Действующая программа «Материнский (семейный) капитал» подразумевает выделение бюджетных средств на нужды семей, в которых родилось двое и более детей. Как правило, семьи предпочитают потратить социальную субсидию на приобретение квартиры. В этом случае необходимо собрать большой пакет документов для предъявления его в разные инстанции. Так, при оформлении любой сделки с недвижимостью составляется договор купли-продажи. Владельцы сертификатов на материнский капитал должны знать, как именно оформить данный договор, чтобы его признали действительным, в т. ч. можно ли расторгнуть сделку в случае необходимости.

Основные этапы сделки купли-продажи квартиры с использованием маткапа

Если семья заинтересована в оптимизации своих жилищных условий на средства материнского капитала, она должна быть готовой к тому, что придётся соблюсти определённые правила, выдвигаемые Пенсионным фондом нашей страны. Именно это учреждение контролирует все действия, связанные с выдачей средств субсидии.

ПФР внимательно изучает поданную документацию и в случае отсутствия какого-либо документа может отказать в предоставлении средств.

Покупка квартиры с привлечением бюджетных денег — достаточно протяжённая во времени процедура, т. к. предполагает определённый порядок действий владельца сертификата на МК.

Сделка купли-продажи квартиры включает такие шаги:

  1. Поиск подходящей по всем параметрам жилплощади и взаимодействие с продавцом. Необходимо проинформировать продавца о том, что объект приобретается на субсидию от государства. На первом этапе составляется договор купли-продажи квартиры в предварительном виде.
  2. Сбор документации для обращения в Пенсионный фонд по месту жительства. Это необходимо сделать для того, чтобы сотрудники учреждения дали добро на использование средств материнского капитала для улучшения жилищных условий. Вместе с бумагами подаётся соответствующее заявление.
    Образец бланка заявления о распоряжении средствами маткапитала

    Обращение в ПФР за средствами маткапитала подразумевает подачу соответствующего заявления и пакета документов на рассмотрение

  3. Оформление сделки через заключение окончательного варианта договора купли-продажи и заверение документа у нотариуса (в случаях, установленных законом).
  4. Регистрация сделки в Росреестре, если ПФР одобрил действия владельца сертификата. Так происходит переход прав на недвижимость от одного владельца к другому.
  5. Перечисление ПФР средств материнского капитала на счёт продавца.

Стоит иметь в виду, что если семья планирует приобрести квартиру на собственные сбережения и средства МК (без оформления ипотеки), то придётся ждать, когда ребёнку исполнится три года.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи недвижимости с привлечением материнского капитала имеет свою специфику, т. к. предполагает участие Пенсионного фонда. Помимо общих положений он должен содержать пункты, отражающие привлечение бюджетных средств на покупку квартиры.

Правила оформления такого договора:

  • составляется в письменной форме с использованием делового стиля;
  • вся информация, содержащаяся в нём, должна подтверждаться документально и быть достоверной;
  • в документе не должно быть помарок и исправлений;
  • обязательна государственная регистрация договора в Росреестре.

Если документ не оформлен должным образом, он признаётся недействительным.

Законодательство не предусматривает обязательное заверение договора купли-продажи. Исключение составляют сделки по отчуждению:

  • недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным;
  • долей в праве общей собственности на жильё.

Содержание договора купли-продажи

Структура договора купли-продажи недвижимости включает в себя следующие положения:

  1. Сведения о продавце и покупателе.
  2. Предмет договора.
  3. Цену и порядок расчётов.
  4. Передачу жилого помещения и переход права собственности к покупателю.
  5. Гарантии состоятельности сделки.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Заключительные положения.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

В договор купли-продажи квартиры на средства материнского капитала важно включить такую информацию:

  • наименование документа, дату и место его составления;
  • паспортные данные сторон сделки и контактную информацию;
  • обязательство продавца передать в собственность покупателя недвижимость, которая является предметом договора;
  • сведения об объекте недвижимости с указанием его характеристик;
  • реквизиты правоустанавливающего документа на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • сумму, которую покупатель обязуется выплатить продавцу;
  • порядок проведения расчётов;
  • порядок вступления договора в полную силу;
  • количество человек, зарегистрированных в квартире на момент оформления документа;
  • уведомление об отсутствии на недвижимости обременений;
  • подтверждение дееспособности сторон;
  • порядок перехода квартиры в собственность покупателя;
  • подписи сторон.
Образец договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства маткапитала

