Когда не получается купить собственное жильё, приходится его снимать. Но аренда — удовольствие не из дешёвых, не каждому по карману. Однако закон закрепляет возможность бесплатно снять комнату или квартиру. Для этого нужно заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Что такое сделка по передаче жилого помещения в безвозмездное пользование

Договор безвозмездного пользования жилым помещением (далее — ДБП) ещё называют договором ссуды. ДБП — это соглашение между собственником жилья и любым другим человеком о том, что первый разрешает второму бесплатно жить в своём помещении какой-то срок. По ДБП собственник передаёт жильё, а новый пользователь принимает его и обязуется возвратить в хорошем состоянии.

Мало кто будет сдавать незнакомым людям жильё забесплатно. ДБП собственник заключает с теми, кому больше доверяет: с родственниками или друзьями. Может показаться, что заключать договоры с близкими как-то не по-людски, но у ДБП есть несколько юридических плюсов:

  • поможет по закону оформить проживание родни — зарегистрировать по месту пребывания (на жилплощади собственника), т. е. сделать временную регистрацию;
  • позволяет чётко прописать всё нюансы пользования жильём;
  • можно в договоре решить вопрос с платой за коммунальные расходы — закон не запрещает перевести их на пользователя (хоть само проживание в квартире безвозмездное, но счётчики от этого крутиться не перестают);
  • позволяет зафиксировать состояние имущества, его дефекты; это гарантирует, что имущество вернётся таким же, каким и было, + помогает избежать размолвок с роднёй по поводу состояния имущества (ссоры о том, кто поцарапал шкафчик на кухне — новые жильцы сейчас или ещё собственник давным-давно);
  • если всё-таки возникнет конфликт, то наличие договора в суде даёт собственнику гарантии на компенсации.

Информация о ДБП отражена в Гражданском кодексе РФ (главы 36 и 34).

От аренды ДБП отличается своей безвозмездностью (проживание по договору аренды обязательно платное), а также сроком (арендное соглашение заключается на срок до 5 лет, а договор безвозмездного пользования — на любой срок) и распределением обязанностей по ремонту (в БП — текущий и капитальный ремонт проводит ссудополучатель, а при аренде текущий ремонт лежит на арендаторе, а капитальный на арендодателе).

Объект безвозмездного пользования

Это чётко обозначенное жилое помещение — комната, квартира, дом. Из договора должно быть предельно ясно, какое именно жильё отдали в пользование. Поэтому нужно максимально охарактеризовать имущество — указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество помещений, этажность и т. д. Если из договора непонятен объект или его вовсе не указали, то договор аннулируется.

Двухуровневая комната

Комната может стать объектом ДБП

Стороны сделки

У ДБП две стороны:

  1. Ссудодатель — лицо, которое предоставляет жильё. Им может быть только собственник помещения или тот, кому право распоряжаться жилплощадью дано законом (например, опекун).
  2. Ссудополучатель — лицо, которое получает жильё. Оно становится новым пользователем помещения. Хозяин же жилища на время ДБП теряет право пользоваться своим помещением.

Сторонами могут быть и физические лица, и организации. Для последних есть маленькая оговорка. Организация-ссудодатель не вправе сдавать свои помещения заинтересованным лицам: учредителям, руководителям, работникам.

Срок ДБП

Срок договора стороны выбирают самостоятельно. Максимальных и минимальных пределов закон не указывает, поэтому отрезок времени может быть любой.

Если стороны срок не обговорили, то не беда. В этом случае ДБП будет заключён на неопределённый срок, т. е. до момента, когда стороны захотят прекратить ДБП.

Составляем договор безвозмездного пользования

Составить договор можно у юриста, а можно самостоятельно, но для этого нужно учесть некоторые нюансы. Из договора должно быть понятно, что один человек передал другому именно это помещение для того, чтобы жить там определённое время. Важно чётко и ясно охарактеризовать в ДБП жилое помещение. Это обязательное условие договора.

