Некоторые привлекают юристов для того, чтобы подготовить документы для аренды участка земли. А как быть тем, кто хочет сам разобраться в этом и арендовать землю у администрации города для себя? Чаще всего самостоятельно арендуют землю те, кто хочет построить загородный дом или для развития сельскохозяйственной деятельности. Здесь нужно заранее подготовиться и хорошо изучить этот вопрос с точки зрения законодательства.

Обратите внимание!

* В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
* Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

* Задайте вопрос через форму (внизу статьи), либо через онлайн-чат .

* Позвоните на горячую линию: Москва и Область - +7(499)350-84-35 Санкт-Петербург и область - +7(812)309-56-32

В каких случаях землю можно арендовать у государства (администрации города)

Согласно Земельному кодексу РФ арендовать казённую землю можно в любом количестве и везде кроме участков, которые входят в состав:

  • заповедников и парков национального значения;
  • территории, на которой расположены объекты особой важности (ВС РФ, ФСБ и т.д.);
  • зон административно-территориальных образований закрытого типа (например, военные городки);
  • территории, на которой расположена атомная промышленность или связанная с радиоактивными отходами (например, завод по переработке);
  • территории, где находятся объекты, предназначенные для охраны государственной границы.

Арендовать нужный участок могут юридические и физические лица, в т.ч. иностранные граждане.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Ст.22 Земельного кодекса РФ

Аренда возможна в случаях, когда пользование казённой землёй на правах аренды происходит в рамках законодательства. Регламентируют этот вопрос Земельный и Гражданский кодексы РФ.

Кусочек земли

Земельный кодекс предусматривает, кто и какую землю может арендовать, а юридическое оформление этих документов регулируется Гражданским кодексом

Цели аренды

Условия и документальные особенности аренды, как правило, зависят от целей аренды. Они могут быть следующими:

  • жилищное строительство (жилой дом, дача);
  • строительство зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства (например, ферма по разведению скота);
  • строительство места массового отдыха (например, пляж);
  • садоводство, огородничество, пчеловодство;
  • озеленение и благоустройство;
  • организация мероприятий социальной значимости (например, организация спортивного марафона);
  • сенокошение.

Цель аренды должна быть прописана в документах (договор) и строго соблюдаться лицом, который заключает этот документ.

Можно ли строить дома на арендованной земле

Согласно 41 статье Земельного кодекса арендатор может строить жилые, производственные и иные строения, если это не противоречит законодательству. Например, если в договоре аренды целью обозначено жилищное строительство, то на этой земле нельзя строить магазин.

Поэтому очень важно внимательно изучать документы на аренду. В таких договорах могут быть пункты о запрете капитального строительства. Также часто бывает введён пункт о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения условий самого договора.

Прежде чем что-то строить, необозначенное в договоре, нужно согласовать с арендодателем. А также нужно согласовывать момент, когда какое-то строение, возведённое вами, нужно передать в аренду третьему лицу. Эти нюансы нужно постараться отразить в договоре заранее.

Как оформить самострой

Если всё же случилось так, что на арендованном участке построено сооружение, то можно этот объект оформить в собственность. Но для того, чтобы самовольную постройку признали собственности арендатора, при строительстве нужно соблюдать некоторые условия:

  • участок был арендован для строительства соответствующего объекта недвижимости;
  • объект возведён без существенных нарушений градостроительных норм и правил;
  • строение не нарушает права и законные интересы третьих лиц;
  • постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Важно учитывать, что право собственности на капитальную постройки за арендатором не признают, если целью аренды являлась установка временных конструкций.

Законодательством предусмотрено, что признать право собственности на самовольную постройку частично нельзя. Например, если вы арендовали большой участок для посева злаковых культур, а на окраине участка стоит старое строение для обработки злаковых. Вы пристроили к этому строению маленький сарай. В случае судебного спора о признании права собственности любая из сторон может требовать только полное признание права собственности на землю, старое строение и сарай. Иногда из-за самовольных строений цена выкупа становится непомерной и всё имущество передаётся другой стороне.

Недостроенный дом

Недострой так же, как и самострой, можно оформить через признание права собственности. Исключение составляют случаи, когда недостроенное имущество является объектом договора строительного подряда

Арендатора могут заставить снести самовольную постройку, но и этого можно избежать, если постройка не приносит вреда.

Сносить «самострой» застройщик обязан только при наличии со своей стороны виновных действий.

Определение КС РФ №147-О-О от 17.01.2012 г.

