Любая коммерческая недвижимость может быть застрахована. Предпринимательство всегда представлялось довольно рисковым занятием, поэтому бизнесмен, вкладывая средства в приобретение объекта недвижимости, хочет быть уверенным в том, что даже при самом негативном стечении обстоятельств он не понесёт серьёзных потерь. Он может спать спокойно. Его собственность застрахована.

Коммерческая недвижимость: что и зачем можно страховать

Главным отличием коммерческой недвижимости от любой другой является её использование в хозяйственной деятельности с целью получения прибыли. Способы получения доходов могут быть различными: от использования объекта недвижимости в производственных целях в качестве цеха или склада до обычных ресторанчиков и кафе. Использование коммерческой недвижимости под проживание не допускается (исключение составляют гостиницы).

Страховые компании сотрудничают с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Страхуются:

  • здания, сооружения;
  • производственное и торговое оборудование;
  • офисный инвентарь и мебель;
  • товарный запас (причём его номенклатура может быть разной), который хранится в торговых и складских помещениях;
  • отделка коммерческих помещений.

Коммерческая недвижимость подвержена ряду рисков. Это может быть пожар, наводнение, разрушение вследствие землетрясения или взрыва, противоправные действия третьих лиц и многое другое. Каждый из возможных вариантов можно допустить лишь гипотетически, но какой именно из них реализуется в самое неподходящее время и в самом неподходящем месте — не знает никто. Поэтому, как говорят представители мира бизнеса, – лучше перестраховаться.

Характерно, что владельцы коммерческой недвижимости предложения страховых компаний обычно не игнорируют. Особенно это актуально для владельцев крупной и средней недвижимости. Ведь они прекрасно понимают, что угрозу для их бизнеса представляют не только форс-мажорные обстоятельств, но и преступные действия конкурирующих структур, которые могут привести к уничтожению самого объекта коммерческой недвижимости или, например, товарного запаса, хранящегося на его территории.

Наиболее распространено страхование коммерческой недвижимости от стихийных бедствий или от противоправных действий. Но иногда страховка выполняет и другие задачи.

Горят торговые ряды

Наиболее распространено страхование коммерческой недвижимости от пожаров или от противоправных действий

Страхование от временной остановки производства

Коммерческую недвижимость также можно застраховать от временной остановки производства, вызванной широким спектром причин. Перерыв в производстве, несомненно, является очень негативным моментом, несущим серьёзную угрозу рентабельности предприятия. Поэтому собственники бизнеса стараются избежать возможных потерь. Особенно это актуально в случае, когда они на основании доступной только им информации прогнозируют приостановку производственного процесса. Но подобное основание не пользуется популярностью у самих страховщиков. Если владельцы бизнеса или его топ-менеджеры хорошо осведомлены в ситуации на производстве, то для представителей страховой компании она практически terra incognita. Страховая компания не только попросит предоставить подробнейший внутренний отчёт о хозяйственной деятельности предприятия, предполагаемого к страхованию, но и постарается собрать максимум полезной информации прямыми и непрямыми методами.

Ущерб, который в данном случае подлежит возмещению страховой компанией, включает в себя следующие составляющие:

  • расходы, которые были произведены в период, когда производство было остановлено;
  • прибыли, котрая была недополучена за время простоя.

Фактически в данном случае основной акцент делается на недополученной прибыли, также возмещаются расходы в период приостановки. Как правило, страховые договоры от остановки производства заключаются на срок в один год.

Расчёт размера страхового возмещения в данном случае является очень трудоёмким процессом, он требует от страховой компании хорошей осведомлённости о специфике работы предприятия и его рентабельности.

Для коммерческих организаций, которыми проводятся исключительно торговые операции, страхование от временной остановки производства априори не актуально.

