Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: правила составления

Действующая программа «Материнский (семейный) капитал» подразумевает выделение бюджетных средств на нужды семей, в которых родилось двое и более детей. Как правило, семьи предпочитают потратить социальную субсидию на приобретение квартиры. В этом случае необходимо собрать большой пакет документов для предъявления его в разные инстанции. Так, при оформлении любой сделки с недвижимостью составляется договор купли-продажи. Владельцы сертификатов на материнский капитал должны знать, как именно оформить данный договор, чтобы его признали действительным, в т. ч. можно ли расторгнуть сделку в случае необходимости.

Основные этапы сделки купли-продажи квартиры с использованием маткапа

Если семья заинтересована в оптимизации своих жилищных условий на средства материнского капитала, она должна быть готовой к тому, что придётся соблюсти определённые правила, выдвигаемые Пенсионным фондом нашей страны. Именно это учреждение контролирует все действия, связанные с выдачей средств субсидии.

ПФР внимательно изучает поданную документацию и в случае отсутствия какого-либо документа может отказать в предоставлении средств.

Покупка квартиры с привлечением бюджетных денег — достаточно протяжённая во времени процедура, т. к. предполагает определённый порядок действий владельца сертификата на МК.

Сделка купли-продажи квартиры включает такие шаги:

1. Поиск подходящей по всем параметрам жилплощади и взаимодействие с продавцом. Необходимо проинформировать продавца о том, что объект приобретается на субсидию от государства. На первом этапе составляется договор купли-продажи квартиры в предварительном виде.
2. Сбор документации для обращения в Пенсионный фонд по месту жительства. Это необходимо сделать для того, чтобы сотрудники учреждения дали добро на использование средств материнского капитала для улучшения жилищных условий. Вместе с бумагами подаётся соответствующее заявление.
   

   Обращение в ПФР за средствами маткапитала подразумевает подачу соответствующего заявления и пакета документов на рассмотрение

3. Оформление сделки через заключение окончательного варианта договора купли-продажи и заверение документа у нотариуса (в случаях, установленных законом).
4. Регистрация сделки в Росреестре, если ПФР одобрил действия владельца сертификата. Так происходит переход прав на недвижимость от одного владельца к другому.
5. Перечисление ПФР средств материнского капитала на счёт продавца.

Стоит иметь в виду, что если семья планирует приобрести квартиру на собственные сбережения и средства МК (без оформления ипотеки), то придётся ждать, когда ребёнку исполнится три года.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи недвижимости с привлечением материнского капитала имеет свою специфику, т. к. предполагает участие Пенсионного фонда. Помимо общих положений он должен содержать пункты, отражающие привлечение бюджетных средств на покупку квартиры.

Правила оформления такого договора:

• составляется в письменной форме с использованием делового стиля;
• вся информация, содержащаяся в нём, должна подтверждаться документально и быть достоверной;
• в документе не должно быть помарок и исправлений;
• обязательна государственная регистрация договора в Росреестре.

Если документ не оформлен должным образом, он признаётся недействительным.

Законодательство не предусматривает обязательное заверение договора купли-продажи. Исключение составляют сделки по отчуждению:

• недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным;
• долей в праве общей собственности на жильё.

Содержание договора купли-продажи

Структура договора купли-продажи недвижимости включает в себя следующие положения:

1. Сведения о продавце и покупателе.
2. Предмет договора.
3. Цену и порядок расчётов.
4. Передачу жилого помещения и переход права собственности к покупателю.
5. Гарантии состоятельности сделки.
6. Права и обязанности сторон.
7. Заключительные положения.
8. Реквизиты и подписи сторон.

В договор купли-продажи квартиры на средства материнского капитала важно включить такую информацию:

• наименование документа, дату и место его составления;
• паспортные данные сторон сделки и контактную информацию;
• обязательство продавца передать в собственность покупателя недвижимость, которая является предметом договора;
• сведения об объекте недвижимости с указанием его характеристик;
• реквизиты правоустанавливающего документа на квартиру (выписка из ЕГРН);
• сумму, которую покупатель обязуется выплатить продавцу;
• порядок проведения расчётов;
• порядок вступления договора в полную силу;
• количество человек, зарегистрированных в квартире на момент оформления документа;
• уведомление об отсутствии на недвижимости обременений;
• подтверждение дееспособности сторон;
• порядок перехода квартиры в собственность покупателя;
• подписи сторон.