В договоре купли-продажи квартиры с привлечением маткапитала вписываются сведения о сторонах сделки и исчерпывающая информация об объекте недвижимости

Отличия от простого договора купли-продажи квартиры:

  1. В договоре обязательно фиксируется, что при покупке используются средства материнского капитала. Если этих средств не хватает для полной оплаты (обычно так и происходит), вписывается сумма, которую покупатель оплачивает из своего кармана.
  2. В документе даётся указание на обязательство о выделении долей всем членам семьи (имеются в виду новые владельцы) в приобретённой квартире или же на соглашение, где указаны размеры долей.
  3. Если предполагается рассрочка по выплате всей суммы за квартиру, это также нужно прописать в договоре.

Законодательство не запрещает приобрести долю в квартире с участием средств государственной субсидии. Эта возможность предоставляется, если покупаемая часть жилой площади представляет собой отдельное помещение (т. е. является не проходной комнатой). Приобрести долю квартиры законом разрешается только в том случае, когда жильё пригодно для проживания в нём несовершеннолетних детей и родителей.

Образец договора купли-продажи комнаты с использованием материнского капитала

Семья может купить комнату на средства маткапитала, если та соответствует санитарным нормам

Договор купли-продажи может быть оформлен с привлечением представителя. Для этого понадобится оформить соответствующую доверенность.

В доверенности должно быть прописано:

  • место и дата составления документа;
  • паспортные данные доверителя и уполномоченного лица (полное имя, место проживания, серия и номер документа, дата рождения);
  • перечисление действий, которые может осуществлять лицо;
  • время, в течение которого документ будет являться действительным;
  • право передоверия (если есть необходимость).
Образец доверенности

В доверенности на приобретение квартиры с участием маткапитала должны быть перечислены действия, которые вправе осуществлять представитель владельца сертификата

Инструкция по оформлению договора купли-продажи квартиры с участием материнского капитала

В начале статьи уже были описаны этапы сделки купли-продажи квартиры с привлечением материнского капитала. Теперь необходимо определиться, какие действия совершаются при оформлении соответствующего ДКП.

Последовательность действий при оформлении договора:

  1. Предъявление всех необходимых документов обеими сторонами.
  2. Заполнение договора купли-продажи, т. е. внесение сведений об участниках сделки, характеристика объекта недвижимости. Обязательно оговариваются сроки расчёта и уточняются банковские реквизиты продавца. В последнем случае продавцу нужно взять в банке полные реквизиты счёта на бланке банке с печатью. Оригинал отдаётся покупателю. Это необходимо для того, чтобы в случае запроса ПФР подтверждения банковских реквизитов, покупатель смог предъявить бумагу.
  3. Направление владельцем сертификата в ПФР запроса на одобрение сделки. Там также необходимо взять справку о размере (остатке) средств материнского капитала, чтобы продавец смог увидеть, какая сумма вносится из бюджета.
    Образец бланка справки об остатке средств маткапитала

    Для получения справки об остатке средств материнского капитала также обращаются в ПФР

  4. Подписание акта приёма-передачи недвижимости. Делается это после получения документов о регистрации перехода права собственности на квартиру. В документе фиксируется, что расчёты произведены частично и МК будет перечислен в согласованные сроки.
    Акт приёма-передачи квартиры

    В передаточном акте должно быть указано, что квартира по техническому состоянию соответствует санитарным и техническим требованиям

  5. Стороны вправе подписать второй акт уже после перечисления МК. В нём указывается, что все расчёты произведены.

Документы, необходимые при оформлении договора купли-продажи:

  • удостоверение личности родителей, получивших от государства средства МК;
  • личные документы ребёнка (паспорт или свидетельство о рождении);
  • бумаги, подтверждающие, что жильё находится в собственности семьи (правоустанавливающие документы);
  • сертификат на МК;
    Образец сертификата на материнский капитал

    Одним из документов, необходимых при заключении сделки купли-продажи квартиры с привлечением бюджетных средств, является сертификат на материнский капитал

  • доверенность, если сделку будет осуществлять не родитель, а его представитель;
  • расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
  • справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки (предъявляется продавцом);
  • согласие супруга (супруги) на продажу квартиры (также от продающей стороны);
    Образец согласия супруга на продажу квартиры

    Продавец квартиры должен заручиться нотариально удостоверенным согласием своей второй половины на продажу недвижимости

  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры (если недвижимость была приобретена также на средства МК).
    Разрешение на отчуждение квартиры