В роли объектов коммерческой недвижимости, что подлежат страхованию, могут выступать даже самолёты, которые находятся на земле и перестали выполнять свои функции в качестве летательных аппаратов. Это же утверждение актуально и для кораблей, переставших быть плавсредствами и выполняющими роль отелей или, например, кафе.

Защита ответственности при использовании торгового или офисного помещения

Ответственность организации перед третьими лицами при использовании торговых или офисных помещений тоже может быть застрахована. Например, при наступлении страхового случая в офисе компании, в результате которого пострадали соседние офисные помещения, их владельцам будет компенсирован нанесённый ущерб. Его стоимость будет определена страховой компанией на основании собственной оценки ущерба, а также будут учтены документы, выданные соответствующими компетентными органами.

По такому же принципу происходит и страхование торговых помещений. Пожар в продуктовом магазине, расположенном на первом этаже многоэтажного дома, с большой вероятностью приведёт к тому, что пострадают владельцы квартир, расположенных этажами выше. В этом случае им тоже должна быть выплачена страховая компенсация.

Определение ущерба в подобной ситуации представляется очень сложной и трудоёмкой задачей.

На сегодняшний день застраховано более 60% московских офисов. В последние годы желающих оформить страховку стало больше в первую очередь по причине более гибкой политики страховиков, постоянно презентующих на рынке новые страховые продукты и подстраивающихся под запросы своих клиентов.

Страхование на этапе строительства

Современному страховому рынку присуща гибкость. Объекты коммерческой недвижимости могут страховаться ещё на этапе их возведения. Подобным образом нивелируется влияние моральных и финансовых рисков, которые теоретически могут возникнуть буквально на любом из этапов постройки объекта.

В данном случае страхуется:

  • непосредственно сам строящийся объект коммерческой недвижимости;
  • временные сооружения;
  • ответственность организации-подрядчика за нанесённый материальный ущерб во время строительных или монтажных работ;
  • строящийся объект от стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. д.;
  • оборудование, находящееся на стройплощадке.

Страхование строящегося объекта коммерческой недвижимости может быть комплексным, а могут страховаться только отдельно взятые риски.

Строительство

Объекты коммерческой недвижимости могут страховаться ещё на этапе их возведения

Какова стоимость страхования коммерческой недвижимости и от чего она зависит

Сразу оговоримся: стоимость страхования коммерческой недвижимости намного, а иногда и во много раз превышает цену страховки обычной жилой недвижимости. Но это в том случае, если говорить о двух страховых полисах с приблизительно одинаковым покрытием определённого набора рисков.

На самом деле стоимость страховки коммерческой недвижимости зависит от множества факторов. Среди них:

  • цена недвижимости;
  • срок действия страхового договора;
  • конкретная страховая программа (выбор клиентом полного или частичного страхования);
  • перечень страховых рисков;
  • величина франшизы (суммы ущерба, которая не покрывается страховой компанией);
  • тарифы страховой компании.

Сумма, которую страхующийся клиент должен уплатить страховой компании, называется страховой премией. В тарифах страховой компании всегда учитываются коэффициенты, применение которых обусловлено факторами, определяющими степень страхового риска, а также иными условиями страхового договора.

Немаловажную роль играет и региональная политика страховых компаний. Например, в одном регионе Российской Федерации ставки одного и того же страховщика могут заметно отличаться от другого российского региона.

Пример: базовый тариф страховщика установлен в размере 0,3% от суммы страхового покрытия. Но в страховом договоре был учтён целый ряд высокорисковых факторов. Страховщик применил коэффициенты, в результате чего размер страховой премии увеличился на порядок — до 3% от страховой суммы. Конечно, так бывает не всегда, но увеличение цены страховки за счёт расширения спектра покрываемых рисков и учёта иных, гипотетически неблагоприятных факторов, может быть весьма существенным.

Информация о размере страховой премии не станет для заказчика неожиданной, ведь все вопросы решаются путём предварительных переговоров. Ещё на переговорной стадии клиент страховой компании начинает понимать, во что ему обойдётся страховая защита. Поэтому он вправе корректировать свои пожелания к перечню страховых рисков и условий страхования.