В договоре купли-продажи квартиры с привлечением маткапитала вписываются сведения о сторонах сделки и исчерпывающая информация об объекте недвижимости

Отличия от простого договора купли-продажи квартиры:

1. В договоре обязательно фиксируется, что при покупке используются средства материнского капитала. Если этих средств не хватает для полной оплаты (обычно так и происходит), вписывается сумма, которую покупатель оплачивает из своего кармана.
2. В документе даётся указание на обязательство о выделении долей всем членам семьи (имеются в виду новые владельцы) в приобретённой квартире или же на соглашение, где указаны размеры долей.
3. Если предполагается рассрочка по выплате всей суммы за квартиру, это также нужно прописать в договоре.

Законодательство не запрещает приобрести долю в квартире с участием средств государственной субсидии. Эта возможность предоставляется, если покупаемая часть жилой площади представляет собой отдельное помещение (т. е. является не проходной комнатой). Приобрести долю квартиры законом разрешается только в том случае, когда жильё пригодно для проживания в нём несовершеннолетних детей и родителей.

Семья может купить комнату на средства маткапитала, если та соответствует санитарным нормам

Договор купли-продажи может быть оформлен с привлечением представителя. Для этого понадобится оформить соответствующую доверенность.

В доверенности должно быть прописано:

• место и дата составления документа;
• паспортные данные доверителя и уполномоченного лица (полное имя, место проживания, серия и номер документа, дата рождения);
• перечисление действий, которые может осуществлять лицо;
• время, в течение которого документ будет являться действительным;
• право передоверия (если есть необходимость).

В доверенности на приобретение квартиры с участием маткапитала должны быть перечислены действия, которые вправе осуществлять представитель владельца сертификата

Инструкция по оформлению договора купли-продажи квартиры с участием материнского капитала

В начале статьи уже были описаны этапы сделки купли-продажи квартиры с привлечением материнского капитала. Теперь необходимо определиться, какие действия совершаются при оформлении соответствующего ДКП.

Последовательность действий при оформлении договора:

1. Предъявление всех необходимых документов обеими сторонами.
2. Заполнение договора купли-продажи, т. е. внесение сведений об участниках сделки, характеристика объекта недвижимости. Обязательно оговариваются сроки расчёта и уточняются банковские реквизиты продавца. В последнем случае продавцу нужно взять в банке полные реквизиты счёта на бланке банке с печатью. Оригинал отдаётся покупателю. Это необходимо для того, чтобы в случае запроса ПФР подтверждения банковских реквизитов, покупатель смог предъявить бумагу.
3. Направление владельцем сертификата в ПФР запроса на одобрение сделки. Там также необходимо взять справку о размере (остатке) средств материнского капитала, чтобы продавец смог увидеть, какая сумма вносится из бюджета.
   

   Для получения справки об остатке средств материнского капитала также обращаются в ПФР

4. Подписание акта приёма-передачи недвижимости. Делается это после получения документов о регистрации перехода права собственности на квартиру. В документе фиксируется, что расчёты произведены частично и МК будет перечислен в согласованные сроки.
   

   В передаточном акте должно быть указано, что квартира по техническому состоянию соответствует санитарным и техническим требованиям

5. Стороны вправе подписать второй акт уже после перечисления МК. В нём указывается, что все расчёты произведены.

Документы, необходимые при оформлении договора купли-продажи:

• удостоверение личности родителей, получивших от государства средства МК;
• личные документы ребёнка (паспорт или свидетельство о рождении);
• бумаги, подтверждающие, что жильё находится в собственности семьи (правоустанавливающие документы);
• сертификат на МК;
  

  Одним из документов, необходимых при заключении сделки купли-продажи квартиры с привлечением бюджетных средств, является сертификат на материнский капитал

• доверенность, если сделку будет осуществлять не родитель, а его представитель;
• расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
• справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки (предъявляется продавцом);
• согласие супруга (супруги) на продажу квартиры (также от продающей стороны);
  

  Продавец квартиры должен заручиться нотариально удостоверенным согласием своей второй половины на продажу недвижимости

• разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры (если недвижимость была приобретена также на средства МК).
  

