В мире недвижимости сделки с долями считаются одними из самых сложных. Многое надо проверить и учесть. А использование материнского капитала хоть и выгодно для семьи, но оборачивается дополнительными хлопотами. Однако главное в том, что по закону это возможно.

Можно ли купить долю в недвижимости на материнский капитал

Для начала обратимся к законодательным нормам, вот список основных:

Прямым текстом о выкупе доли на материнский капитал в нормах не говорится. Однако правила позволяют улучшить жилищные условия семьи по любым законным сделкам, к которым относится и покупка долей. Здесь применим принцип: что не запрещено, то разрешено. Такой же позиции придерживается Верховный суд. Отказ на основании только того, что это доля, а не целая квартира, неправомерен.

Определение ВС о покупке доли в недвижимости на материнский капитал

Верховный суд определил, что покупка доли недвижимости на материнский капитал возможна

Только важно, чтобы соблюдались и другие условия:

  • Помещение должно находиться на территории РФ и быть пригодным для проживания (не аварийным).
  • Если собственников несколько, продажа доли возможна только при их участии.
  • Недвижимость, купленная с участием маткапитала, оформляется в долях на всю семью — родителей и детей. Даже если это одна комната. Чётких требований к размеру долей нет, всё решается по договорённости.
  • Жилищные условия должны улучшаться реально, а не только на бумаге. Под этим закон понимает увеличение жилой площади. Всё остальное вызывает справедливые подозрения в обналичивании государственной субсидии. То есть в нарушении закона.
  • Если это возможно, в результате продажи квартира должна целиком перейти в собственность семьи. Выкуп половины доли у единственного соседа не одобрят.
  • Если выкупить всю квартиру нереально, помещения должны быть изолированными (с отдельными входами), между собственниками надо установить порядок пользования. По такой схеме можно выкупить комнату у одного соседа по коммуналке, а другие останутся при своих правах.
  • Материнским капиталом для покупки недвижимости можно распорядиться только спустя 3 года с момента рождения или усыновления ребёнка, в связи с которым появилось право на субсидию. Ждать не надо, когда привлекаются кредитные средства — ипотека или целевой заём.
  • Государственные деньги переводятся получателю только по безналичному расчёту. Остальное можно выплатить как удобно.

Все сделки с участием материнского капитала проходят проверку со стороны Пенсионного фонда. Именно он принимает решение, перевести ли деньги получателю. С документами придётся похлопотать, но если они все в порядке, ПФР без проблем одобрит перевод. Самые большие сложности обычно возникают с родственными сделками.

Видео: правила безопасной покупки доли на материнский капитал

Можно ли купить долю на материнский капитал у родственников

Сначала разберёмся в теории. Прямого запрета на покупку доли у родственников на материнский капитал нигде нет. Но есть юридические тонкости. Родственники бывают близкие и все остальные. Это определение содержится в Семейном кодексе и применяется в вопросах сделок. В первую группу входят родители, родные братья и сёстры, дедушки и бабушки (нам важно их родство по отношению к маме и папе). С более дальними родственниками всё просто: долю можно выкупить у своей двоюродной сестры, дяди, племянника мужа и т. д. Пенсионный фонд такие операции одобряет.

С близкими родственниками сложнее, здесь позиции юристов расходятся. Одна сторона считает, что выкупить у них долю нельзя, аргументируя это п. 3 ст. 37 ГК РФ. С этой точки зрения материнский капитал частично относится к имуществу несовершеннолетнего, сделка совершается с его участием. Семейный кодекс (п. 3 ст. 60) уравнивает в этом вопросе родителей и опекунов и запрещает возмездные сделки с близкими родственниками.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Другая сторона отмечает, что материнский капитал ещё не имущество, а государственные деньги, которыми можно распорядиться в интересах всей семьи. Пока этого не сделать, права собственности никакого не будет. Поэтому статья из Гражданского кодекса не имеет отношения к вопросу и притянута искусственно.

Что же происходит на практике? То же самое. Иногда Пенсионный фонд одобряет такие сделки, а иногда отказывает. Люди покупают доли у сестры, родителей мужа или жены, у других родственников и не сталкиваются с негативными последствиями. Некоторые смиряются с отказом, а другие отстаивают свои права в суде. И примеры с положительным исходом есть.

