сведениях Росреестра, аннулировать его невозможно. Посредством контроля со стороны органов опеки и попечительства вещные права собственника будут охраняться законодательством вплоть до его совершеннолетия. После достижения 18 лет собственник начнёт решать имущественные вопросы, исходя из собственных планов на жизнь.

Родители смогут проживать вместе с ребёнком до его совершеннолетия и обязаны распоряжаться квартирой, проводя необходимый ремонт и уплачивая коммунальные расходы из собственных средств согласно нормам статьи 37 СК РФ. Но их вступление в вещные права исключено на основании положений п. 3 статьи 60 СК РФ. Кстати, то же касается и имущества родителей. На основании положений п. 4 статьи 60 СК РФ несовершеннолетние собственники могут пользоваться им до 18 лет, после чего родители утрачивают статус их представителей перед обществом. Поэтому взрослых детей с родительской жилплощади можно выписать.

Квартиры, оформленные на детей, не являются совместно нажитой собственностью супругов, даже если приобретались в браке. Соответственно, они не могут подлежать разделу после развода и продаваться даже тогда, когда семья находится в трудной жизненной ситуации.

К слову, зачастую этими нормами пользуются родители, просрочившие ипотечные платежи. Как правило, суды становятся на защиту интересов несовершеннолетнего собственника, а кредиторы вынуждены идти на нерентабельные условия погашения долга, иногда теряя проценты по кредитной ставке, лишь бы погасить тело кредита.

Родители должны быть однозначно осведомлены о том, что полностью утрачивают права на квартиру, приобретённую на своего ребёнка. Это нужно учитывать до совершения сделки. А дальше исходить из собственных планов: если в недвижимость планируется инвестировать деньги, которые впоследствии могут потребоваться, то от такой сделки лучше отказаться. Оптимальный вариант — сохранить квартиру нетронутой.

Я заметила, что квартиру на ребёнка всё чаще оформляют бабушки и дедушки, желающие передать свою недвижимость внуку после смерти. Это оптимальный вариант, полноценно заменяющий завещание. Ведь как повернётся дело с завещанием после смерти, они не узнают. А дарственная на квартиру гарантирует переход жилья внуку или внучке уже их при жизни. После официального оформления прав на недвижимость они могут успокоиться, что их желание осуществлено в полной мере.

Видео: как купить/продать квартиру с ребёнком

Появление на рынке недвижимости несовершеннолетних собственников встречается всё чаще и чаще. Поэтому родители и иные представители несовершеннолетних обязаны владеть элементарными компетенциями, чтобы совершить сделку по всем правилам. Покупатели жилья, принадлежащего ребёнку, также должны знать основные правила, по которым осуществляются такие сделки. Специфика алгоритма купли-продажи зависит от возраста владельца жилья, так как в 14 лет ребёнок получает паспорт и некоторые действия должен исполнять самостоятельно. Главная обязанность законных представителей — это согласование сделки с органами опеки и попечительства, которые следят за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних.