Налоговый вычет — это льгота по уплате налога, которую государство предоставляет плательщикам налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в отдельных ситуациях, которые обозначены в Налоговом кодексе (НК) РФ. Одна из таких ситуаций — покупка жилья. Но если в финансировании сделки участвует материнский капитал, возникают нюансы, связанные с тем, что эти деньги — тоже мера поддержки и выплачиваются не из кармана налогоплательщика, а из средств Пенсионного фонда. Разбираемся в этих нюансах детально.

Содержание

Можно ли получить налоговый вычет, если жильё куплено за материнский капитал

Материнский капитал — это не доход семьи, а мера государственной поддержки семей с детьми, которая выделяется семьям, где родился второй и последующий ребёнок на строго определённые в законе цели. За редким исключением эти средства нельзя получить живыми деньгами — только постфактум в компенсацию фактически понесённых семьёй целевых расходов. При покупке жилья государство обычно переводит эти деньги на счёт продавца, жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива, где состоит получательница капитала или её супруг, или в банк, который выдал на это жильё целевой кредит — ипотечный или иной жилищный.

Материнский капитал — это деньги не налогоплательщика, а государства. С них не надо платить налоги, но и затратами налогоплательщика они не считаются.

Теперь разберёмся, что такое налоговый вычет. Так называется часть облагаемого НДФЛ дохода, от уплаты названного дохода с которого государство налогоплательщика освобождает. Если налоговый вычет равен 10 000 рублей, это не значит, что вы не должны платить всю эту сумму или получить её назад, если уже заплатили — только 13% от неё, то есть 1 300 рублей.

Налоговые вычеты бывают разные, но нас интересует только один — имущественный. Так называется вычет, который предоставляется плательщику НДФЛ при покупке или продаже жилья, автомобиля или иного регистрируемого имущества. Имущественный вычет при продаже жилья тоже не относится к теме публикации. А вот в случае покупки нам интересны две его разновидности — по затратам на приобретение жилья и по ипотечным процентам.

Материнским капиталом можно оплатить стоимость жилья непосредственно продавцу, а в случае ипотеки — как тело кредита (сумму, которую вы взяли у банка в долг), так и начисленные по нему проценты.

Использование материнского капитала в любом случае не аннулирует ваше право на налоговый вычет. Но возможность его реализовать зависит от стоимости жилого помещения, которое вы приобретаете.

Инфогрвфика о материнском капитале и налоговых вычетах

Получить вычет при использовании материнского капитала на покупку жилья можно, но с ограничениями

Правила предоставления налогового вычета при покупке жилья с материнским капиталом

Общие правила предоставления налогового вычета при покупке жилья такие:

  1. Предельная сумма вычета — 2 млн рублей, НДФЛ к возврату — до 260 тыс. рублей.
  2. Вычет не может быть больше фактической стоимости жилья: если квартира стоит 1,7 млн рублей, вычет равен тоже 1,7 млн, налога к возврату полагается 221 тыс. руб.
  3. Вы должны быть плательщиком НДФЛ по ставке 13%.
  4. Сумма НДФЛ к возврату не может быть больше фактически уплаченной вами за тот же налоговый период. Если вы купили жильё за 1 млн рублей, а за год, в котором совершили сделку, заработали 500 тыс., государство вернёт не 130 тыс., а 65 тыс. рублей. Но право на вычет остаётся за вами и на последующие годы — пока не исчерпаете возникшее право на вычет до конца. Так что есть шанс получить оставшиеся 65 тыс. в следующем году, если не перестанете быть плательщиком НДФЛ.
  5. Если жильё куплено после 2014 года и вычет по нему составил меньше 2 млн рублей, право на остаток суммы можете реализовать, когда решите снова купить жильё — как взамен купленного ранее, так и в дополнение к нему. Купили квартиру за 1,7 млн и получили вычет на такую же сумму — 300 тыс. остаются за вами и могут пригодиться, если решите купить другую квартиру, приобрести дом в деревне, жильё под сдачу в аренду или для детей и тому подобное.
  6. Если сделка частично финансировалась средствами материнского капитала или с помощью иных форм государственной или региональной поддержки (жилищная субсидия военным, субсидии на приобретение жилья стоящим в очереди на улучшение жилищных условий — такое практикуется, например, в Москве — и прочие), сумма затрат уменьшается на эти средства.

Поскольку материнский капитал — это деньги не ваши, а государства, то и затраты при его использовании вами на покупку жилья, несёте не вы, а государство. А под вычет попадают только ваши собственные затраты. Так что если сумма сделки меньше или равна сумме средств, которые Пенсионный фонд перечислит продавцу или банку, вычет вам не положен. Например, вы купили дом в селе или квартиру в райцентре, и общая стоимость этого жилья не превысила 453 026 рублей — столько составляет материнский капитал в 2019 году, а МК стал единственным источником финансирования.