При заключении договора купли-продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения на несовершеннолетних с использованием материнского (семейного) капитала, положения п. 3 ст. 37 ГК РФ неприменимы. Данная норма касается распоряжения имуществом несовершеннолетнего его законными представителями, направлена на защиту имущества несовершеннолетнего от его уменьшения. Поскольку сделка направлена на приобретение несовершеннолетними жилого помещения, то наличие родственных отношений не является значимым обстоятельством, влияющим на законность заключённого договора купли-продажи.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда по делу N 33–6827

Бывает и так, что семьи стараются обойти риск отказа и не демонстрируют свои родственные связи. Варианты есть. Например, мама покупает долю у матери мужа на себя, а права собственности на всех оформляет уже после поступления денег. К слову, шансы на одобрение повышаются, если у сторон договора разные фамилии.

Я считаю, что в вопросах с родственными сделками чиновники просто перестраховываются. Дело в том, что такие схемы часто использовали для обналичивания государственных средств. С близкими людьми это просто. Потом в Пенсионный фонд приходит проверка, нарушение выявляют, чиновников наказывают, а сделку могут признать недействительной. Да и репутация страдает. Кому это надо? Проще отказать, не вникая в тонкости. Без юридического обоснования сделать этого не могут, а злой умысел надо ещё доказать. Поэтому выбрали статью, которую хоть как-то можно использовать. Получается, что вопрос в законодательных недоработках. И все участники системы не понимают, как правильно поступить, чтобы избежать ответственности.

Видео: консультация о покупке недвижимости у родственников на маткапитал

Порядок действий при покупке доли с материнским капиталом

Стандартная схема включает в себя заключение договора между продавцом и покупателем и государственную регистрацию прав. Только после этого можно обращаться в Пенсионный фонд, чтобы распорядиться материнским капиталом. Он рассмотрит документы и перечислит деньги получателю.

Как правильно оформить договор

Права собственности на долю передаются по договору купли-продажи. Вот пункты, на которые стоит обратить внимание:

  • Общая стоимость сделки. Даже со знакомыми стоит стремиться к тому, чтобы она приблизительно соответствовала реальной. Ведь это будут проверять.
  • Характеристика продаваемой доли. Если квартира не переходит семье полностью, важно отметить, какой комнате она соответствует.
  • Способ оплаты. Обязательно отметить, что часть оплачивается материнским капиталом (с его номером и суммой) по безналичному расчёту. Остальное — по договорённости, но информация об этом должна быть в договоре.
  • Крайний срок для обращения покупателя за материнским капиталом. Это необязательно, но продавец может настоять на таком пункте.
  • Будущие доли членов семьи. Они могут быть у всех одинаковыми или нет — на усмотрение родителей. Удобно их расписать сразу же в договоре, чтобы потом не пришлось повторно идти к регистратору.

Очень советую не экспериментировать с текстом договора купли-продажи, а обращаться к специалисту с большим положительным опытом в этой области. Так как на рассмотрение в Пенсионный фонд договор купли-продажи попадёт после регистрации права собственности покупателей. Неправильный текст договора — это риск продавца не получить деньги. А значить остаться и без денег, и без имущества. Причём всё общение с Пенсионным фондом возможно только через Покупателя — владельца сертификата, стороны менее всего заинтересованной.

Авторитет

https://www.cian.ru/forum-rieltorov-esli-pokupateli-komnatu-hotjat-priobresti-po-materinskomu-kapitalu-279444/

До момента регистрации стороны не подписывают договор, а только составляют текст. Подписи ставятся в присутствии регистратора или нотариуса.

Фотогалерея: образец договора купли-продажи доли в квартире с участием материнского капитала

Регистрация прав

Если квартира на момент продажи находится в долевой собственности, сделка должна проходить через нотариуса. Продавец и покупатель приходят на приём вместе и подают заявление (форму можно скачать по ссылке с сайта Росреестра). Важно, чтобы лично присутствовали все взрослые, которые будут подписывать договор.

Нотариусы имеют свои бланки договоров почти на все жизненные ситуации. И редко берут тот текст, что предлагают клиенты. За составление договора придётся заплатить, но зато оно страхует от возможных ошибок. Остаётся только проверить свои данные и условия сделки. Они индивидуальны.

Со стороны продавца нужны такие документы:

  • паспорт;
  • реквизиты банковского счёта;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (на каком основании доля у него в собственности);
  • выписка из ЕГРН;
  • справки по форме 7,9,12 из жилконторы.
  • разрешение от органов опеки, если собственник несовершеннолетний;
  • нотариальное согласие супруга или супруги, если продавец купил недвижимость в браке;
  • копии уведомлений других собственников, если их несколько.

Покупателю надо иметь:

  • паспорта всех членов семьи;
  • СНИЛС;
  • свидетельства о рождении (усыновлении) детей;
  • сертификат на материнский капитал;
  • справку об остатке средств на счёте по маткапиталу (можно получить в ПФР);
  • свидетельство о заключении или о расторжении брака.
Выписка по счёту материнского каптала

Выписку можно получить в отделении ПФР по месту прописки или проживания

Регистрация через нотариуса займёт 3 дня. Документы в Росреестр он подаёт сам, участникам сделки остаётся только получить итоговые документы. Их расходы будут такими:

  • государственная пошлина — 2 000 руб.;
  • составление договора нотариусом — от 2 000 до 6 000 руб. (цены зависят от региона);
  • заверение договора — 0,5% от суммы сделки (это цена продаваемой доли), но не меньше 300 и не больше 20 000 руб.

Если свою долю продаёт единственный собственник квартиры, участие нотариуса необязательно. Стороны сделки идут напрямую в Росреестр или МФЦ. Документы там нужны те же плюс сам договор купли-продажи. Оплачивают только пошлину, а срок ожидания увеличится до 7 – 9 дней.

По результату обе стороны получат по экземпляру договора с отметкой о регистрации, а покупатель ещё и выписку из реестра, где будут отражены новые права собственности.

Выписка из ЕГРН на квартиру в долевой собственности

Размер долей собственники определяют по соглашению, и это фиксируется в госреестре недвижимости

Разрешение ПФР на перевод средств

В Пенсионный фонд обращается только владелец сертификата (чаще всего это мама). Она подаёт заявление на бумажном бланке (образец заполнения смотрите по ссылке) или в электронном виде через «Госуслуги». В последнем случае документы всё равно нужно будет передать лично, на это даётся срок в 5 дней. Обратиться можно в МФЦ или в отделение Пенсионного фонда по месту прописки или проживания.

С собой нужно взять вот что:

  • паспорт;
  • все свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН;
  • справку о банковских реквизитах продавца (он заказывает её заранее в банке);
  • информацию об остатке к выплате за долю, если часть уже заплачена, а в договоре это не отмечено.
Справка о реквизитах банковского счёта

Продавец доли должен официально подтвердить наличие счёта в банке

На рассмотрение заявления закон отводит максимум 30 дней. Как только решение примут, маму письменно известят. С этого момента начинается отсчёт срока на перевод денег продавцу доли (это 10 дней). Он получит их по безналичному расчёту на тот счёт, по которому подал справку.

Передача денег и доли в недвижимости

В стандартной ситуации недвижимость принимается по акту приёма-передачи. Его подписывают обе стороны в знак того, что не имеют друг к другу никаких претензий: деньги получены, комната передана в таком виде, в котором договорились. Если сделка проходит между близкими людьми, этот этап превращается в формальность. Можно обойтись без акта, вписав пункты сразу в договор.

А когда покупают комнату у чужих людей или через агентство, такого доверия нет. Риелторы советуют оформлять два акта: один после регистрации прав (недвижимость передана, оплачена частично, остальное поступит в оговорённый срок), второй после полного расчёта. Но можно ограничиться и одним. Если оплата идёт в рассрочку наличными, каждый раз, когда передаются деньги, важно брать с получателя расписку.

Расписка в получении денег

Расписку можно дать в простой письменной форме

Жизненные ситуации с покупкой долей на материнский капитал

Приобретение недвижимости далеко не всегда укладываются в стандартную схему. Вопросы могут возникнуть и в отношении объекта, и с оформлением прав.

Особые условия продавца

Покупатель с материнским капиталом часто наводит на мысли о риске: вдруг после заключения договора родители передумают и деньги не переведут? И продавец имеет полное право на дополнительные гарантии. Как минимум это выписка со счёта материнского капитала. Ещё он может настаивать на задатке, привлечении юриста, заключении предварительного договора купли-продажи, оформлении залога. Всё это вопрос договорённости. Семья может отказаться, но рискует оказаться без желаемого.

Залог — это одна из форм обременения недвижимости. До момента полного расчёта с ней нельзя будет совершать сделки, в том числе выделять доли. А если продажа не состоится, полное право собственности покупателю не перейдёт. Обременение снимают вместе продавец и покупатель. Надо будет подойти в Росреестр или МФЦ и подать заявление. В нашем случае это происходит тогда, когда ПФР переведёт деньги.

Если недвижимость нельзя сразу оформить на всю семью, лучше, чтобы покупателем была мама. Чтобы исполнить требование закона, она должна оформить письменное обязательство о выделении долей в течение 6 месяцев с того момента, как это будет возможно. То есть после снятия залога. Документ оформляется у нотариуса и стоит порядка 1 000 – 2 000 руб. Обязательство подаётся вместе со всеми остальными документами в ПФР. Сняли обременение — выделяем доли всей семье через соглашение родителей или договор дарения. Так же поступают в любой ситуации, когда доли не получается выделить до использования субсидии.

Нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу

Обязательство о выделении долей оформляется в письменном виде у нотариуса

Покупка доли в частном доме

К доле в доме под продажу предъявляются те же требования, что и к части квартиры: это должны быть отдельные помещения (в нашем случае со входом с улицы), благоустроенные и не аварийные. Дом должен состоять на кадастровом учёте как жилая недвижимость.

Особенность в том, что надо учесть права на участок. Такие вопросы регулирует Земельный кодекс (о правилах передачи прав см. ст. 35 ЗК РФ). Когда участок оформлен в собственность на владельца дома, его надо переоформить на новых собственников — всю семью. Купить землю на материнский капитал нельзя, так что если договорились о продаже, придётся вложить собственные средства. Если участок у продавца на правах аренды, пожизненного наследуемого владения или в бессрочном пользовании, на таких же условиях он переходит к покупателю. Об этом делается отметка в договоре купли-продажи, а права регистрируются в Росреестре.

Приобретение доли в ипотеку

К кредиту прибегают не только тогда, когда собственных средств на покупку не хватает. В случае с материнским капиталом это даёт возможность не ждать 3 года — таковы условия программы. У семьи есть два варианта — ипотека и целевой заём.

Решение о выдаче ипотеки принимается в банке. Важно, чтобы родители имели финансовую возможность выплатить кредит. Менеджерам потребуются справки о размере доходов и подтверждение постоянного трудоустройства. Если речь идёт только о сумме материнского капитала, требования более лояльны, но далеко не все банки выдадут такой кредит. Надо искать специальные предложения.

Банкам невыгодны «короткие» ипотечные кредиты — расходы на их обслуживание превышают доходы. Если они и выдаются, то под более высокую ставку — от 14%.

На 2019 год ссуды под материнский капитал имеют право выдавать только кредитно-потребительские кооперативы, да и то не все. Надо, чтобы организация работала не меньше 3 лет и входила в специальный список ЦБ РФ. Заём дадут на срок около 3 месяцев — это достаточно для того, чтобы ПФР перевёл деньги. А сумма равна той, что лежит на счёте маткапитала. Переплата будет больше — в среднем это 16% за весь срок кредита.

Займы под материнский капитал

Целевой заём — удобный, но дорогой способ не ждать 3 года с покупкой недвижимости

Схема действий с заёмными средствами такая:

  1. Мама берёт справку в ПФР о текущей сумме материнского капитала (оформляется в течение 3 дней).
  2. Родители обращаются в банк или КПК с заявкой на кредит.
  3. Менеджеры принимают решение, и если оно положительное, заёмщики заключают договор с банком. До момента последней выплаты по кредиту недвижимость будет в залоге.
  4. Оформляется договор купли-продажи на недвижимость. Деньги продавцу выплачивает кредитор.
  5. Мама или оба родителя пишут нотариальное обязательство о выделении долей всей семье.
  6. Мать подаёт заявление в ПФР об использовании капитала.
  7. Деньги переводятся в кредитную организацию.
  8. После погашения кредита снимается обременение, родители выделяют доли в праве собственности на детей.

Почему ПФР может отказать в переводе денег

Стандартные причины отказа перечислены в законе:

  • родителей лишили родительских прав, отменили решение об усыновлении;
  • ребёнка отобрали органы опеки;
  • было совершено умышленное преступление против ребёнка;
  • не хватает нужных документов;
  • были поданы недостоверные сведения.

Есть ещё вопросы, которые Пенсионный фонд будет рассматривать индивидуально. Первый блок касается недвижимости — пригодна ли она для проживания, изолированы ли помещения и т. д. Второй важный момент — реально ли улучшаются жилищные условия семьи. Если ПФР сочтёт сделку притворной (только поводом для обналичивания материнского капитала), то откажет. Часто так бывает с родственными продажами.

Чтобы свести к минимуму риск отказа, дадим семьям такие советы:

  • Тщательно проверять все документы.
  • Обратиться к грамотному юристу для составления договора купли-продажи.
  • Перед сделкой проконсультироваться в клиентской службе ПФР.
  • Подать все документы, имеющие отношение к недвижимости, даже если их нет в обязательном списке.

Пенсионный фонд настороженно относится к покупке долей на материнский капитал. Чиновников можно понять: таким путём проходило множество мошеннических сделок. Поэтому стоит готовиться к тщательной проверке всех документов и обстоятельств. А в сложных ситуациях — к отстаиванию своих прав.