Обеспечение военнослужащих жильём — важная задача, стоящая перед государством. Для её решения предусмотрена военная ипотека. Если раньше военнослужащие вынуждены были долгое время ждать своей очереди на недвижимость, то последние четырнадцать лет действует другая система приобретения жилья. Стоит разобраться, что такое НИС, кто вправе стать участником этой программы и каким требованиям должен соответствовать кандидат.

Военная ипотека: изменения на 2019 год

Военная ипотека — программа снабжения жилплощадью лиц, находящихся на военной службе и являющихся гражданами РФ. До 2005 года использовалась система жилищного обеспечения, по правилам которой военные получали в собственность жильё только после достижения ими пенсионного возраста. Квартиры им выделялись в домах, возведённых специально с расчётом на данную категорию граждан.

Если военнослужащий отказывался от предоставленного жилья, ему выдавалась денежная компенсация в размере оценочной стоимости жилого помещения. Данный вариант был затратным с финансовой точки зрения и трудоёмким по техническим моментам.

С 2005 года стала функционировать новая система жилищного обеспечения, именуемая накопительно-ипотечной (НИС). Она была введена законом № 117-ФЗ, изданным в 2004 году.

Система предлагает военным два инструмента:

  • первый подразумевает именные накопления (жильё приобретается к концу службы на накопленные за несколько лет деньги);
  • второй — ипотечное кредитование (позволяет обзавестись квартирой, не дожидаясь пенсии).

Военная ипотека имеет следующие преимущества над гражданской:

  • ежемесячные платежи вносит не заёмщик, а государство;
  • определён верхний порог на выделяемую сумму (но военный вправе выбрать более дорогое жильё и остаток суммы внести из собственных накоплений);
  • военная ипотека распространяется на все виды личного жилья (квартиры, дома, коттеджи, таунхаусы);
  • не запрещается покупка комнаты в общежитии;
  • допускается покупка жилого помещения на вторичном рынке;
  • военная ипотека не накладывает ограничений относительно расположения жилья (т. е. квартиру можно купить в любом регионе РФ);
  • невысокие (льготные) ставки, что выгодно отличает военную ипотеку от гражданской;
  • государство является гарантом того, что денежные средства, поступающие на счёт военнослужащего, пойдут на выплату кредита.
Квартирный дом, на входе в который вывешены воздушные шары и лента с надписью «С новосельем!»

Военная ипотека отличается от гражданской тем, что ежемесячные платежи вносятся здесь не самим заёмщиком, а государством

Выделяют следующие недостатки:

  • по военной ипотеке запрещается приобретение земельного надела без дома;
  • если военный прекращает нести службу, последующие платежи он должен вносить самостоятельно;
  • приобретая жильё в одном регионе, военнослужащие вряд ли захотят переезжать в другой (если возникнет такая необходимость по службе);
  • величина жилищных накоплений не соотносится с разницей рыночных цен на жилплощадь в различных регионах страны.

Таблица: нормативная база, регламентирующая процедуру ипотечного кредитования военнослужащих

Наименование нормативного актаХарактеристика
ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»Регулирует основные вопросы, связанные со статусом военнослужащих.
ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»Регламентирует положения, имеющие отношение к НИС.
ФЗ от 28.06.2011 № 168-ФЗ «О внесении изменений…»Вносит поправки в предшествующий закон в плане получения ипотеки контрактниками.
Постановление Правительства РФ от 21.02.2005 № 89Вводит правила, в соответствии с которыми формируется и ведётся реестр участников НИС.
Постановление Правительства РФ от 7.11.2005 № 656Рассматривает вопрос, как не допустить столкновения интересов участников НИС и других сторон.
Постановление Правительства РФ от 8.11.2005 № 666Устанавливается ответственные и контролирующие органы по обеспечению военной ипотеки.
Постановление Правительства РФ от 17.11.2005 № 686Вводит правила выплат, осуществляемых в отношении участников НИС.
Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 № 370Рассматривает дополнительные вопросы, связанные с выдачей военным жилищных кредитов.
Постановление Правительства РФ от 24.12.2008 № 1011Утверждает правила, по которым передаются активы в рамках военной ипотеки.
Приказ Росгвардии от 14.03.2017 № 79Утверждает порядок реализации НИС.