Если купленное жильё дороже, например, квартира в областном центре за 1,7 млн рублей, расклад меняется. Оплатили часть суммы материнским капиталом, направили на это 453 тыс. рублей, а остальное из собственных средств — сумма вычета составит: 1 700 000 — 453 000 = 1 247 000 рублей. А налога к возврату — 162 110 рублей против 221 000, которые полагались вам, если бы материнский капитал вы не использовали.

Если же вы купили жильё в ипотеку, право на вычет до 2 млн рублей распространяется на вас в полной мере независимо от суммы первоначального взноса. Да, вы оплатили покупку деньгами банка. Но ведь он их не подарил, а дал взаймы. А раз их придётся возвращать, это всё равно ваши расходы.

А ещё у вас возникает право на дополнительный вычет. Его размер — до 3 млн рублей, но не больше фактически уплаченных процентов, а максимальная сумма НДФЛ к возврату — 390 тыс. рублей. Но здесь то же правило — если гасили проценты материнским капиталом, сумма из него, которая пошла на эти цели, под вычет не попадает.

Расчёт суммы вычета в разных ситуациях

Приведём примеры расчёта суммы вычета при покупке жилья за материнский капитал в разных типовых ситуациях. Для этого используем такую вводную:

  • семья купила квартиру или дом за 2 млн рублей;
  • для финансирования сделки использовались средства материнского капитала в полном объёме — 453 тыс. рублей;
  • срок ипотечного кредита — 15 лет;
  • часть суммы сделки оплачена в большинстве случаев за счёт ипотечного кредита, первый взнос равен сумме материнского капитала, но мог быть внесён как за счёт них, так и собственных средств;
  • ставка по ипотеке составила 16,5% годовых, без скрытых комиссий;
  • сумма выплаченных процентов — 3 493 565 рублей.
Скрин ипотечного калькулятора с расчётами

Сумма переплаты по кредиту зависит от процентной ставки, но её можно скорректировать под реальные предложения банков

Ситуация 1. Материнским капиталом оплатили первый взнос, на остальное взяли ипотеку

Стоимость жилья в этом и остальных случаях равна максимальному пределу налогового вычета — 2 млн рублей. Но поскольку семья воспользовалась материнским капиталам и использовала его целиком, сумма затрат, попадающих под вычет, уменьшается на его сумму: 2 000 000 — 453 000 = 1 547 000 рублей.

Теперь рассчитаем сумму налога: 1 547 000 х 13% = 201 110 рублей.

Если жильё куплено после 2014 года, при следующем приобретении жилого помещения покупатели будут вправе использовать остаток вычета — 58 890 рублей.

Поскольку весь материнский капитал ушёл на первый взнос, а сумма уплаченных процентов больше верхнего предела для вычета в 3 млн рублей, семья вправе использовать этот вычет целиком — все 390 тысяч рублей. Но получит к возврату не всю сумму сразу, а по мере фактической уплаты процентов в части, не превышающей облагаемый НДФЛ доход за тот же год, в котором они были уплачены.

Общая сумма НДФЛ к возврату по обоим вычетам составит: 201 110 + 390 000 = 591 100 рублей. И 58 890 рублей остатка вычета на будущие покупки жилья.

Изменится расклад, если квартира или дом дороже 2 453 000 рублей — суммы материнского капитала и предельного вычета на покупку жилья. Всё дело в том, что на средства материнского капитала уменьшается сумма не вычета, а фактических затрат. Если вы купили жильё за 2,5 млн рублей, ваши фактические затраты на него равны: 2 500 000 — 453 000 = 2 047 000. Тем самым они больше предельной суммы вычета, и тот полагается вам в полной мере — все 2 млн рублей, поэтому сумма к возврату будет максимальной — 260 тыс. рублей. А с учётом процентов по ипотеке, если их сумма получится больше или равна 3 млн рублей, вам будет причитаться в общей сложности 650 000 руб.

Есть заблуждение, что на сумму маткапитала нужно уменьшать не расходы на квартиру, а вычет. Это неправильно. Если так сделать, можно потерять деньги.

Например, если квартира стоит 2,5 млн рублей и из них 450 тысяч — это маткапитал, можно получить максимальный вычет — 2 млн рублей.

Ситуация 2. Первый взнос — из собственных средств, весь материнский капитал пошёл на погашение основного долга

Алгоритм расчёта аналогичен предыдущему примеру: фактические затраты покупателя на погашение основного долга составили 1,547 млн рублей, 453 тыс. добавило государство. Поэтому суммы вычета, налога к возврату и остаток вычета на случай последующего приобретения жилья те же, что и в предыдущем примере.

