Продажа доли отличается от продажи целой квартиры. Это связано с тем, что продавцу нужно соблюсти права остальных владельцев недвижимости. Поэтому закон устанавливает для сделок с долями особенности и условия, которые нужно обязательно учесть.

Продажа доли в квартире: особенности

Базовую информацию о сделках с долями нужно черпать из Гражданского кодекса РФ (далее — ГК). Отдельные положения также есть в Федеральном законе «О гос.регистрации недвижимости» № 218-ФЗ (далее — ФЗ 218), Налоговом кодексе РФ, «Основах законодательства РФ о нотариате», Семейном кодексе РФ.

Основные особенности продажи доли:

  • У собственников продаваемой квартиры есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК).
  • Сделка оформляется письменно как договор купли-продажи (ст. 550 ГК).
  • Договор нужно удостоверять у нотариуса (ст. 42 ФЗ 218).
  • Переход права собственности от продавца к покупателю надо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).
  • Продажа облагается подоходным налогом в 13%, если не истёк минимальный срок владения (ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса):
    • 3 года — для доли, которая досталась по наследству, договору дарения, ренты или в результате приватизации;
    • 5 лет — для доли, которую приобрели по другим основаниям (купля-продажа, мена и т. д.).

Видео: консультация юриста о продаже доли

Продавец и покупатель

Продать долю может только её собственник. Возраст продавца неважен: им может стать и ребёнок. Самое важное — соблюсти имеющееся у других собственников квартиры преимущественное право покупки.

Чтобы в сделке участвовал ребёнок нужно получить разрешение органов опеки на сделку (ст. 37 ГК). По закону, жилищные условия детей не должны ухудшаться. Поэтому органы опеки проверяют, будет ли соблюдено это требование при продаже доли. В случаях, когда у ребёнка кроме доли есть другое жильё — разрешение дадут. За малолетних детей в сделке участвуют законные представители (родители, опекуны). Дети старше 14 лет подписывают договор сами, но с согласия законных представителей.

Купить долю могут сособственники квартиры — владельцы других долей (часто это родственники) — или же люди «со стороны», которых найдёт продавец.

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки (далее — ППП) — право сособственников квартиры быть первыми в очереди на покупку доли в этой квартире. Поэтому сперва надо предложить долю им.

Для этого нужно письменно сообщить совладельцам о планируемой сделке и её условиях: адрес квартиры, площадь, цену, порядок расчётов. Чем подробнее описаны условия будущего договора, тем лучше. Затем у сособственников есть 1 месяц, чтобы подумать. Если за это время они не ответят или откажутся — их ППП сгорает. Отказ сособственники оформляют письменно, заверяют у нотариуса и передают продавцу доли. Если же в течение месяца кто-то из дольщиков решился на покупку, то продавец обязан заключить договор с ним.

Нотариальный отказ от сособственников нужен тогда, когда тридцатидневный срок ещё не истёк. После 30 дней оформление отказа не требуется (достаточно того, что сособственники просто не выразили своего желания купить долю).

Отказ от преимущественного права покупки

Если совладелец не хочет покупать долю, то он оформляет письменный отказ

Как известить сособственников

Один из способов уведомления — заказное письмо с почтовым уведомлением о вручении. Продавец доли сам составляет и отправляет предложение о покупке. Когда письмо будет доставлено, работники почты сообщат об этом и выдадут уведомление о вручении — документ, подтверждающий соблюдение ППП.

Плюс этого способа — относительная дешевизна. Но юридически заказное письмо — не лучший вариант уведомления, т. к. может породить проблемы в будущем. Не все нотариусы согласны удостоверять продажу доли, если сособственников извещали заказным письмом. Оно может не понравиться в Росреестре, и он откажет в регистрации перехода права собственности. В суде оно тоже не всегда выручит. Всё потому, что с помощью заказного письма доказать соблюдение ППП сложно. Да, у вас будет документ (уведомление о вручении), который подтверждает факт отправки. Но что вы отправили — никому, кроме вас, неизвестно: работники почты текст не видели, письмо же в конверте; нотариус, регистратор, суд — тем более. «Мы получили чистый лист бумаги», — могут утверждать сособственники. И нотариус, Росреестр или суд скорее поверят им, чем вам.

Другой способ — телеграмма. Приходите на почту, отдаёте текст уведомления, телеграмму отправляют. Через месяц у сотрудников почты нужно попросить заверенный текст телеграммы с печатями о доставке, об отказе в принятии телеграммы или о невозможности доставки. Эта бумага и будет документом, подтверждающим соблюдение ППП. Телеграмма считается более весомым доказательством, так как текст могут прочитать все (это не письмо в конверте). Однако всё равно есть риск, что её воспримут скептически.

Третий вариант — уведомить сособственников через нотариуса. Он составит предложение о покупке и отправит его со своим сопроводительным письмом. Через месяц нужно снова прийти к нотариусу и получить свидетельство о том, что сособственники уведомлены и либо отказались от покупки, либо не ответили на сообщение.