Есть и нововведения:

  1. Так, 10 ноября 2018 года было принято постановление Правительства № 1345, согласно которому военные, поступившие на службу с 1 июля 2019 года, будут автоматически включаться в реестр НИС.
  2. Чиновники привязали включение в реестр НИС к сроку службы, а не к подписанию второго контракта (как было раньше). Теперь военные не смогут преждевременно уволиться по первому контракту и заключить второй, чтобы ускорить оформление ипотеки.
  3. Представители Госдумы подтвердили право военнослужащих совмещать материнский капитал и военную ипотеку при покупке жилья.
  4. Военнослужащие получают разрешение на покупку жилья через десять лет службы по контракту.

Предоставление военной ипотеки: требования к заёмщикам и возможные причины отказа

«Росвоенипотека» сотрудничает только с теми банками, что подписали договор на обслуживание военнослужащих по выделению кредитов. Таких банков сейчас много, так что заёмщику есть из чего выбрать.

К примеру, это следующие финансовые организации:

  • Сбербанк;
  • Агентство по ипотечному жилищному кредитованию;
  • Газпромбанк;
  • ВТБ 24;
  • Связь-Банк;
  • Открытие;
  • РНКБ;
  • Абсолют Банк;
  • РоссельхозБанк;
  • Уралсиб Банк.

Раньше условия выдачи кредита в большей степени зависели от банков. Однако Министерство Финансов и ЦБ РФ разработали единые правила кредитования участников НИС (приказ № 558), которые несколько ограничили банки в этом плане.

Стандарт подразумевает следующее:

  • расширение максимального срока кредитования до 50 лет (вместо прежних 43);
  • возможность увеличить максимальную сумму кредита за счёт личных средств (при этом частный капитал не должен превышать 25% от суммы ежемесячного платежа);
  • стандартизацию правил выдачи кредитов, погашения долга, установления сроков и размеров платежей;
  • исключение риска образования задолженности у военнослужащего по окончании предоставления кредита.

Продолжают действовать такие правила:

  • величина первоначального взноса варьируется от 10 до 20%;
  • банки в целях приобретения жилья предлагают сумму в пределах от 300 тыс. р. до 2,8 млн р. (иногда сумма может быть выше);
  • минимальный срок кредитования составляет три года, максимальный — 20 лет.

Военная ипотека актуальна для военнослужащих, которые соответствуют таким критериям:

  • внесены в реестр НИС (на руках есть соответствующее свидетельство);
  • задействованы в программе не менее трёх лет;
  • оформлена личная страховка жизни;
  • достигли 25 лет.
Свидетельство НИС

Наличие у военнослужащего свидетельства НИС — одно из требований, учитываемых при получении бюджетных средств в рамках военной ипотеки

В некоторых случаях финансовые организации могут отказать в предоставлении кредита.

Это следующие ситуации:

  1. Отрицательная кредитная история по причине нарушения заёмщиком условий договоров по прошлым займам.
  2. Большая долговая нагрузка (если есть другие непогашенные кредиты, банк может посчитать заёмщика неплатёжеспособным).
  3. Обнаружены какие-либо ошибки в поданной документации.
  4. Имеются задолженности по коммунальным платежам, непогашенные штрафы ГИБДД и пр.
  5. Увольнение военного со службы.

Основанием для предоставления ипотеки банками является поданная гражданином заявка вместе с пакетом документов, предусмотренным для этого случая.

Сроки оформления сделки по военной ипотеке могут варьироваться, но в среднем составляют два месяца.

НИС: что это такое и как работает

Мы уже выяснили, что накопительно-ипотечная система является механизмом государственного субсидирования. Для осознания всех особенностей работы системы необходимо обратиться к ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ и Постановлению Правительства РФ от 15.05.2008 N 370.

Согласно указанным нормативным актам НИС функционирует следующим образом:

  • на каждого участника системы в банке заводится счёт, используемый для накопления денег под покупку жилья;
  • ежемесячно на этот счёт из бюджета переводится определённая сумма;
  • когда средств накапливается достаточно для первого взноса, можно приступать к оформлению ипотеки;
  • проценты и основной займ ликвидируются ежемесячными платежами, поступающими на счёт до тех пор, пока военный находится на службе;
  • если ему жильё не к спеху, он вправе просто продолжать копить средства, не оформляя ипотеки (когда сумма накоплений возрастёт до нужной отметки, он сможет купить жильё).

Однако стоит учесть следующее:

  1. Средства по программе предназначены для покупки жилья из расчёта 18 м² на одного человека в составе семьи участника НИС.
  2. Чтобы квартира стала собственностью военнослужащего, он должен находиться на службе весь срок выплаты займа — в среднем двадцать лет. Есть исключения. Так, военный может получить жильё в собственность после десяти лет службы:
    • по состоянию здоровья;
    • по семейным обстоятельствам;
    • по достижению предельного возраста для несения военной службы;
    • в результате штатных кадровых перестановок.
  3. Если военный, на которого оформлена ипотека, умирает до погашения кредита, недвижимость переходит по наследству его супругу и детям или к другим наследникам по очереди в случае отсутствия супругов и детей. Чтобы наследникам не пришлось выплачивать долг по ипотеке после смерти участника НИС, необходимо оформлять страховку жизни.