Та же, что в предыдущем примере, история и с процентами по ипотеке, ведь покупатель выплачивает их целиком из собственных средств.

Ситуация 3. Весь материнский капитал пошёл на выплату процентов

А вот теперь расклад меняется. Всю сумму основного долга, включая первый взнос, покупатель выплатил из собственных средств. Поэтому ему полагается к вычету максимальная сумма — 2 млн рублей, а НДФЛ к возврату — 260 тыс. руб.

Иная арифметика и с процентами по ипотеке. Но здесь, как и в случае с вычетом на стоимость жилья, на средства материнского капитала уменьшается не сумма вычета, а фактические затраты. А они в нашем случае больше 3 млн рублей — предельной суммы вычета на проценты по ипотеке.

Посчитаем: 3 493 565 — 453 000 = 3 040 565 рублей. Остаток уплаченной суммы процентов превысит 3 млн рублей, значит, вычет положен в полной мере.

Всего к возврату причитается НДФЛ в сумме: 260 000 + 331 110 = 591 110 рублей. Но когда покупатель в следующий раз будет покупать недвижимость, права на налоговый вычет по сумме сделки у него уже не возникнет — сумма исчерпана.

Но надо учесть ещё такой момент. Проценты по ипотеке вы выплачиваете постепенно. При нашей вводной они в первые годы пользования кредитом составят в среднем 28 тыс. рублей в месяц — 336 тысяч рублей в год. И если банк сразу спишет сумму материнского капитала с процентов — возможно, в счёт их будущих начислений, возможность воспользоваться вычетом на проценты у вас возникнет лишь после того, как сумма фактически уплаченных вами превысит средства материнского капитала, направленные на эти цели. Да и в дальнейшем сможете пользоваться вычетом по мере фактической уплаты процентов. Если их сумма составит 336 000 рублей в год, к возврату вам будет полагаться 13% от неё — по 43 680 рублей ежегодно.

Ситуация 4. Часть материнского капитала банк направил на выплату основного долга, часть — на погашение процентов

Для простоты расчёта возьмём за основу — 300 тыс. ушли на погашение тела кредита, 153 тыс. — на проценты.

Сумма затрат на погашение основного долга уменьшается на 300 тыс. рублей, процентов — на 153 тыс. рублей соответственно.

Считаем вычет на сумму сделки: 2 000 000 — 300 000 = 1 700 000 рублей. Теперь — НДФЛ к возврату: 1 700 000 х 13% = 221 000 рублей. Остаток вычета на будущие покупки жилья: 260 000 — 221 000 = 39 000.

Сумма налога к возврату по процентам — 390 000 рублей.

Всего к возврату причитается 221 000 + 390 000 = 611 000 рублей.

Ситуация 5. Жильё куплено за материнский капитал плюс собственные средства, без ипотеки

В этом случае из суммы покупки вычитаются средства материнского капитала: 2 000 000 — 453 000 = 1 547 000 рублей.

Сумма налога к возврату: 1 547 000 х 13% = 201 110 рублей.

Остаток вычета на следующую покупку недвижимости — 58 890 рублей.

Поскольку ипотека не бралась, вычет на проценты по ней не положен.

Как показывают приведённые примеры, выгоднее всего покупать квартиру за свои деньги плюс материнский капитал. При цене жилья в 2 млн и использовании всей суммы материнского капитала фактические затраты на него составят: 2 000 000 — 453 000 — 201 110 = 1 345 900 рублей. Если же оно стоит 2 млн — 2 500 000 — 453 000 — 260 000 = 1 787 000 рублей.
Для сравнения рассмотрим фактические затраты на ту же квартиру за 2 млн рублей по варианту, когда вы внесли первый взнос материнским капиталом, а остаток суммы получили в ипотеку. Затраты на жильё равны его стоимости и процентам по ипотеке: 2 000 000 + 3 493 565 = 5 493 565. Максимально причитающийся при этом налоговый вычет равен 565 тыс. рублей. Посчитаем: 5 493 565 — 650 000 = 4 843 565 рублей. При меньшей процентной ставке по ипотеке переплата будет меньше, но тоже ощутимой.
Впрочем, на практике для российских семей основным вариантам решения квартирного вопроса остаётся ипотека, да и та доступна далеко не всем даже с привлечением материнского капитала.

Как получить налоговый вычет по ипотеке

Сделать это можно двумя способами:

  1. В налоговой инспекции.
  2. Через работодателя.