Нотариальное уведомление дороже почтового, зато самое надёжное, т. к. на руках будут юридически полноценные документы, которые явно подтверждают: ППП соблюдено. Это упростит дальнейшую продажу доли, регистрацию, будет весомым доказательством в суде.

На случай судебного разбирательства есть ещё один плюс: нотариуса можно пригласить на судебное заседание, и он подтвердит факт уведомления.

Уведомление нужно отправить сособственнику по адресу его постоянной прописки или фактического проживания (если вы его знаете). На крайний случай — уведомление по месту нахождения долевой собственности.

Месяц, который есть у дольщиков на размышления, отсчитывается с момента получения ими уведомления, а не с момента отправки. Уведомление считается доставленным, когда оно ушло по обозначенному адресу и не вернулось Предполагается, что человек увидит его и ознакомится. Если дольщик специально не принимает письмо или телеграмму — считается, что он их получил и про сделку знает.

Образцы уведомлений: здесь и здесь.

Таблица: способы уведомления сособственников

Способ уведомления сособственниковДокумент-подтверждениеСтепень юридической надёжностиПреимуществаНедостатки
По почте заказным письмомУведомление о вручении письма с почтовыми печатямиНизкаяНедорогоЛегко опровергнуть в суде.
Нотариус или Росреестр могут не принять.
По почте телеграммойЗаверенный почтой текст телеграммы с почтовыми печатямиСредняяНедорого
Надёжнее письма
Есть риск, что нотариус, Росреестр или суд не воспримут документ всерьёз.
Через нотариусаПредложение сособственникам о покупке доли и свидетельство о соблюдении права преимущественной покупки (оба документа — нотариальные)ВысокаяСамый надёжный способ.
Документы стопроцентно доказывают, что вы соблюли ППП.
Нотариус при необходимости сможет это подтвердить.
Сравнительно дорого (в районе 5 000 р.)

Видео: как договорится с совладельцами о продаже доли

Порядок продажи доли

Порядок продажи одинаковый: заключаете ли вы договор с сособственниками или с посторонним человеком. Правила продажи доли едины, их в любом случае надо соблюсти. Отличие только одно — если сособственники откажутся от доли, то покупателя придётся найти. При этом закон требует, чтобы сделка с «чужими» покупателями проводилась на тех же условиях, которые вы предлагали совладельцам.

Порядок продажи доли такой:

  1. Написать и отправить уведомления о продаже.
  2. Подождать месяц.
  3. Если кто-то из совладельцев захочет купить долю — заключить договор с ним.
  4. Если собственники отказались — искать покупателя.
  5. После того как определился покупатель — обговорить с ним условия сделки.
  6. Собрать документы.
  7. Составить договор.
  8. Удостоверить договор у нотариуса.
  9. Зарегистрировать переход права собственности.

Условия договора о продаже доли

В договоре купли-продажи должны быть прописаны такие условия:

  • продавец и покупатель;
  • детальное описание продаваемой доли:
    • размер доли,
    • адрес квартиры,
    • кадастровый номер.
  • документы, на основании которых продавец владеет долей;
  • цена продажи;
  • порядок расчётов — как и когда;
  • когда продавец съезжает и выписывается;
  • семейное положение продавца и покупателя;
  • кто оплачивает расходы на заключение договора (например, можно платить пополам).

Без описания доли и указания цены договор продажи доли будет считаться не заключённым.

Квартиру на деньги обменивают по передаточному акту (ст. 556 ГК). В акте стороны пишут, что друг другом довольны и претензий нет: покупатель заплатил сполна, продавец передал долю квартиры в хорошем состоянии. Обмен обычно происходит после гос. регистрации, т. к. только после неё покупатель становится новым собственником.

При продаже доли важно учитывать семейное положение сторон. Если продавец приобрёл свою долю, когда был в браке, то она считается совместным имуществом. В этом случае для сделки нужно нотариальное согласие жены/мужа на продажу доли. Если же продавец холост, то пишет заявление: в браке не состою. Заменить согласие может брачный договор — если в нём сказано, что продавец может самостоятельно распоряжаться долей. Покупателю также нужно оформить согласие супруга на покупку или заявление.

Образец договора купли-продажи доли есть на сайте Росреестра.

Согласие супруги на совершение сделки

Если доля приобреталась в браке — согласие супруга обязательно

Необходимые документы

Условия сделки согласованы. Теперь, чтобы идти к нотариусу, нужно собрать документы:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на долю, например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи/мены/дарения/ренты, документы о приватизации квартиры;
    Свидетельство о праве на наследство

    Если доля досталась по наследству, то правоустанавливающим документом будет соответствующее свидетельство

  • документы, подтверждающие права на долю: свидетельство о гос.регистрации права собственности, выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
    Свидетельство о государственной регистрации права собственности

    Свидетельство о гос.регистрации права подтверждает, что вы владелец доли

  • документы, подтверждающие соблюдение ППП: отказы, уведомление о вручении заказного письма, текст телеграммы или нотариальное предложение со свидетельством;
  • документы продавца и покупателя о семейном положении + заявления «не в браке» или согласия супругов;
    Заявление об отсутствии брака

    Если продавец или покупатель холост — для подтверждения семейного положения нужно заявление «в браке не состою»

  • свидетельство о рождении и разрешение органов опеки — если в сделке участвует ребёнок.

