Выдел доли в натуре в праве общей долевой собственности на квартиру

Гораздо удобнее иметь что-то маленькое, но своё, чем большое, но общее. Применительно к квартире в долевой собственности это значит — выделить свою долю в натуре. Закон даёт такое право. Но реализовать его удаётся не всегда, даже пройдя через множество бюрократических препон.

Выдел доли в натуре: общие правила

Доля в квартире может быть реальной или идеальной. Первый вариант — это право на одну или несколько конкретных комнат. Характерный пример — коммунальная квартира. Второй вариант выражается дробью (например, 1/2, 1/10 или 3/5 в праве собственности). Это не всегда соответствует одной из комнат. Право собственности закрепляется при регистрации недвижимости, но соотношение долей можно изменить.

Если доли в квартире выделены в идеальном, а не в реальном выражении, все собственники имеют право пользоваться ей на равных правах — жить в любой комнате, заходить в неё, хранить свои вещи. Доля в натуре позволяет поставить на свою комнату замок и не пускать в неё остальных собственников.

Выдел доли в натуре бывает нужен, чтобы:

• закрепить право собственности на конкретную часть недвижимости;
• распорядиться своей долей без согласия остальных собственников;
• продать большую неликвидную квартиру по частям;
• удовлетворить требования кредиторов к одному из собственников, не затрагивая интересы остальных.

Право на выдел доли в натуре из общего имущества гарантирует статья 252 ГК РФ. Однако в Гражданском кодексе речь идёт о любом имуществе, а недвижимость имеет свою специфику. Поэтому по отношению к ней применяются и другие нормы. Уточняют правила и ограничения такие документы:

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996;
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8;
• ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»;
• Раздел II ЖК РФ (права и обязанности собственников).

Видео: доли в квартире и их выделение в натуре

Требования и ограничения при выделе доли в натуре

Право выдела не зависит от того, когда и на основании чего возникло право собственности на квартиру. Обязательное условие — отсутствие обременения (залога, ареста, ипотеки и т. д.). Любые изменения в праве собственности на недвижимость должны быть подтверждены государственной регистрацией.

В выделе доли в натуре могут отказать, если:

• Это нарушает права и интересы других лиц. Например, ухудшит жилищные условия соседей.
• Квартирой будет неудобно пользоваться.
• Комнаты будут непригодны для проживания.
• Перепланировка нанесёт ущерб квартире. Например, повредит несущие стены.
• Была сделана самовольная перепланировка. С такой квартирой затруднены любые сделки. Даже если жильцы приспособили её для раздельного проживания, им придётся согласовать план, получить разрешение и зарегистрировать изменения.
• Нет технической возможности переоборудовать помещения для выдела долей.

Что касается последнего пункта, то он содержит самые серьёзные ограничения для квартир, а применение законных норм здесь противоречиво. На 2019 год суды и Росреестр руководствуются Постановлением ПВС № 8. Его пункт 12 определяет, что реальную долю в квартире можно выделить, если есть возможность обеспечить каждой семье не только отдельные комнаты, но и свой вход, изолированную часть других помещений (коридора, кухни, ванной и туалета). Суды отказывают в выделе, ссылаясь на эту норму.

Фактически речь идёт о том, чтобы сделать из одной квартиры как минимум две. Как вариант — несколько квартир-студий. При этом должны соблюдаться требования к их размеру (минимум 28 м²). Если площадь будет меньше, помещение могут посчитать непригодным для проживания — там нельзя будет прописаться. В большинстве стандартных квартир такие изменения получаются редко и требуют перепланировки, а значит, и её согласования.

Чтобы выделить долю в натуре, квартиру можно разделить на несколько студий

Я проанализировала законодательство, судебную практику и мнения юристов по этому вопросу. И вот какая ситуация получается. Ещё несколько лет назад долю в натуре можно было выделить без проблем. Достаточно было того, чтобы комнаты были изолированными, то есть имели отдельный вход из коридора. Они переходили в собственность владельцев, а остальная территория оставалась в общей собственности. Постепенно такая практика стала сходить на нет. Людям рекомендуют делить квартиру на две полноценных либо договариваться о порядке пользования. Получается, что раньше нормой Постановления не руководствовались, а потом стали применять чуть ли не в обязательном порядке.
Что же произошло, если законодательство не менялось? Одни юристы высказывают мнение, что это следствие «антикоммунальной политики». Таким образом государство хочет сократить количество проблемных квартир. Другие говорят, что норма устарела и используется по инерции. Они призывают к её пересмотру и оспариванию. Я считаю, что такая практика решает вопрос коммунальных квартир лишь на бумаге и никак не улучшает положения людей. Ведь если существует потребность выдела доли в натуре, значит, люди уже живут в условиях коммуналки.