С примерной формой договора страхования можно ознакомиться здесь.

В НИС могут участвовать следующие категории военнослужащих:

  • военные, отслужившие минимум три года;
  • те, кто закончил обучение в военных академиях после 2005 года;
  • командный состав флота или армии, заключившие соглашение с Министерством обороны после 2005 года;
  • военные из резерва.

Присоединиться к НИС могут и сотрудники силовых структур (МЧС, ФСБ, ФСО).

Если гражданин является выпускником училища, то как только он получит первое звание, ему откроется доступ к программе военной ипотеки. Аналогичный принцип начнёт действовать и в отношении тех лиц, кто заключит контракт после 1 июля 2019 года. Они будут автоматически включаться в реестр НИС после трёх лет службы. Им не надо будет для этого подавать рапорт своему начальству.

Однако нововведение не касается военнослужащих, заключивших контракт до 1 июля 2019 года. Они по-прежнему будут подавать требуемую документацию, если захотят стать участниками НИС.

Для них предусмотрена такая последовательность действий:

  1. Составление военнослужащим соответствующего рапорта. В рапорте указывается следующее:
    • просьба военнослужащего внести его в реестр участников НИС;
    • Ф. И. О. военного;
    • воинское звание;
    • должность;
    • дата и подпись.
      Рапорт о включении военнослужащего в число участников НИС

      Если военнослужащий желает стать участником НИС, но он не попадает в реестр автоматически, необходимо оформить соответствующий рапорт и подать его своему командиру

  2. Подача рапорта старшему по службе вместе со следующим пакетом документов:
    • копией паспорта;
    • копией контракта.
      Образец контракта о прохождении военной службы

      Копия контракта о прохождении военной службы подаётся вместе с копией паспорта и рапортом о включении в состав участников НИС

  3. Передача командиром части пакета документов в «Росвоенипотеку».
  4. Проверка документов внесение военнослужащего в НИС.
  5. Направление военному письма о его включении в систему и присуждении ему регистрационного номера (в течение трёх месяцев).

Основные преимущества и недостатки уже назывались в пункте первом этой статьи.

В целом НИС упрощает процедуру приобретения недвижимости военнослужащими, а также минимизирует риски, связанные с ипотечным кредитованием.

Как оформить военную ипотеку

Если военнослужащий уже три года значится в реестре НИС, он вправе задуматься об ипотеке. Процедура оформления жилищного займа достаточно трудоёмка, т. к. приходится задействовать большое количество разных бумаг.

Потребуется предпринять такие шаги:

  1. Сначала военнослужащий подбирает недвижимость, которая не противоречит требованиям законодательства (например, нельзя приобретать аварийное жильё).
  2. Затем он оформляет на имя командира части рапорт, в котором просит представить сведения для получения жилищного займа. В рапорте служащий фиксирует, где именно желает купить недвижимость, и что представляет собой это жильё (дом, квартира).
    Рапорт о предоставлении сведений для получения ЦЖЗ

    В рапорте указывается, какой именно объект недвижимости собирается приобретать военнослужащий и в каком регионе

  3. Заявителю в месячный срок выдаётся свидетельство, оформленное на его имя. Документ считается действительным только полгода. За этот срок заёмщик должен успеть оформить ипотеку и предъявить документацию в «Росвоенипотеку».
  4. В свидетельстве указываются:
    • сведения об участнике НИС;
    • величина накопленной им суммы;
    • размер ежемесячного платежа от государства;
    • максимальный период, на который выдаётся займ.
  5. Далее военный выбор в пользу банка с наиболее приглянувшимися ему условиями и подаёт заявку на кредит. Заявка рассматривается до семи дней. В документе обязательно указывается, что используется военная ипотека.
    Примерная форма заявки на получение кредита в Сбербанке

    В заявке на получение кредита подробно указываются персональные данные заёмщика

  6. Если банк дал предварительное одобрение, следует приступить к сбору требуемой документации (перечень документов представлен ниже).
  7. Военнослужащий обязательно предоставляет банку сведения о выбранном жилом помещении.
  8. Далее необходимо дождаться, пока кредитор свяжется с госучреждением и получит одобрение на сделку в «Росвоенипотеке».
  9. Затем разрабатываются ипотечный договор и договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ), куда вносятся все сведения по сделке.
    Договор целевого жилищного займа