    Если отчуждаемая квартира в своё время была приобретена с привлечением средств маткапитала, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства на её продажу

В Пенсионный фонд владельцем сертификата подаются следующие документы:

  • заявление о распоряжении средствами материнского капитала;
  • свидетельство о страховании в ПФР;
  • сертификат на МК, принадлежащий заявителю;
  • документально заверенное обязательство заявителя оформить квартиру в совместную собственность всех членов семьи;
    Образец обязательства об оформлении квартиры в долевую собственность

    Если заявитель не предъявит обязательство о передаче квартиры в долевую собственность всех членов семьи, ПФР не разрешат использовать средства маткапитала

  • копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении детей);
  • предварительный договор купли-продажи;
  • номер банковского счёта продавца;
  • СНИЛС заявителя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

В Росреестр для регистрации права собственности на жилой объект подаются такие бумаги:

  • заявление о регистрации права собственности на квартиру;
    Образец формы заявления о государственной регистрации права на квартиру

    В заявлении о регистрации права собственности на недвижимость указываются технические характеристики приобретённого жилья

  • документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
  • правоустанавливающие документы недвижимость (выписка из ЕГРН);
  • справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки;
  • расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
  • согласие супруга (супруги) продавца на продажу дома.

Обнаружена ошибка: что делать

При составлении и сборе всех документов, включая ДКП квартиры с использованием средств материнского капитала, требуется внимательность и точность. При наличии ошибок в договоре государственные органы могут признать его недействительным. ПФР уделяет особое внимание содержанию документа.

Рекомендуется проверять следующие параметры договора перед подачей на регистрацию и в ПФР:

  • личные сведения о сторонах сделки;
  • код подразделения, которое выдало удостоверение личности;
  • фактические данные сделки (в т. ч. банковские реквизиты продавца недвижимости) и пр.

В случаях, когда были обнаружены ошибки, возможны следующие варианты:

  1. В процессе регистрации можно попросить заменить документ с ошибкой на правильно составленный.
  2. Если заменить документ не позволяется, нужно составить дополнительное соглашение к нему.

Дополнительное соглашение — специальный документ, который оформляется при необходимости внесения существенных изменений в первоначальный документ. Он может менять отдельные условия основного договора или даже разделы целиком. Заключается в той же форме, в какой был заключён основной договор.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи содержит сведения такого рода:

  • наименование документа;
  • дату и место составления;
  • реквизиты всех сторон;
  • реквизиты основного договора (дату и место его составления, номер при наличии);
  • перечень условий, которые следует изложить в новом варианте документа;
  • условия вступления в силу дополнительного соглашения;
  • подписи сторон.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи

В дополнительном соглашении к договору купли-продажи фиксируется, какие положения основного договора меняются, а какие остаются в неизменном виде

Основания для расторжения ДКП

Иногда случается, что после заключения договора купли-продажи появляется необходимость в его расторжении. Причины этого могут быть разными (например, покупатель выехал в другой регион и не может приехать или же наличие существенного нарушения условий договора). ГК РФ не запрещает сторонам, заключившим договор купли-продажи недвижимости, расторгнуть его (если участники соглашения ещё не рассчитались между собой). Делается это по общим правилам расторжения договоров.

ДКП может быть расторгнут:

  1. По согласию сторон. Для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами в той же форме что и сам договор купли-продажи.
  2. По инициативе одной из сторон. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Основания для расторжения могут быть следующими:

  • существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (основание для мирного урегулирования вопроса);
  • отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора;
  • отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения;
  • при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность;
  • при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи квартиры в собственность;
  • покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору;
  • покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью;
  • неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период.

Однако стоит помнить, что невозможно расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи объекта недвижимости, когда уже были полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.

Для того чтобы в дальнейшем не возникло непредвиденных проблем, при заключении договора купли-продажи необходимо предусмотреть все возможные ситуации.

Договор купли-продажи квартиры с привлечением МК имеет некоторые существенные отличия от обычного ДКП. Помимо общих положений в нём фиксируется, что объект недвижимости приобретается с использованием бюджетных средств. Также особое внимание уделяется порядку расчёта с продавцом и переходу прав на квартиру к новому владельцу. В договоре подтверждается наличие обязательства о выделении долей всем членам семьи, ведь без этого ПФР не даст добро на сделку. При необходимости договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, но не в том случае, если уже были полностью исполнены обязанности продавца и покупателя.