Что делать, если выделить долю в натуре нельзя

Альтернативные варианты зависят от ситуации и от того, чего хотят достичь собственники.

Если речь идёт о том, где кому жить, можно определить порядок пользования квартирой. Это делается на основании письменного соглашения или через суд. На права собственности порядок не влияет — доли остаются теми же. За собственниками закрепляется право пользования конкретными комнатами, а общую территорию используют совместно.

Право на реальную долю в квартире можно подтвердить и через суд. Там устанавливают, что такой-то размер доли соответствует такой-то комнате в квартире. Это можно сделать одновременно с определением порядка пользования. Оба вопроса решают мировые судьи.

Если планируется сделка с квартирой, её можно провести и без выделения доли в натуре. Продают или меняют свою часть только по согласованию с другими собственниками, им даётся право преимущественного выкупа. Их надо уведомить в письменном виде о своих планах. Если за месяц совладельцы не решат выкупить долю, её можно продать постороннему человеку. Передача доли безвозмездно (в наследство или по договору дарения) не требует согласования. Продажа всей квартиры и размен возможны только с согласия всех собственников.

Ещё один вариант — выкуп долей других собственников. Опять же с их согласия. Принудительный выкуп возможен только тогда, когда доля незначительна, человек не собирается пользоваться квартирой и живёт в другом месте. Незначительность доли устанавливается судом.

Видео: реально ли выделить долю в натуре в двухкомнатной квартире

Как выделить долю в натуре в праве общей долевой собственности на квартиру

Статья 252 ГК РФ определяет правила выдела доли в натуре из общего имущества: если есть согласие собственников, они заключают соглашение. Если нет, вопрос решается в суде. Но с учётом норм, применяемых к недвижимости, на практике всё работает по-другому. Без согласия других собственников шанс на успех стремится к нулю, поэтому лучше рассмотреть альтернативные варианты.

Выдел доли в натуре требует большой подготовительной работы и материальных затрат. Если идти по пути переоборудования одной квартиры в несколько, прежде всего надо:

1. Определиться, возможна ли перепланировка в конкретной квартире. Для этого надо обратиться за предварительной консультацией в БТИ или одну из проектных организаций.
2. Заручиться согласием других собственников квартиры. Оно потребуется в письменном виде на нескольких этапах — от согласования перепланировки до регистрации прав. Придётся решить и финансовый вопрос — кто должен нести расходы на ремонт и бюрократические процедуры. Согласие на перепланировку совладельцы квартиры могут дать в простой письменной форме
3. Согласовать перепланировку. Теоретически составить план можно и самостоятельно, но обычный человек вряд ли знаком с инженерными и санитарными нормами, которых придётся придерживаться. Поэтому обращаются в лицензированную проектную организацию. Услуги эти платные, цена будет зависеть от масштаба работ, меньше 15 000 такие проекты не обходятся. Далее с планом и остальными документами на квартиру идут в МФЦ. Правила согласования описаны в ст. 23 ЖК, займёт это до 45 дней. Для согласования перепланировки нужно составить план и одобрить его в БТИ
4. Отремонтировать квартиру по составленному плану.
5. Зарегистрировать изменения в БТИ и Росреестре. В результате выдадут новый кадастровый паспорт на квартиру и выписку из ЕГРН о составе собственников. После перепланировки на квартиру оформляется новый кадастровый паспорт
6. Понять, как изменятся права собственников после выдела долей в натуре. Во-первых, надо учесть, чтобы они не были нарушены, иначе зарегистрировать новые права не получится. Во-вторых, далеко не всегда возможно выделить долю в натуре пропорционально процентным долям. Излишек или недостаток компенсируется деньгами.

Перепланировки комнат — обычный бизнес. Хорошую комнату можно купить за 1,5–2 млн рублей, ещё 400–500 тысяч нужно на ремонт. А цена продажи студии — 2,3–2,7 млн. Обычно такие объекты продаются за 2 – 3 недели. Согласовать переустройство комнаты в отдельную студию крайне сложно. По санитарным нормам санузел должен находиться над нежилым помещением. Это возможно, если квартира расположена на первом-втором этаже либо ванная устроена над коридором. Второе правило — устройство отдельного входа. Покупателям придётся либо раздробить всю коммуналку на отдельные студии, либо с согласия соседей поделить квартиру на две, если есть второй вход с чёрной лестницы. Строительных и санитарных требований — целый список.