Можно ли продать арендованную землю

Продать можно имущество, на которое оформлено право собственности. Если земля арендована у государства, собственником её является государство, а не арендатор, соответственно, прав на какое-либо отчуждение у арендатора нет. Арендованную землю нельзя продать, подарить и т.д.

Часто с вопросами о продаже сталкиваются арендаторы, начавшие какое-либо строительство. Экономическая ситуация в стране не всегда позволяет завершить строительство. Но начав это строительство, понеся большие затраты, обидно отказываться от земли, а государство при таких обращениях советует просто отказаться от участка в пользу государства. В таких случаях составляется документ о передаче участка без возмещения затрат.

Для того чтобы сократить потери в случае прекращения какого-либо строительства (если строительство обозначено в договоре), можно оформить право собственности на незавершённый объект строительства. Если все условия договора соблюдены, грамотно оформлен недостроенный объект, его можно продать.

В сельскохозяйственной промышленности реже всего озадачиваются вопросами продажи. Так как все понесённые затраты оправдываются в натуральном виде. И если участок становится ненужным, его просто отдают государству. Например, фермер арендовал участок для выпаса скота. Три года он исправно пользовался землёй, а потом по каким-либо причинам ему пришлось ликвидировать своё хозяйство.

Можно ли рубить деревья на арендованной земле

Согласно российскому законодательству, нанесение любого вреда окружающей среде приводит к ответственности. Воздействие на окружающую среду является платным, а вырубка некоторых деревьев карается штрафами. Причём регламентирующие это законы применимы вне зависимости от формы собственности. Так, для того, чтобы произвести вырубку деревьев на арендованном участке, необходимо получить разрешение. Даже если дерево посажено самим арендатором, оно относится к городскому зелёному фонду, охраняется законами о защите природы.

Конечно, для вырубки кустарника (например, крыжовник) на дачном участке не нужно разрешения, но если это полноценное дерево, лучше подстраховаться. Это касается даже тех, кто не просто арендатор участка, а, например, работник по договору подряда.

Дерево Граб

Граб (лат.-Cárpinus) — дерево из семейства берёзовых. В Европе (в т.ч. России) растут всего 2 вида данного дерева

Пример из практики: в 2015 году в Краснодарском крае по приказу ИП (по строительству коммуникаций) была произведена вырубка 1 дерева граб. Так как в России это дерево часто встречается, строители не придали этому значения. После вырубки (по жалобе жителя) правоохранительными органами были задержаны 3 человека: мастер строительного участка, строитель и сварщик. Именно они вырубали дерево бензопилой, так как оно мешало монтажу подземных труб. Следствие велось больше года. Штраф за вырубку этого дерева может достигать 2 миллионов рублей, но суд учёл все обстоятельства дела и назначил наказание строителю и сварщику в виде лишения свободы по 3 месяца, а мастеру — 1 год. Прораба, отдавшего приказ, привлечь не смогли.

Условия аренды

Аренда земельного участка может быть краткосрочной и долгосрочной. Определяется срок аренды договором. Например, для осуществления сельскохозяйственной деятельности, договор аренды может быть заключён сроком на 49 лет. Если в документах не фигурирует срок аренды, то такой договор считается бессрочным, то есть заключён он на неопределённое время.

Если лицо, арендуемое участок, не нарушало в течение срока аренды условий договора, то оно имеет преимущественное право перезаключить соглашение на новый срок. Например, ИП арендовал участок под организацию пляжной зоны. Договор был заключён на 5 лет, в течение этого срока арендатор исправно выполнял условия договора, показал себя с лучшей стороны. По истечении срока он повторно обратился в компетентный орган для перезаключения соглашения наряду с другими желающими. Разумеется, участок снова отдали ему.

При заключении повторного договора стороны могут договориться и изменить условия аренды, если это будет интересно обеим сторонам. Если же после истечения срока арендатор продолжит пользоваться землёй, а собственник участка не предъявит возражения, то договор будет считаться автоматически продлённым.

Кроме этого, иногда заключаются договоры сроком на 11 месяцев. Преимущество договора «до года» в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации.

Цена аренды

Цена аренды участка прописана в договоре, подписывая который арендатор соглашается на все предложенные условия. Так, арендодатель может предложить цену, а арендатор может или согласиться на условия, или искать другой вариант. Частные лица могут просто договориться а цене, а если в качестве арендодателя выступает государство, то цена может зависеть от нескольких факторов:

  • кадастровая стоимость земли;
  • рыночная стоимость участка (если не определена кадастровая оценка);
  • результаты торгов;
  • размер земельного налога;
  • ставка оплаты (зависит от сроков аренды).
Измерение участка рулеткой

Арендная плата за пользование земельным участком зависит не только от размера участка, но и от месторасположения участка, а также от его качеств

Государство стремится регулировать вопросы о стоимости аренды, проводит торги. Причём начальная ставка торгов может составлять более 1% от кадастровой стоимости. Но формирование стоимости аренды регулируется собственником земель:

  • цену аренды федеральных земель устанавливает Правительство РФ;
  • региональных земель — Правительство субъекта РФ;
  • муниципальных земель — муниципалитетами.