Переговоры в офисе

Информация о размере страховой премии не станет для заказчика неожиданной, ведь все вопросы решаются путём предварительных переговоров

Часто бывает так, что у банка или другой кредитной организации есть даже своя «карманная» страховая компания, услугами которой рекомендуют пользоваться заёмщикам.

Пример: стоимость объекта недвижимости составляет 1 млн руб. Базовый тариф страховщика равен 0,3%, приенён соответствующий коэффициент повышенной степени риска ввиду пожароопасности, в результате чего стоимость страховки возрасла до 1% стоимости объекта. В данном случае страхователю придётся уплатить за страховку 10 тыс. рублей

Страховая деятельность, кроме огромной пользы, имеет ещё и множество подводных камней. Некоторые из них очень остры. Например, страховая деятельность имеет большую коррупционную составляющую. Собственник бизнеса не залезет себе в карман. А вот управляющий, им назначенный, может вполне. Представитель страховой компании готов поделиться частью изначально завышенной страховой премии с топ-менеджером бизнеса, который инициирует страхование объекта коммерческой недвижимости и выбор именно его компании. Это может быть и внесение в договор дополнительных опций, увеличение срока его действия или расширение базы страхования. Вариантов может быть множество. Мне довелось когда-то работать в сфере страхования, поэтому рассказов о подобных ситуациях было услышано немало. Кроме того, некоторые «особо продвинутые» страховые компании даже негласно рекомендуют своим сотрудникам финансово мотивировать своих клиентов. Конечно, это не является официальной рекомендацией, о таком не говорят на семинарах или на корпоративных собраниях. Обычно подобная рекомендация тихонько передаётся начальником подчинённому тет-а-тет. Выявить подобную коррупционную составляющую очень и очень сложно. Подобный подход страховых компаний к расширению сферы своего влияния эффективен, но является априори незаконным.

Как выбрать страховую компанию, на что стоит обращать внимание при выборе

От правильного выбора страховой компании зависит очень многое. Сегодня на рынке страхования представлено огромное количество страховщиков, каждый из которых предлагает свои условия страхования. Часто цены некоторых компаний являются явно демпинговыми. Но не следует клевать на эту приманку. Есть множество недобросовестных страховщиков, есть страховые компании-однодневки. Какие проблемы может принести страховщик своему клиенту? Назовём основные:

  • не выполнить свои договорные обязательства полностью или выполнить их частично;
  • задержать выплату страховой суммы;
  • оказаться банкротом;
  • внезапно прекратить свою страховую деятельность.

При страховании коммерческой недвижимости желательно предварительно ознакомиться с реноме выбранной компании, попросить предоставить лицензию на проведение страховой деятельности, а также детально познакомиться с отзывами её клиентов.

При выборе страховой компании следует также обратить внимание на её финансовые показатели, проверить по соответствующим реестрам. Считается, что страховая компания является надёжной, если она проработала на рынке не менее трёх-пяти лет. Чем больше информации удастся собрать о страховщике ещё на стадии его выбора, тем лучше. Собранная информация поможет в принятии взвешенного решения.

Эксперты рекомендуют прибегать к услугам страховой компании, которая входит в категорию страховщиков, постоянно работающих именно с юрлицами и индивидуальными предпринимателями. Желательно внимательно ознакомиться с рейтингом страховых компаний, который составляется специализированными экспертными агентствами.

Наилучшей рекомендацией и характеристикой надёжности страховой компании станет эффективность и скорость её действий при наступлении реального страхового случая у другого застрахованного клиента, от которого можно получить объективную информацию. С большой долей вероятности можно предположить, что именно так она будет действовать и в остальных страховых случаях.