Если всё получилось, можно переходить к действиям по выделу доли в натуре. На этом этапе вопрос с согласием других собственников уже вряд ли будет актуальным.

Выдел доли в натуре по соглашению собственников

Если квартира технически подходит для проекта, сложности с переоформлением прав вряд ли возникнут. Внимание стоит обратить на правовые моменты. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, надо запросить разрешение из органов опеки и проследить, чтобы их жилищные условия не ухудшились. Если одному из собственников выплачивается компенсация, её надо рассчитать и вписать условия в соглашение.

Попытаться решить вопрос через соглашение можно и без перепланировки квартиры. Владельцы квартиры при этом ничего не теряют, разве что придётся оплатить услуги нотариуса. Но высока вероятность, что в регистрации новых прав собственности откажут.

Соглашение заключается между всеми собственниками квартиры. Интересы несовершеннолетних представляют родители или законные опекуны. На первом этапе все собственники договариваются об условиях и составляют текст. Унифицированной формы документа не существует, а по содержанию в нём должны присутствовать:

• личные данные всех участников (Ф. И. О., адреса, паспортные данные);
• описание квартиры: адрес, этаж, общий метраж и размер помещений, технические характеристики;
• информация о долях в квартире у каждого собственника и документ, на основании которого такое право возникло;
• пункт о том, какие помещения кому выделяются;
• размер денежной компенсации и способ её выплаты, если она предусмотрена.

Соглашение подписывается всеми сторонами на приёме у нотариуса

Соглашение обязательно удостоверяется у нотариуса. На приёме должны присутствовать все, кто участвует в соглашении (или их законные представители). Из документов потребуются только их паспорта. Нотариус проверит содержание соглашения на предмет соответствия закону и права собственности на квартиру. Он удостоверит соглашение, выдаст каждому по экземпляру и направит заявление о регистрации прав в Росреестр. Регистрация при этом займёт всего 1 рабочий день, после чего новые права собственности вступят в силу.

Работу нотариуса должны оплатить обратившиеся. Кто именно это сделает, собственники договариваются между собой. Цена будет зависеть от кадастровой стоимости квартиры и находится в диапазоне от 300 до 20 000 руб. За регистрацию нужно будет заплатить пошлину 2 000 рублей для физлиц или 22 000 рублей для юрлиц.

Возможен ли выдел доли в натуре через суд

Для обращения в суд должны одновременно соблюдаться два условия: не достигнуто согласие собственников, а характеристики квартиры позволяют выделить реальную долю. В существующих реалиях они чаще всего исключают друг друга. Чтобы сделать из одной квартиры две, все должны быть согласны как минимум на перепланировку. Если исковое заявление и принимают, его оставляют без удовлетворения по причине невозможности создания отдельных жилых помещений.

Реальный шанс на положительный исход имеют супруги, которые купили квартиру в доме без отделки, а потом развелись. Перепланировку можно сделать без согласия другого супруга, а совместно нажитое имущество всё равно подлежит разделу.

Есть ещё один довольно сомнительный путь судебных разбирательств. Он состоит в попытке выделить долю в виде комнаты без перепланировки квартиры. Нужно понимать, что в конечном счёте придётся оспаривать позицию Верховного Суда. Это потребует упорства, энтузиазма и значительных издержек, а результат никто не гарантирует.

Это та ситуация, где желательно участие грамотного юриста хотя бы для оценки шансов. Нужно выбрать человека, который имеет опыт в вопросах недвижимости и знаком со спецификой вопроса. Возможно, дело ограничится одной консультацией с отрицательным результатом, но она обойдётся дешевле судебных издержек. По крайней мере стоит поинтересоваться судебной практикой в конкретном регионе.

Как обратиться в суд

Дело будут рассматривать в городском (районном) суде по месту нахождения квартиры. На первом этапе подаётся исковое заявление вместе с остальными документами. В течение 5 дней их рассматривают и решают, принимать ли к производству. Потом дают ответ истцу. Если всё в порядке, назначат дату судебного заседания, куда вызовут ответчика. Стандартный срок рассмотрения таких дел — 2 месяца.