  Если отчуждаемая квартира в своё время была приобретена с привлечением средств маткапитала, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства на её продажу

В Пенсионный фонд владельцем сертификата подаются следующие документы:

• заявление о распоряжении средствами материнского капитала;
• свидетельство о страховании в ПФР;
• сертификат на МК, принадлежащий заявителю;
• документально заверенное обязательство заявителя оформить квартиру в совместную собственность всех членов семьи;
  

  Если заявитель не предъявит обязательство о передаче квартиры в долевую собственность всех членов семьи, ПФР не разрешат использовать средства маткапитала

• копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении детей);
• предварительный договор купли-продажи;
• номер банковского счёта продавца;
• СНИЛС заявителя;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

В Росреестр для регистрации права собственности на жилой объект подаются такие бумаги:

• заявление о регистрации права собственности на квартиру;
  

  В заявлении о регистрации права собственности на недвижимость указываются технические характеристики приобретённого жилья

• документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
• правоустанавливающие документы недвижимость (выписка из ЕГРН);
• справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех граждан на момент совершения сделки;
• расписка о передаче продавцу собственных средств покупателя;
• согласие супруга (супруги) продавца на продажу дома.

Обнаружена ошибка: что делать

При составлении и сборе всех документов, включая ДКП квартиры с использованием средств материнского капитала, требуется внимательность и точность. При наличии ошибок в договоре государственные органы могут признать его недействительным. ПФР уделяет особое внимание содержанию документа.

Рекомендуется проверять следующие параметры договора перед подачей на регистрацию и в ПФР:

• личные сведения о сторонах сделки;
• код подразделения, которое выдало удостоверение личности;
• фактические данные сделки (в т. ч. банковские реквизиты продавца недвижимости) и пр.

В случаях, когда были обнаружены ошибки, возможны следующие варианты:

1. В процессе регистрации можно попросить заменить документ с ошибкой на правильно составленный.
2. Если заменить документ не позволяется, нужно составить дополнительное соглашение к нему.

Дополнительное соглашение — специальный документ, который оформляется при необходимости внесения существенных изменений в первоначальный документ. Он может менять отдельные условия основного договора или даже разделы целиком. Заключается в той же форме, в какой был заключён основной договор.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи содержит сведения такого рода:

• наименование документа;
• дату и место составления;
• реквизиты всех сторон;
• реквизиты основного договора (дату и место его составления, номер при наличии);
• перечень условий, которые следует изложить в новом варианте документа;
• условия вступления в силу дополнительного соглашения;
• подписи сторон.

В дополнительном соглашении к договору купли-продажи фиксируется, какие положения основного договора меняются, а какие остаются в неизменном виде

Основания для расторжения ДКП

Иногда случается, что после заключения договора купли-продажи появляется необходимость в его расторжении. Причины этого могут быть разными (например, покупатель выехал в другой регион и не может приехать или же наличие существенного нарушения условий договора). ГК РФ не запрещает сторонам, заключившим договор купли-продажи недвижимости, расторгнуть его (если участники соглашения ещё не рассчитались между собой). Делается это по общим правилам расторжения договоров.

ДКП может быть расторгнут:

1. По согласию сторон. Для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами в той же форме что и сам договор купли-продажи.
2. По инициативе одной из сторон. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Основания для расторжения могут быть следующими:

• существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (основание для мирного урегулирования вопроса);
• отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора;
• отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения;
• при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность;
• при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи квартиры в собственность;
• покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору;
• покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью;
• неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период.

Однако стоит помнить, что невозможно расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи объекта недвижимости, когда уже были полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.

Для того чтобы в дальнейшем не возникло непредвиденных проблем, при заключении договора купли-продажи необходимо предусмотреть все возможные ситуации.

Договор купли-продажи квартиры с привлечением МК имеет некоторые существенные отличия от обычного ДКП. Помимо общих положений в нём фиксируется, что объект недвижимости приобретается с использованием бюджетных средств. Также особое внимание уделяется порядку расчёта с продавцом и переходу прав на квартиру к новому владельцу. В договоре подтверждается наличие обязательства о выделении долей всем членам семьи, ведь без этого ПФР не даст добро на сделку. При необходимости договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, но не в том случае, если уже были полностью исполнены обязанности продавца и покупателя.

Виталий Сазонов

Юрист, автор статей на юридическую тематику. Образование: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный открытый университет».

Документ об образовании.