Второй вариант доступен только если вы состоите в трудовых отношениях, то есть работаете по трудовому договору. Если вы ИП на общей системе налогообложения (при других вычет на доходы от предпринимательской деятельности не распространяется, так как во всех этих случаях они облагаются не НДФЛ, а другими налогами) или получаете выплаты по гражданско-правовым договорам — только через налоговую.

Для получения вычета потребуется такой набор документов:

  1. Свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на приобретённое жильё.
  2. Договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий сделку, например, договор долевого участия.
  3. Акт передачи вам жилья.
  4. Документы, подтверждающие оплату: банковские выписки, чеки, квитанции, расписка продавца и другие.
  5. Свидетельство о браке и заявление о распределении вычета, если право на вычет заявляет и второй супруг.
  6. Свидетельства о рождении детей, если предъявляете к вычету расходы на приобретение их долей в жилом помещении (выделить доли обоим родителям и детям в приобретённом жилье — обязательное условие использования материнского капитала на покупку жилья).
  7. Кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах, если воспользовались ипотекой.
  8. Справки 2НДФЛ по всем доходам за периоды, предъявляемые к вычету.
  9. Декларацию 3НДФЛ (образец).
  10. Заявление о предоставлении вычета (образец) или о подтверждении права на него (образец). На вычет с процентов по ипотеке пишется отдельное заявление (образец).

Получить вычет вы вправе на жильё, которое приобрели в течение трёх лет, предшествующих подаче заявления. В 2019 году — за 2016 — 2018 годы. Если оно приобретено или планируется к покупке в 2019 году, такая возможность будет в 2020—2022 годах. Аналогично — с процентами, уплаченными по ипотеке.

Для подачи документов через налоговую можно воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) России, отправить их в свою инспекцию Почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении или отнести лично — в этом случае сделайте копии всех подаваемых документов, на них вам поставят отметку о принятии.

Если вы хотите получить возврат налога непосредственно из бюджета, закон отводит вашей инспекции три месяца на рассмотрение и проверку вашего заявления, ещё месяц — на перечисление денег. На оформление подтверждения вычета для его получения через работодателя — один месяц. После того, как вы подадите по месту работы заявление о предоставлении вычета (образец), к которому приложите подтверждение о праве на него из налоговой, работодатель обязан вернуть вам налог, что удержал из ваших доходов с начала года, и больше не вычитать его из вашей зарплаты, пока государство не рассчитается с вами до последней копейки.

Как заполнять заявление на возврат налога в 2019 году (видео)

Когда часть вычета придётся вернуть

Распространённая ситуация — когда семья взяла жильё в ипотеку до рождения второго ребёнка, с его появлением на свет направила материнский капитал на погашение долга, а до этого успела реализовать право на налоговый вычет и получить причитающуюся сумму сполна. В этом случае ситуация зависит от стоимости жилья. Если с учётом средств материнского капитала затраты на покупку уменьшились так, что сумма фактических расходов оказалась меньше полученного вычета, часть денег придётся вернуть в бюджет.

Например, семья купила квартиру за 1,5 млн рублей. Вычет получила сполна, а затем направила 450 тыс. руб. из материнского капитала на досрочное погашение долга. Банк распорядился суммой так: 420 тыс. — на тело кредита, 30 тыс. — на проценты. Получается, её затраты на покупку жилья уменьшились на 420 тыс. рублей. 13% этой суммы придётся вернуть в бюджет. Это 54 600 рублей.

В качестве процентов заёмщик выплачивает в среднем 8 тыс. рублей в месяц, или 96 тыс. рублей в год. За год, в котором он воспользовался материнским капиталом, его затраты по этой статье уменьшились на 30 тыс. рублей и составили 66 тыс. руб. С этой суммы он в следующем году и получит налоговый вычет с процентов по ипотеке.

А вот если квартира при сходном раскладе стоит 2,5 млн рублей, возвращать в бюджет ничего не придётся. Ведь фактические затраты на покупку жилья с поправкой на материнский капитал всё равно остались больше максимальной планки вычета на покупку недвижимости — 2 млн рублей. А сумма вычета на проценты по ипотеки за год, в котором заёмщик воспользовался материнским капиталом, уменьшится на часть маткапа, которую банк направит на погашение процентов.

Использование материнского капитала на покупку жилья осложняет ситуацию с налоговыми вычетами, которые при этом полагаются. Но не лишает права на них полностью — ситуация зависит от стоимости жилья, суммы из средств материнского капитала, направленной на решение квартирного вопроса и того, как распределил эти деньги банк, если они пошли на погашение ранее взятой ипотеки. А знание всех подводных камней позволит вам избежать проблем и лишних затрат.