    В договоре ЦЖЗ помимо прочего прописывается сумма для уплаты первоначального взноса в целях покупки квартиры или дома

  10. После этого следует подождать, пока на счёт переведут первый взнос. Если возникает необходимость, в сумму вкладываются личные средства.
  11. Затем покупатель и продавец жилого помещения заполняют и подписывают договор купли-продажи.
    Договор купли-продажи квартиры

    В договоре купли-продаже жилого указываются подробные сведения о жилом помещении, а также личные данные покупателя и продавца

  12. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
  13. Зарегистрированный договор заносят в банк, и его сотрудники переводят деньги продавцу недвижимости на расчётный счёт.
  14. Банк передаёт все документы в Росвоенипотеку:
    • выписку из ЕГРН;
    • кредитный договор с датой выдачи и графиком платежей;
      Типовой кредитный договор

      В кредитном договоре, оформленном на военнослужащего, должен содержаться график погашения кредита

    • договор купли-продажи, прошедший регистрацию в Росреестре.

В банк предъявляются следующие документы:

  • подписанный со стороны участника договор ЦЖЗ (в трёх экземплярах);
  • отчёт об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения;
    Образец титульного листа отчёта по определению рыночной стоимости объекта недвижимости

    Финансовое учреждение в обязательном порядке потребует у заёмщика отчёт об определении рыночной стоимости приобретаемой недвижимости

  • предварительный договор купли-продажи жилого помещения;
  • копия паспорта покупателя;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • справка 2-НДФЛ с подтверждением платёжеспособности;
    Справка 2-НДФЛ

    Для подтверждения платёжеспособности военнослужащему потребуется предоставить справку 2-НДФЛ

  • индивидуальный номер налогоплательщика;
  • страховое свидетельство СНИЛС;
  • копия паспорта продавца недвижимости;
  • выписка из ЕГРН на приобретаемое жилое помещение, подготовленная не позднее чем за месяц до дня её представления, в которой не содержатся сведения об обременении прав;
  • копия кадастрового паспорта приобретаемого жилого помещения с поэтажным планом и экспликацией;
    Образец кадастрового паспорта помещения

    Кадастровый паспорт приобретаемого помещения должен содержать поэтажный план и экспликацию

  • документ (документы), подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счёта продавца недвижимости;
  • нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) продавца на отчуждение жилого помещения или документ, подтверждающий отсутствие необходимости представления согласия супруги (супруга) на отчуждение жилплощади;
    Образец согласия супруги на отчуждение недвижимости

    Согласие супруги (супруга) на отчуждение жилплощади должно быть удостоверено в нотариальной конторе

  • нотариально удостоверенная копия разрешения органа опеки и попечительства на совершение продавцом сделки по отчуждению жилого помещения при наличии проживающих в приобретаемом жилом помещении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилья либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.

При оформлении военной ипотеки заёмщики часто интересуются, на каком этапе рассмотрения находятся их документы. Для отслеживания этих моментов можно воспользоваться сайтом «Росвоенипотека».

Предусмотрено два способа нахождения нужных сведений на сайте:

  • посредством создания личного кабинета;
  • через форму, размещённую в левой части ресурса, специально предназначенную для этого.

Пользователю необходимо указать номер свидетельства участника системы и активировать кнопку «Узнать». Иногда ответ приходится ждать долго (несколько дней).

Предполагаются такие варианты ответа:

  1. «Документы получены и переданы на рассмотрение», значит они благополучно доставлены в учреждение.
  2. «Документы переданы на юридическую экспертизу». Специалисты изучают каждый пакет документов до пяти рабочих дней или дольше, они вправе вынести решение об отказе в оформлении ипотеки.
  3. «Документы одобрены и переданы на подпись руководителю», т. е. проверка пройдена успешно.
  4. «Документы отправлены курьерской службой» с указанием наименования службы, номера отправления и сайта, на котором можно отследить доставку. Остаётся ждать получения пакета бумаг с одобренной ипотекой.

Сумма военной ипотеки: как рассчитать

В 2019 году максимальная сумма военной ипотеки, которую согласны предоставить банки, составляет 2,8 млн р. Минимальный размер равен 300 тыс. р. В нынешнем году накопительный взнос увеличился на 4% (до 280 тыс. р.).