При подаче заявления уплачивают госпошлину. Она зависит от цены иска, которая включает стоимость выделяемой доли и компенсацию (если она требуется). Для расчёта используют такие правила:

• при цене иска до 20 000 руб. — 4% от цены, но не менее 400 руб.;
• от 20 001 до 100 000 — 800 руб. + 3% суммы, превышающей 20 000;
• от 100 001 до 200 000 — 3 200 + 2% суммы, превышающей 100 000;
• от 200 001 до 1 000 000 — 5 200 + 1% суммы, превышающей 200 000;
• свыше 1 000 000 руб. — 13 200 + 0,5% суммы, превышающей 1 000 000, но не более 60 000 рублей.

Главный документ для подачи в суд — исковое заявление. В нём излагают суть конфликта и просят о выделе доли в натуре. Основное внимание стоит уделить подтверждению того, что условия в квартире позволяют выдел, а соседи на него не согласны, хотя их права не нарушатся. Имеет смысл описать то, как квартира оказалась в общей собственности и почему сейчас это не устраивает истца. Суд будет рассматривать только те аргументы, что лежат в правовом поле. Личные отношения между собственниками его не интересуют.

В исковом заявлении описывают сложившуюся ситуацию и просят выделить долю в натуре

К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие права собственников. Вот минимальный перечень:

• технический паспорт на квартиру с поэтажным планом и эксплуатацией;
• документ, подтверждающий права собственности на квартиру и размер долей (выписка из ЕГРН);
• заключение БТИ о возможности перепланировки и выделения доли в натуре;
• план перепланировки (если есть);
• оценка или расчёт стоимости квартиры в целом и выделяемых долей;
• квитанция об уплате госпошлины.

Этим список не исчерпывается. Истец вправе приложить к заявлению всё, что имеет отношение к делу и будет свидетельствовать в его пользу. Например, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о разводе. Суд, в свою очередь, может запросить документы, которые потребуются для рассмотрения вопроса.

Возможные результаты

Главная задача суда состоит в том, чтобы решить, возможен ли выдел доли в натуре без нарушения прав собственников и ущерба недвижимости. Суд может назначить экспертизу на предмет того, насколько квартира приспособлена для перепланировки раздела.

Возможные результаты сводятся к тому, что в иске откажут или удовлетворят его. Это оформляется официальным решением. Альтернативных вариантов суд не предлагает. Если иск удовлетворён, можно обращаться в Росреестр для регистрации прав. На обжалование решения, которое не устроило одну из сторон, отводится месяц.

Решение суда оформляется в письменной форме

Правовые последствия выдела доли квартиры в натуре

Выдел реальной доли превращает один объект недвижимости в два и более. Со всеми вытекающими последствиями. Бывшее соотношение долей уже не играет никакой роли, право долевой собственности на всю квартиру прекращается.

Каждый собственник приобретает право распоряжаться своим жильём без оглядки на соседей — продавать, менять, дарить, оформлять залог, прописывать членов семьи. Он может поставить замок на свою часть и не пускать туда соседей. Но право пользоваться их территорией теряется.

Собственник несёт финансовую и правовую ответственность только за свою часть. Разделяются лицевые счета, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Отдельно будут начисляться и пени, если кто-то просрочил оплату.

У новых долей будет один или несколько собственников — всё зависит от договорённости сторон. От этого будут зависеть их права по отношению друг к другу и своей доле. Но к бывшим совладельцам общей квартиры этот вопрос уже не относится.

Когда из одной квартиры образуется две, получается два новых адреса. Если за ними закрепляются новые номера квартир, придётся переоформить регистрацию и все документы, где фигурирует адрес прописки.

Таблица: плюсы и минусы выдела доли в натуре

Преимущества	Недостатки
Появляется право собственности на отдельный объект недвижимости, которым можно свободно пользоваться и распоряжаться	Выделить реальную долю возможно не в каждой квартире
При продаже доля в натуре будет цениться дороже, чем абстрактная. Продать её проще, так как речь идёт о конкретном предмете сделки	Процедура выдела сложна, требует много усилий, времени и средств
Собственники несут ответственность только за свою выделенную часть квартиры	Если из квартиры образуется две, часть полезной площади может утратиться, превратившись в общий коридор перед входом
Заканчиваются конфликты собственников за территорию

Реальную возможность выделить долю в натуре имеют только те, кто сможет обустроить на месте одной большой квартиры несколько полноценных маленьких. А это подразумевает перепланировку, согласие других собственников и перерегистрацию прав. Долго, дорого и сложно. Но есть и альтернативные варианты — выкуп долей собственников или определение порядка пользования квартирой.