Структура ДБП выглядит примерно так:

  1. Место и дата составления договора.
  2. Сведения о сторонах: паспортные данные (для граждан) или информация из учредительных документов (для юридических лиц).
  3. Предмет ДБП — формулировка, что ссудодатель передаёт ссудополучателю имущество.
  4. Объект ДБП — описание жилплощади.
  5. Срок пользования.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон. Необязательный пункт, т. к. в законе положения об этом есть. Но стороны могут добавить в свой договор особенности ответственности.
  8. Информация о том, как вносить в ДБП изменения, когда он расторгается, прекращается, как стороны могут отказаться от ДБП. Эти пункты тоже прописываются по желанию договаривающихся.
  9. Подписи сторон.

ДБП лучше составить в письменной форме (если участником договора является юрлицо, то письменная форма обязательна). Письменный договор имеет больший юридический вес, нежели устный.

Письменный договор поможет избежать подозрений, что хозяин нелегально (без договора, регистрации и уплаты налогов) сдаёт квартиру в аренду.

Заверять у нотариуса ДБП закон не требует. Регистрировать в Росреестре сам договор тоже не нужно, но регистрация перехода права пользования по нему необходима, если ДБП заключили больше, чем на год.

Чтобы лишний раз не связываться с гос.органами, некоторые заключают ДБП на 11 месяцев, а не на 12 и больше, и потом продлевают его. Законом это не запрещено.

Фотогалерея: образец договора безвозмездного пользования в 2018–2018

Акт приёма-передачи

Важная часть ДБП — акт приёма-передачи. Этот документ подтверждает, что помещение перешло от хозяина к пользователю. Акт содержит такую информацию:

  • данные о договорившихся;
  • сведения о договоре (указание, что это ДБП, его номер, дата, место заключения);
  • описание переданного имущества и его состояния.

Последний пункт — ключевой элемент акта. Помимо общей характеристики жилья (какое и где), стороны описывают его состояние: дефекты, недочёты, обустройство помещения, меблировку и т. д.

В акте могут прописать пункты о том, что:

  • нет задолженностей по коммунальным расходам;
  • ключи и документы на помещение переданы нанимателю;
  • квартира не обременена (нет ипотеки, залога) или хозяин об обременениях сообщил.
Образец акта приёма-передачи квартиры по ДБП

Акт приёма-передачи — важная часть ДБП

Акт подтверждает, что хозяин честно рассказал всё о состоянии помещения, а пользователь всё это видел, понял и согласен с таким состоянием. Составление акта помогает сторонам избежать лишних конфликтов в будущем.

Обычно акт оформляется приложением к договору.

Права и обязанности сторон

Договоры — вещь свободная: стороны по обоюдному согласию могут прописать любые условия (в рамках разумного, конечно). Однако в законе всё же указаны некоторые права и обязанности, которые лучше соблюдать.

Таблица: права и обязанности собственника и жильца по договору безвозмездного пользования

Права Обязанности
Собственник (ссудодатель)
  • после окончания договора получить свою жилплощадь в хорошем состоянии;
  • требовать досрочно расторгнуть ДБП, если пользователь его нарушает;
  • отказаться от договора, предупредив об этом жильца.
  • бесплатно предоставить жильцу указанное в ДБП помещение в состоянии пригодном для жизни;
  • предупредить будущих пользователей о том, есть ли у кого-то ещё права на объект договора (обо всех обременениях имущества), т. е. заложено ли жильё, взято в ипотеку;
  • предупредить пользователей об изъянах и недостатках квартиры или имущества в ней.
Жилец (ссудополучатель)
  • пользоваться предоставленной жилплощадью;
  • передавать её с согласия хозяина другим лицам;
  • отказаться от договора, предупредив об этом хозяина;
  • требовать досрочно расторгнуть ДБП, если собственник его нарушает.
  • использовать жилплощадь по назначению, т .е. просто жить там; использовать для других целей, например, открывать магазин или гостиницу, закон запрещает;
  • заботиться о жилище, как о своём — убираться, делать ремонт, чинить поломки и т. д.;
  • вернуть жилплощадь в состоянии не хуже того, в каком она была изначально.