Как получить участок в аренду

Способов оформить землю в аренду несколько. Одним из таких способов является по инициативе администрации конкретного региона. Для того чтобы быть в курсе о предстоящих аукционах, нужно следить за новостями в местных газетах. Если это муниципальная земля, то следить за новостями на сайте муниципалитета. Лотом является не имущество (участок), а арендная плата. Выигрывает в таком аукционе тот, кто предложит лучшую цену. Но как правило, это от 1,5 до 5% от реальной стоимости участка. Лоты не объединяются, чтобы не увеличивалась цена. Дело в том, что государство заинтересовано в том, чтобы землю в аренду смогли взять не только крупные бизнесмены, но и рядовые граждане. Сам аукцион может проводить посредник.

Информация о предстоящих торгах (аукционе) размещается в СМИ за месяц до проведения аукциона. А также размещают информацию о времени, месте, начальной ставке и условиях проведения. Для того чтобы принять участие в аукционе, нужно сделать следующее:

  • найти информацию о проведении торгов;
  • подготовить необходимые документы;
  • подать документы не позднее чем за 5 дней до начала проведения аукциона;
  • участие в торгах (по классической системе с помощью специальной таблички);
  • победитель аукциона, арендатор и аукционист составляют протокол (оформление итогов);
  • заключить договор аренды на основании протокола.

Необходимые документы:

  • заявка (форма заявки утверждается организатором торгов и размещается на СМИ-ресурсах);
  • квитанция о внесении задатка (как правило, не более 10% от первоначальной стоимости);
  • документ, удостоверяющий личность (копия);
  • копии документов о госрегистрации и их переводы (если участник торгов — иностранное лицо);
  • выписка из ЕГРИП (если участник — индивидуальный предприниматель);
  • выписка из ЕГРЮЛ (если участник — юридическое лицо).

После подачи всех документов и до момента аукциона заявку рассматривают и решают, допускать претендента к участию или нет. Независимо от факта перечисления задатка в участии могут отказать. В таких случаях задаток возвращается на счёт претендента.

Победитель аукциона готовится к заключению договора об аренде, а организаторы аукциона обязаны разместить результаты на тех же ресурсах, где было опубликовано объявление.

Фотогалерея: образец оформления договора об аренде земельного участка

Плюс такого способа аренды земли в том, что все процедуры производятся максимально прозрачно, официально и в случае существенного нарушения прав можно в соответствии с данным договором можно обратиться в администрацию. И также преимуществом является факт, что к торгам допускают иностранных граждан, в том числе лиц без гражданства. В случае заключения договора их деятельность признаётся официальной.

Аукцион по инициативе граждан как способ получения казённой земли в аренду

Сам аукцион проводится так же, как и аукцион по инициативе арендодателя. Но участки, которые можно арендовать должны быть уже сформированными и готовыми к аренде. Главное отличие в том, что нужно самостоятельно добиться проведения аукциона. Для этого нужно:

  • обратиться в ближайший МФЦ (сотрудники центра помогут сформировать заявку в РосРеестр на список участков);
  • найти на карте РосРеестра участки (по кадастровому номеру, который указан в выписке);
  • выбрать самый привлекательный (на ваш взгляд) муниципальный или публичный участок;
  • подать заявление о проведении аукциона (на имя главы администрации муниципалитета, с указанием целевого назначения участка);
  • ожидать ответа (как правило, не более 2 месяцев).

Список муниципальных и публичных участков предоставят за плату (200 рублей) в течение 5 дней.

Заявление для юридических и физических лиц подаётся в разных формах.

Заявление для юридических лиц

Заявление от юридического лица подаёт представитель юридического лица

Заявление для физических лиц

Заявление от физического лица подаётся собственно заявителем

Сложность данного способа аренды в том, что инициатор торгов не является приоритетным для организаторов аукциона. Например, заявление подал предприниматель Иванов, добился торгов, которые состоялись через 2 месяца после подачи заявления. Но на аукционе он не смог перебить третьего человека, предложившего наивысшую цену. Иванов проиграл торги.