Действия нотариуса

Нотариус сделает следующее:

  1. Составит договор купли-продажи доли.
  2. Проверит важные для заключения договора формальности, наличие документов.
  3. Удостоверит и выдаст нужные для сделки документы, если их ещё нет — согласия супругов, отказы сособственников.
  4. Перед подписанием договора расскажет сторонам о правовых последствиях сделки.
  5. Распечатает и прошьёт договор.
  6. Удостоверит подписи сторон.
  7. Отправит договор в Росреестр для электронной регистрации перехода права собственности (по желанию сторон).

Электронная регистрация введена недавно, система ещё не налажена: вместо обещанного 1 дня регистрация продолжается неделю или больше. Поэтому советую регистрировать переход права собственности самим. Для этого в договор нужно вставить пункт: «Стороны договорились, что государственной регистрацией перехода права собственности будут заниматься самостоятельно, без участия нотариуса».

Нотариусу нужно несколько дней для подготовки договора, проверки документов и условий сделки. Он проверяет участников сделки по своим базам, заказывает в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру (приходит через 3–4 дня), убеждается, что соблюдено ППП, если нужно — готовит недостающие документы.

Выписка из ЕГРН на квартиру

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру — документ, в котором расписаны сведения о квартире и её собственниках

Стоимость услуг нотариуса рассчитывается, согласно ст. 333.24 Налогового кодекса РФ: 0,5% от цены доли по договору (но не больше 20 000 р.) + плата за техническую и правовую работу (на неё расценки у нотариусов разные: в районе 5–10 тыс.).

Например, доля стоит 1 млн, нотариус возьмёт 5 тыс. + техработа. Если доля стоит 4 млн: 20 тыс. + техработа.

Договор составляется в трёх экземплярах: один красивый нотариальный оригинал — покупателю, два нотариально заверенных договора на обычной белой бумаге — для продавца и нотариуса.

Защита прав сособственников

Продавец доли может нести ответственность за следующие проступки:

  • не уведомил остальных сособственников о продаже своей доли;
  • в уведомлении описал одни условия сделки, а продал долю стороннему покупателю на других условиях (особенно это касается разницы в цене).

Если вскрывается одно из этих нарушений, то любой из сособственников в течение 3 месяцев может пойти в суд. По решению суда сособственник квартиры получит права и обязанности покпуателя. В результате уже заключённая сделка с другим человеком расстроится.

Регистрация перехода прав

Смену собственника доли нужно зарегистрировать. Для этого продавец и покупатель вместе пишут заявление о регистрации и подают его в отделение Росреестра или МФЦ. Предварительно в любом банке нужно оплатить гос. пошлину — 2000 руб.

Реквизиты и бланки квитанций есть на сайте Росреестра (не забудьте в левом верхнем углу выбрать регион).

Документы, необходимые для регистрации:

  • паспорта продавца и покупателя (свидетельства о рождении — если участвовали дети);
  • нотариальный договор купли-продажи и его нотариальная копия;
  • квитанция об уплате гос.пошлины;
  • документы, подтверждающие, что соблюдено право преимущественной покупки;
  • согласие супруга продавца на продажу, брачный договор или заявление «в браке не состою»;
  • разрешение органов опеки (если было).

Регистрация займёт 3 дня через Росреестр и 5 дней через МФЦ. Спустя это время стороны приходят в Росреестр или МФЦ и лично по паспорту получают документы: покупатель — нотариальный договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого гос. реестра недвижимости на долю, где он указан как новый собственник; продавец получает нотариальную копию договора с отметкой о регистрации.

После регистрации право собственности переходит от продавца к покупателю. Продавец больше никак не связан с долей, а покупатель становится полноправным владельцем. Он может использовать долю, как ему хочется, и распоряжаться так, как посчитает нужным (дарить, продавать, жить здесь, ремонтировать и т. д.).

По ряду причин регистрацию могут приостановить (ст. 26 ФЗ-218). Например, в таких случаях:

  • не хватает документов;
  • сведения или документы недостоверны;
  • не соблюдено право сособственников на преимущественную покупку доли.

Если причины приостановки не исправить, то переход права не зарегистрируют (ст. 27 ФЗ-218).

Если одна из сторон договора будет избегать регистрации, то другая сторона вправе пойти в суд. Суд обяжет уклонистов зарегистрировать переход права на недвижимость (ст. 551 ГК).

Главная особенность продажи доли — преимущественное право покупки у сособственников. Сперва продавец должен уведомить дольщиков о сделке, а только потом продавать долю: сособственнику или постороннему покупателю. Сделку нужно оформлять у нотариуса. Переход права собственности от продавца к покупателю обязательно регистрируется.