По поводу ремонта помещения есть нюанс. Результаты ремонта (улучшения в квартире) принадлежат жильцам, ведь они вложили свои время и деньги. Но о ремонте нужно предупредить собственника. И когда квартира вернётся к нему, то собственник обязан будет возместить затраты на ремонт (грубо говоря, купить улучшения). Если же не предупреждать, то по закону хозяин квартиры оказывается «не при делах»: не знал, согласия не давал, возвращать деньги не буду. Чтобы упростить всем жизнь, можно просто сразу обговорить в ДБП, кто, как и когда делает ремонт.

Моя знакомая несколько лет жила в квартире у своей тёти по ДБП. Условия о ремонте в своё соглашение они не включили. Когда пришло время ремонта, знакомая просто пошла к тёте, обговорить что да как. В итоге они пополам скинулись на ремонт и делали его общими усилиями.

Ответственность сторон

Ответственность за свои прегрешения по ДБП несут обе стороны. Повод для наступления ответственности один — неисполнение условий договора, из-за чего кто-то не выполняет свои обязанности или нарушает права другой стороны. Все случаи прописаны в Гражданском кодексе.

Можно прописать в ДБП дополнительные случаи ответственности, способы разрешения конфликтов. Если этого нет — то конфликт решается по общим правилам тремя путями:

  1. Мирно разобраться самим (использовать своё обаяние, идти на уступки, возмещать расходы другой стороне).
  2. Обратиться в третейский суд.
  3. Обратиться в мировой суд по месту нахождения имущества.

Основных последствий за нарушения два:

  • расторжение договора раньше срока;
  • компенсация убытков.
Судья с молоточком

Обращение в суд — крайний случай разрешения конфликтов для сторон ДБП

Таблица: ответственность собственника

Нарушение Что за это будет
Не предоставляет жилплощадь нанимателю. Наниматель вправе расторгнуть ДБП и требовать компенсации.
Не предупредил жильцов о каких-либо недостатках имущества, когда заключался ДБП.
Если дефекты прописали в договоре, то ответственности не будет.
Исправить недостатки самому или возместить затраты на это жильцов.
Наниматель может расторгнуть договор.
Не предупредил о правах третьих лиц на жилище. Наниматель вправе расторгнуть ДБП и требовать компенсации.

Таблица: ответственность нанимателя

Нарушение Что за это будет
Жильё пострадало из-за того, что наниматель использовал его не по назначению или сдал кому-то без согласия хозяина. Компенсация убытков. Расторжение ДБП.
Не заботится о жилплощади. Расторжение ДБП. Возможно, хозяин потребует привести жилище в порядок.

Изменение и расторжение/прекращение договора безвозмездного пользования

ДБП расторгают, когда одна из сторон и нарушила договор. Требовать расторжения ДБП может как собственник, так и пользователь. Расторгают договор либо по согласию, либо в суде, если стороны не могут договориться.

Собственник может требовать расторгнуть ДБП, если пользователь:

  • использует жильё не для проживания, а для других целей;
  • сдаёт посторонним людям жильё без согласия хозяина;
  • не поддерживает жилплощадь в хорошем состоянии;
  • значительно ухудшает жильё.

ДБП расторгается по инициативе нанимателя, если:

  • хозяин не передаёт жильё пользователю;
  • жилплощадь сильно повреждена, но не по вине пользователя (например, из-за стихийного бедствия);
  • пользователь нашёл недостатки, которые затрудняют проживание в помещении и о которых хозяин умышленно не сказал;
  • собственник не предупредил о том, что квартира заложена или взята ипотеку.