Сумма, которая будет одобрена банком, зависит от таких показателей:

  • возраста военного;
  • первоначального взноса;
  • величины ежемесячного дохода военнослужащего;
  • кредитной истории;
  • семейного положения и наличия детей;
  • согласия на осуществления страхования;
  • срока кредитования;
  • процентной ставки банка;
  • цены объекта недвижимости и пр.

В каждой кредитной организации могут учитываться дополнительные параметры, влияющие на размер кредита.

Перед тем как начать расчёт суммы кредита, необходимо уточнить сумму своих накоплений. Её можно узнать на сайте «Росвоенипотеки».

Далее можно приступать непосредственно к расчёту суммы кредита. Банки на своих сайтах предоставляют возможность воспользоваться онлайн-калькулятором.

С его помощью можно узнать:

  • размер средств, доступных для займа;
  • величину ежемесячных платежей, а также график их погашения;
  • процентную ставку финансового учреждения и пр.

Форма для подсчёта военной ипотеки заполняется следующим образом:

  1. Значение графы 01 проставляется автоматически из калькулятора суммы накоплений (достаточно для этого в верхней части калькулятора выбрать год и месяц вступления в НИС).
  2. Графа 02 заполняется вручную, при этом указывается фактическая стоимость недвижимости. В сумму не стоит включать сопутствующие расходы на оценку, страхование и прочее, т. к. эти показатели не учитываются при расчёте кредита (оплачиваются из собственных средств заёмщика).
  3. В графе 03 необходимо выбрать утверждённый в банке размер процентов первоначального взноса.
  4. В графе 04 сумма первого платежа рассчитывается автоматически по данным полей, заполненных выше.
  5. Если требуются дополнительные вложения, т. к. накопленных средств на счёте не достаточно для первого взноса, это отображается в графе 05.
  6. Максимальная величина целевого займа по военной ипотеке указывается вручную в графе 06.
  7. Если предполагается использовать для погашения займа по военной ипотеке средства материнского капитала, то нужно выбрать год получения сертификата и указать его в графе 07.
  8. Графа 08 рассчитывается автоматически и показывает предполагаемый размер кредита на жильё.
  9. Графа 09 заполняется автоматически в том случае, когда получившийся необходимая величина кредитных средств превышает сумму максимального размера кредита. Программа автоматически рассчитает величину дополнительных средств, необходимых для погашения займа.
  10. В графе 10 указывается ставка применительно к условиям выбранного банка.
  11. При заполнении графы 11 необходимо учитывать возраст военнослужащего.
  12. Следует выбрать месяц предполагаемого начала выплат по ипотечному кредиту и отобразить в графе 12.

Затем необходимо нажать на кнопку «Рассчитать», после чего на новой странице появится таблица с графиком ежемесячных платежей по жилищному займу.

Если заёмщик боится ошибиться при онлайн-расчёте, он может обратиться непосредственно к сотруднику банка, и тот поможет рассчитать сумму кредита.

Пример самостоятельного расчёта:

  1. Следует узнать, какая сумма уже накоплена в НИС. К примеру, тридцатилетний военнослужащий задействован в данной программе более 3-х лет: с января 2011 года по апрель 2014 года. Его сумма в НИС составит:
    • 2011 год: 189 тыс. 800 р.;
    • 2012 год: 205 тыс. р.;
    • 2013 год: 222 тыс. р.;
    • 2014 год: 19 тыс. 425 р. Х 4 месяца = 77 тыс. 700 р.
  2. Итоговая сумма накоплений — 694 тыс. 500 р.
  3. Далее учитывается стоимость приобретаемого жилья. Предположим, цена составит 2,5 млн р.
  4. Расчёт суммы первичного взноса зависит от банка. Самый минимальный — 10% от стоимости жилья, т. е. 250 тыс. р.
  5. Далее заёмщик определяет, надо ли ему использовать наличные средства. В нашем примере сумма на счету превышает необходимый первичный взнос. Поэтому не надо доплачивать из своего кармана.
  6. Расчёт требуемых средств для покупки квартиры: 2,5 млн р. — 694 тыс. 500 р. = 1 млн 805 тыс. 500 р.

Видео: нюансы военной ипотеки в 2019 году

В 2005 году была внедрена накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения. Благодаря НИС у военнослужащих есть выбор, каким именно способом будет получено жильё. Первый вариант подразумевает именные накопления, т. е. квартира или другой объект недвижимости покупается к концу службы на накопленные деньги. Второй вариант подходит тем, кто не желает ждать так долго. Для этого предусмотрено ипотечное кредитование, т. е. военнослужащий подыскивает банк, который выдаёт ему кредит на покупку заветной недвижимости.