Аренда земельного участка для льготников

Отдельная категория граждан, имеющая право на льготы при получении участка, может оформить землю без проведения торгов. К этой категории относятся:

  • граждане, которые давно пользуются участков, в т.ч. дачники (обязательно право собственности на жильё, купленное до 2001 года или доставшееся по наследству);
  • многодетные семьи (обязательно, чтобы все дети были на иждивении: до 18 лет, студенты, инвалиды и т.д.);
  • молодые семьи (граждане РФ, не имеющие недвижимости и живущие более 5 лет на площади менее, чем 15 кв.м. на человека);
  • герои труда (Герои Труда РФ, Герои Социалистического Труда, Герои России и СССР, полные кавалеры ордена Славы, кавалеры ордена Трудовой Славы);
  • ветераны ВОВ и других боевых действий;
  • инвалиды I и II группы;
  • семьи, потерявшие кормильца (военного) или состоящие на учёте, как нуждающиеся в жилье;
  • жители сельской местности, прописанные в селе не менее 5 лет, или жители, которые получили профобразование и работают по специальности в сельской местности;
  • репрессированные, в т.ч. прошедшие реабилитацию;
  • военные-контрактники;
  • юридические лица — религиозные организации.

К тому же в каждом регионе список льготников дополняется несколькими категориями граждан. Льготники могут получить участок земли на льготных основаниях (бесплатно). Но получить участок бесплатно можно только в том случае, если он свободен от аренды и других ограничений. В остальных случаях нужно арендовать платно или выкупать. Для того чтобы получить участок на льготных основаниях, нужно обратиться в МФЦ.

Упрощённая процедура получения земли

Важно знать, что земли неразграниченные могут принадлежать субъекту РФ (области, краю), а распоряжаться этими землями могут муниципалитеты. Поэтому и обращаться за арендой нужно в органы местного самоуправления, к которым относится нужный участок. Упрощённую процедуру можно провести двумя способами. Это зависит от того, является ли сформированным участок. Если участок не имеет кадастрового номера, нужно:

  • найти подходящий участок (на карте РосРеестра);
  • подготовить схему участка (обратиться можно к кадастровому инженеру, примерная стоимость такой услуги составит 1500–2000 рублей);
  • подать заявление в администрацию муниципального образования (с просьбой о согласовании возможности арендовать землю без проведения торгов);
  • через 30 дней получить постановление о согласовании, приложить к нему схему и оформить кадастровый паспорт у кадастрового инженера (это займёт около 2 недель и будет стоит около 5000 рублей);
  • подать все собранные документы и заявление на имя главы администрации (с просьбой предоставить участок в аренду);
  • в течение месяца нужно забрать готовый договор аренды (после этого дадут ещё месяц на изучение документов);
  • подписать договор, оплатить предоплату за полгода и зарегистрировать договор в РосРеестре.

Фотогалерея: образцы заявлений на согласование и предоставление аренды

В случае если участок уже имеет кадастровый номер, достаточно сразу написать заявление на предоставление участка, предварительно уточнив всю информацию на карте РосРеестра. Это может сэкономить время и деньги. В этом плюс этого способа. Единственным минусом является вероятность отказа в предоставлении участка. Чтобы избежать такой ситуации, можно обратиться к юристам, которые помогут подготовить документы должным образом. Также можно обратиться к риэлторам, которые сами подготовят все документы, но это будет намного дороже, чем самостоятельная подготовка.

Отличия в зависимости от вида арендодателей

Арендодателем может быть администрация области, города или района. С соответствующими заявления нужно обращаться именно в эти организации. В сёлах и деревнях можно обратиться в местную администрацию, например, администрация сельсовета.

Порядок и схема действий при обращении в эти органы мало чем отличается. Естественно, чем меньше администрация, тем проще получить участок. Например, при обращении в городскую администрацию с вопросом об аренде не размежёванного участка, нужно ждать примерно 3 месяца, звонить, приезжать и самостоятельно собирать все документы. При обращении же в сельскую администрацию (где все друг друга знают), сотрудники данного органа могут посодействовать с арендой, подсказать, где и какие участки лучше, как быстрее оформить документы и т.д.

Ещё одним отличием является арендная плата. Так, участок в городе Саратове можно арендовать за 76000 рублей в год (450 кв.м.), в посёлке Зональный (Саратовская область) арендная плата составляет чуть более 20000 рублей в год за 500 кв.м.

