По данным статистики, 90% получателей материнского капитала расходуют его на приобретение жилья. Не исключено, что затем семья захочет взамен купить другое жильё. Например, квартиру побольше, или надумает переехать. Имеющееся жильё при этом, как правило, продаётся. Закон это позволяет. Но есть некоторые нюансы. Разбираемся в них детально.

Разрешает ли законодательство продать жильё, если оно куплено за маткапитал

Это не запрещено. Но надо учитывать одно обстоятельство, которое ограничивает оборот такого жилья.

Если жильё покупалось с участием материнского капитала, Закон № 256-ФЗ требует выделить доли в нём обоим родителям или одному, если они в разводе, и всем детям. Закон отводит на это полгода после приобретения жилья или погашения кредита.

Если на дату продажи детям исполнилось 18 лет, квартира продаётся в обычном порядке. А вот когда среди собственников есть несовершеннолетние, для отчуждения жилья потребуется разрешение органов опеки. Так требует ст. 21 Федерального закона № 48=ФЗ от 28.04.2008. Это и выступает главным фактором, осложняющим продажу.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Запрета на продажу жилья в ипотеке нет. Но есть обязательное условие — надо получить одобрение банка, выдавшего заём. При такой продаже возможны два сценария:

  1. Семья продаёт жильё за рыночную стоимость, из вырученных средств досрочно погашает остаток задолженности по кредиту.
  2. Обязательства по остатку ипотечной задолженности вместе с правом собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю.

Более сложным представляется второй вариант. Придётся найти покупателя, который согласится на такое условие, а банк должен оценить его платёжеспособность и кредитную историю и на этом основании принять решение, одобряет ли сделку.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Рекомендуем такую последовательность действий:

  1. Поиск потенциальных покупателей. Применимы любые доступные методы: самостоятельно по объявлениям и через знакомых, помощь риелторов и так далее.
  2. Обсудить с покупателем условия сделки, в частности, оговорить, что среди собственников есть несовершеннолетние, а значит, нужно время, чтобы уладить вопрос с опекой.
  3. Взять задаток. Это необязательно, но является общепринятой практикой. Задаток служит гарантией серьёзности намерений покупателя, а для продавца становится поводом прекратить дальнейшие поиски. Для максимальной надёжности лучше всего заключить соглашение о задатке, где, в частности, прописываются условия, при которых эта сумма не возвращается. Составить соглашение можно с помощью образца.
    Фрагмент соглашения о задатке

    Соглашение о задатке — повод для продавца квартиры прекратить поиски покупателя, а для обеих сторон — гарантия взаимного спокойствия

  4. Для спокойствия покупателя подтвердите получение от него задатка распиской.
    Образец расписки о получении задатка за квартиру

    Получение задатка от покупателя продавец подтверждает распиской

  5. Можно также составить предварительный договор купли-продажи квартиры (образец). К тому же он может понадобиться и в опеке. Документы для органа опеки:
    1. Паспорта взрослых, свидетельства о рождении детей.
    2. Заявление о выдаче разрешения (образцы: до 14 лет, от 14 лет).
    3. Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру.
    4. Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на имеющееся жильё.
    5. Кадастровый паспорт имеющегося жилья.
    6. Справку об оценке имеющегося жилья.
    7. Предварительный договор купли-продажи на приобретаемое жильё или иные документы, подтверждающие, что имущественные интересы несовершеннолетних собственников после продажи квартиры не пострадают.
      По закону разрешение оформляется от 15 дней. Законодательно срок действия разрешения неограничен. Но на практике регистрирующие органы руководствуются письмом Минобразования № 09-М, которое отводит на сделку месяц с даты выдачи разрешения. Не уложились в этот срок — придётся оформить заново.Уладить все формальности с опекой. Орган опеки должен убедиться — интересы детей не пострадают.
      Лучший аргумент в вашу пользу — предварительный договор на новую квартиру, в котором отражены доли, выделяемые детям. В новой квартире они должны быть не меньше, чем в той, что продаётся. Для этого будет нужно параллельно с поиском покупателя подбирать и новое жильё. Если новая квартира больше той, что есть, или равноценна, проблем возникнуть не должно. А когда новое жильё меньше, выход есть — уменьшить доли родителей, а детей — увеличить.
      Хорошим аргументом в вашу пользу будет, если при покупке более дешёвой квартиры разница в цене пойдёт на нужды детей. Например, дорогостоящее лечение, если кто-то из них в таковом нуждается. Есть и ещё один вариант — открыть каждому ребёнку обычный, накопительный или депозитный счёт и, когда продажа состоится, положить туда сумму, равную стоимости доли каждого из них в квартире, чтобы они смогли воспользоваться этими деньгами, когда им исполнится 18 лет. Но с предварительным договором шансов получить разрешение больше.
  6. Определить способ оформления сделки — у нотариуса, в Росреестре или МФЦ и договориться о дате. В МФЦ и Росреестре нужно будет оплатить только госпошлину, которая составляет 2 000 рублей с каждого приобретателя жилья. У нотариуса к этой сумме придётся добавить также стоимость его услуг.
  7. Составить договор купли-продажи. Если сделка оформляется у нотариуса, составление договора входит в стоимость его услуг. В остальных случаях договор составляется самостоятельно или с привлечением юриста. Сразу подписывать договор не надо — только при оформлении сделки в присутствии работника Росреестра, МФЦ или нотариуса.
  8. В назначенный день провести куплю-продажу. Для этого продавцам нужно будет иметь такие документы:
    1. Паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого жилья.
    2. Правоустанавливающий документ на квартиру.
    3. Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на продаваемое жильё всех собственников.
    4. Справка об оценке квартиры.
    5. Кадастровый паспорт на квартиру.
    6. Разрешение органа опеки на продажу квартиры.
    7. Договор купли-продажи, если сделка оформляется в Росреестре или МФЦ.

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал, с приобретением нового жилья

Сделку с недвижимостью, когда собственник одновременно продаёт один объект, а взамен него приобретает другой, риелторы называют альтернативной покупкой. Это одна из самых дорогостоящих риелторских услуг в силу своей сложности. Однако эта схема считается самой популярной на рынке недвижимости, поскольку не требует обладать всей нужной для приобретения нового жилья суммой или предварительно одобренным размером ипотеки, а позволяет финансировать сделку выручкой от продажи имеющейся квартиры.

Особенность такой сделки — необходимость искать не только покупателя на имеющееся жильё, но и варианты для покупки взамен него, а по завершении поисков взаимодействовать одновременно и с покупателем имеющейся квартиры, и с продавцом той, что планируется купить после её продажи.

В идеале сделка по покупке нового жилья должна состояться сразу или через небольшой промежуток времени после продажи имеющегося.

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал (видео)

Итак, продать квартиру, купленную за материнский капитал можно. Но если детям, которым вы по закону выделили доли в таком жилье, ещё нет 18 лет, придётся получить разрешение на продажу в органе опеки и попечительства. Это несколько усложняет процедуру, но не делает продажу жилья, которое куплено с участием материнского капитала, невозможной.