Расторжение ДБП предполагает, что отношения сторон прекращаются до истечения срока договора. Если одна из сторон упирается, то расторгнуть договор придётся в суде.

Прекращение ДБП

По закону ДБП прекращается в нескольких случаях:

  1. Истёк обозначенный в договоре срок. Но здесь есть исключение: если пользователь продолжает жить в квартире, а собственник и не против, то это значит, что договор действует дальше. Юристы говорят: «договор возобновили на тех же условиях, но на неопределённый срок».
  2. Одна из сторон добровольно отказалась от договора. При этом за месяц до предполагаемой даты прекращения договора нужно письменно предупредить другую сторону. В договоре можно прописать и другой срок для уведомления (например, 2 месяца или неделя).
  3. Гражданин-ссудополучатель умер или организация-ссудополучатель ликвидирована.

Стороны могут указать иные поводы и особенности прекращения ДБП. Обычно договор прекращается мирно, по согласию. Если же согласия нет, то суд поможет прекратить договор.

Изменение ДБП

По обоюдному согласию стороны могут изменять любые условия договора. Изменяется договор так же, как и заключался: нужно всё обсудить, прийти к согласию, составить и подписать документ — дополнительное соглашение , где и будут указаны изменения.

Переговоры сторон договора

Изменить условия ДБП легко — достаточно обсудить это с другой стороной договора

В законе же закреплены только поводы, когда меняются стороны ДБП. Ссудодатель, хозяин жилплощади, меняется если:

  • он передал свои права на помещение кому-то другому (например, продал квартиру);
  • гражданин, который был ссудодателем, умер;
  • организация-ссудодатель реорганизована или ликвидирована.

Другая сторона, ссудополучатель, пользователь, в случае если это организация, меняется, когда эта организация реорганизовалась. В этих ситуациях договор продолжает действовать. Но права и обязанности бывшего ссудодателя или ссудополучателя переходят к преемнику.

Налоги за передачу/получение жилого помещения в безвозмездное пользование

Мы знаем, что есть налог на доходы физ.лиц (НДФЛ) — 13%. Без вопросов по договору аренды такой налог платят, ведь хозяин помещения получает прибыль — арендную плату от жильцов.

ДБП — безвозмездный договор, напрямую доход никто не получает. Однако налоги взимаются не только если вы получили деньги в руки, но и когда вы получили материальную выгоду. Поэтому, согласно НК РФ, налог по ДБП платят обе стороны, поскольку они обе получают выгоду.

Выгода жильцов: безвозмездное проживание в помещении. Такое счастье доступно не всем. А за счастье нужно платить. Хотя бы налог. Об этом говорят статья 212 НК и письмо Министерства финансов №03–03–06/1/8746 от 17.02.2016. Налог будет такой:

  1. Выясняем, сколько в среднем стоит аренда такого же помещения в том же районе,
  2. Считаем 13% от этой цифры, результат и есть налог.

Выгода хозяев: вместо них коммунальные расходы оплачивают жильцы (если такое условие прописали в договоре). А ведь оплата коммуналки — обязанность собственника. А тут они себя от этого освободили (законно, но всё же), и значит, получили выгоду в натуральном виде (статья 211 НК). Следовательно, здравствуй, налог. Он составляет 13% от суммы коммунальных платежей. Если же коммуналку по условиям ДБП платит сам собственник, то НДФЛ ему платить не нужно.

Платят НДФЛ 1 раз в год, до конца апреля следующего года.

Например, налог за 2018 год нужно заплатить до 30 апреля 2019 года.

Видео: договор ссуды

ДБП — удобный и почти незатратный способ снять жильё. Он имеет несколько плюсов: бесплатное проживание, возможность оформить временную регистрацию, гарантии на компенсации в случае конфликта. Зная особенности ДБП, его несложно составить самостоятельно.