Как перевести арендуемую землю в собственность. Что необходимо для переоформления

Для того чтобы оформить земельный участок как частную собственность, нужно чтобы выполнилось условие:

  • на участке для строительства жилого дома или фермерского хозяйства есть дом, оформленный на арендатора;
  • если арендатором является садовод или пчеловод, нужно, чтобы на участке были в собственности баня, или гараж, или сарай и т.д.;
  • если арендатор является членом кооператива или товарищества (например, огороднического), то до 2020 года он имеет право оформить землю в собственность по упрощённной системе.
Участок земли в руках

Арендатор владеет арендованным участком и использует его, но не является собственником, хозяином

Если выполнено хотя бы одно условие, можно оформлять участок. Нужно сделать следующее:

  • если у участка не определены границы, то нужно пригласить специалиста по межеванию (если это государственная кадастровая служба, то нужно дождаться очереди, иногда до полгода, поэтому можно пригласить частника — до 10000 рублей);
  • выданный инженером акт о межевании и межевое дело нужно отнести в кадастровую палату, чтобы поставить участок на учёт;
  • с кадастровым паспортом участка нужно получить постановление главы администрации об отчуждении муниципального участка;
  • с договором о получении участка нужно обратиться в орган Росреестра для регистрации права собственности.

Для постановки участка на учёт нужно предоставить:

  • паспорт гражданина РФ или доверенность, если заниматься оформлением будет представитель;
  • межевой план (будет в деле, которое выдаст инженер);
  • квитанция об уплате госпошлины.

А также нужно будет на месте заполнить заявление и оставить все документы на проверку. После недолгой процедуры проверки на руки выдадут расписку о приёме документов, там будет указана дата, когда нужно прийти за готовым кадастровым паспортом. Для обращения за постановлением нужно подготовить следующие документы:

  • заявление о передаче в собственность участка;
  • выписка из кадастрового паспорта и кадастровый план (и их ксерокопии);
  • копия квитанции об оплате госпошлины.

После получения постановления нужно подписать договор о передаче или купле-продаже участка. Если это договор купли-продажи, то нужно внести плату за участок и только потом подписать договор. Для регистрации права собственности понадобятся документы:

  • заявление, в котором указаны: название органа Росреестра, информация о заявителе, данные об участке, реквизиты акта отчуждения муниципальной собственности (ждать придётся неделю);
  • постановление администрации;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права;
  • кадастровые документы.

Как произвести выкуп арендного участка

Игрушечный домик на траве

Те, у кого на участке возведён жилой дом, имеют право на льготный выкуп участка

Порядок действий при наличии жилого дома на участке следующий:

  • нужно получить кадастровый паспорт на дом, вызвав комиссию из кадастрового органа;
  • оформить дом в собственность (чтобы возникло право на льготный выкуп);
  • написать заявление в администрацию (с просьбой о выкупе участка земли под вашей собственностью);
  • подписать договор купли-продажи;
  • оплатить взнос за выкуп (сроки его укажут в договоре).

Но есть некоторые категории участков, которые не подлежат оформлению через регистрацию права собственности:

  • участки для государственных или муниципальных проектов, которые были зарезервированы государством;
  • находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автотранспорта, речных, морских портов и аэропортов;
  • полигоны, заражённые опасными для здоровья человека веществами;
  • улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
  • охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
  • участки лесного и водного фонда, природные заповедники;
  • участки Министерства Обороны.

Переуступка аренды

Арендатор имеет право передавать арендуемый участок в субаренду или на правах переуступки аренды, но только если это не нарушает условия договора. Например, договор аренды на участок казённой земли заключён на 5 лет. Арендатор имеет право передать его в субаренду третьему лицу на сроки в рамках действующего договора и с согласия арендодателя.

Переуступка прав на аренду несколько иная процедура. При уступке своих прав на аренду другому лицу, основным арендатором становится тот, в чьё пользование попал участок. Собственника (государство) в данном случае необязательно включать в документооборот, достаточно просто уведомить. Уведомлять собственника надо с той целью, чтоб он знал, с кого требовать выполнение условий и с кем потом можно этот договор расторгнуть. К бывшему арендатору вопросов обычно не возникает.

Тонкость данной процедуры в том, что нельзя переуступать аренду, если в договоре об аренде нет разрешающего пункта, и если при переуступке права не будет нарушено условие целевого назначения. Например, участок, арендованный под сельское хозяйство, нельзя переуступать для строительства жилого дома. При нарушении этих условий арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Арендовать землю у государства может любой человек, будь то гражданин РФ или лицо без гражданства (юридические и физические лица). Можно получить право аренды через аукцион или без проведения торгов, а также на безвозмездной основе. Для применения любого способа нужен определённый пакет документов, которые можно подготовить самостоятельно или с помощью привлечённых специалистов. Позже арендованный участок можно оформить в собственность, если это не противоречит условиям договора аренды.