Видео: как правильно выбрать страховую компанию

Заключение договора: на какой срок возможно, необходимые документы

Страхователю ещё на переговорном этапе вменяется в обязанность информирование представителя страховой компании о сотрудничестве с другими страховщиками. Речь идёт о ранее заключённых и актуальных страховых договорах. Потребуется указать страховые суммы, которые они предусматривали или предусматривают, а также указать номера договоров и период, в течение которого они действуют. Речь идёт не обо всех страховых компаниях, с которыми работает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а только о тех, что имеют непосредственное отношение к страхуемому объекту коммерческой недвижимости.

Страхователь подаёт заявление в страховую компанию в письменном виде. В нём он должен указать все технические параметры объекта. Также следует информировать страховую компанию о наличии средств пожаротушения и местах их размещения, наличии дистанционного оповещения системы пожарной безопасности, информации об охране объекта. Представителя страховой компании также обязательно заинтересуют система видеонаблюдения и сигнализация, установленные на объекте. Конечно, их может не быть, но необходимо понимать, что более защищённые объекты являются менее рисковыми, если рассматривать их с точки зрения страховой компании. Поэтому она быстрее идёт на заключение страхового договора, которым будет предусмотрено и более низкое страховое вознаграждение.

Также потребуются:

  • технический паспорт объекта;
  • правоустанавливающий документ на владение коммерческой недвижимостью;
  • свидетельство о государственной регистрации структуры, которая владеет коммерческой недвижимостью;
  • документ, подтверждающий полнимочия лица, подписывающего договор со стороны страхователя.

Обычно страховой договор заключается в течение рабочей недели. В простых случаях застраховать объект коммерческой недвижимости можно даже за день.

Процедура заключения страхового договора не предусматривает уплаты государственной пошлины. Также не предусмотрено нотариального заверения договора. Приобретение недвижимости в кредит предусматривает проведение её экспертной оценки, стоимость которой будет напрямую зависеть от страхуемого объекта.

Срок действия страхового договора чаще всего составляет один год. Но встречаются и договоры с периодом в три месяца, полгода или даже две недели. Если речь идёт о страховке объекта коммерческой недвижимости, который является залоговым имуществом при получении кредита, то договор будет заключён на весь период кредитования.

Человек подписывает документ

Обычно страховой договор заключается в течение рабочей недели

Возмещение ущерба по страховке: порядок действия при наступлении страхового случая

Наступление страхового случая обязывает владельца коммерческой недвижимости информировать о нём страховую компанию письменным заявлением. Вместе с заявлением предоставляется документация, подтверждающая факт страхового случая, причины, вызвавшие его, а также иные обстоятельства, имеющие прямое отношение к делу. Обязательно потребуется указать и размер предполагаемого ущерба.

Окончательные выводы о размере нанесённого ущерба и иных обстоятельствах делаются экспертами страховой компании во время визита на пострадавший объект.

Если страхователь не согласен с оценкой эксперта страховой компании (а такое случается довольно часто), то он имеет право воспользоваться услугами независимого эксперта-оценщика, владеющего соответствующей лицензией. Если выводы эсперта и оценка страховой не совпадают, а вопрос переговорным путём решить не удаётся, то представители страхователя могут обратиться в суд с просьбой о назначении независимой экспертизы. Акт независимой оценки ущерба и станет окончательным документом, определяющим нанесённый ущерб.

Должна быть оценена стоимость работ и материалов для восстановления пострадавшего объекта или затраты на приобретение аналогичного объекта, если застрахованный полностью уничтожен в результате страхового случая.

Сроки выплаты страхового возмещения составляют обычно от двух рабочих недель до месяца.

Успех ведения предпринимательской деятельности во многом зависит от страховой защиты дорогостоящих объектов коммерческой недвижимости. Даже в случае, если за саму страховку придётся заплатить немало, при наступлении форс-мажорных обстоятельств она может сэкономить не только большие средства, но и обеспечить спокойный сон владельца пострадавшего объекта.