Расторжение брака — процедура неприятная уже сама по себе. Дополнительных проблем и негативных эмоций добавляет необходимость разделить между супругами имущество, среди которого недвижимость обычно выступает самым весомым активом. Разделу подлежит и квартира, ипотека по которой ещё не выплачена. Причём делится между супругами не только сама квартира, но и остаток невыплаченной за неё задолженности перед банком. Порядок и способы раздела имущества зависят от нескольких факторов. Разбираемся во всём этом подробно.
Содержание
Варианты раздела ипотеки
Какой бы ни была причина развода, имущество во владении и пользовании супругов всегда надо делить. В случае с ипотекой надо понимать: имущество супругов — это не только сама квартира, которая была приобретена в ипотеку, но и остаток задолженности перед банком за неё. И эта задолженность так же, как любая другая собственность, должна быть разделена. Варианты деления долга зависят от того, как будет поделена сама квартира.
В бизнесе принято учитывать активы и пассивы. Активы — это то, чем владеет компания: недвижимость, оборудование, транспорт, запасы товара, деньги в сейфе и на счетах и прочее. Пассивы — это её обязательства, в том числе и долги. Например, фирма взяла кредит и на эти деньги купила станок. Станок — это актив. Деньги, которые компания должна банку по кредиту на его покупку — пассив.
С ипотечной недвижимостью, которая принадлежит супругам, так же.
Раздел ипотеки при разводе находится на стыке сразу двух отраслей права — семейного и гражданского. При разделе имущества все вопросы решаются между супругами. А когда дело доходит до ипотеки, появляется третья заинтересованная сторона — банк, перед которым у супругов остались ипотечные обязательства.
Можно выделить такие основные варианты раздела ипотеки:
- Бывшие супруги после развода остаются собственниками недвижимости с равным или иным соотношением долей. Обязательства по ипотеке распределяются между ними так же, как и доли в квартире: если жильё поделили 50:50, то и платят за него поровну, если 70:30 — остаток долга и обязательный платёж распределяются в тех же пропорциях.
- Собственником жилья остаётся один из супругов. На нём же висит и ипотечное бремя.
- Жильё продаётся, ипотека погашается досрочно. Остаток вырученных за квартиру денег, если есть, делится между экс-супругами, как они договорятся сами, предусмотрено брачным контрактом, если он есть, или определит суд.
- Супруги снимают с себя обязательства по ипотеке, банк продаёт квартиру. Если вырученные от продажи деньги покрывают задолженность или при этом что-то остаётся, этот остаток распределяется между экс-супругами аналогично предыдущему варианту. Если они после продажи квартиры остаются должны банку, а это не редкость — аналогичное распределение, только не денег, а остатка задолженности.
Особенности раздела ипотечной квартиры в разных ситуациях
На возможные варианты раздела как ипотечной недвижимости, так и обязательств перед банком влияют различные житейские ситуации: гражданский брак или официальный, есть ли несовершеннолетние дети, был ли заключён брачный контракт, до брака была куплена квартира или после и другие. Каждый вариант заслуживает отдельного рассмотрения.
Гражданский брак
В отличие от официально зарегистрированных в ЗАГСе семейных отношений, так называемый гражданский брак не влечёт никаких последствий для имущества партнёров. И если кто-то из его участников взял в ипотеку квартиру, после того, как гражданские супруги расстанутся, он остаётся и собственником жилья, и заёмщиком по ипотечному договору и как выплачивал ипотеку, так и будет продолжать в том же духе.
Но есть два исключения.
Первое — если второй супруг сможет доказать в суде свои права на квартиру, её придётся делить. Например, по договору заёмщиком являлся один из супругов, а платежи по ипотеке вносил и второй, что подтверждают квитанции или, скажем, выписки из интернет-банкинга.
Второе — ипотека была оформлена в период, когда участники гражданского брака жили вместе, и второй супруг выступал созаёмщиком. Банки такой вариант допускают.
В обоих случаях придётся делить и саму квартиру, и остаток обязательств.
Ипотека взята до брака
Распространённая ситуация — одинокий человек решает квартирный вопрос с помощью ипотеки, затем женится или выходит замуж и живёт в официальном браке, продолжая выплачивать ипотечный долг. При разводе он остаётся собственником жилья и заёмщиком по кредитному договору.
Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).
Ипотека оформлена в браке
Даже если собственником жилья и заёмщиком по ипотечному кредиту выступает один из супругов, права на эту недвижимость имеет и второй. Ведь в этом случае квартира считается совместно нажитым в браке имуществом и подлежит разделу между мужем и женой поровну.
Исключение — если один из супругов использовал при покупке жилья, например, в качестве первого взноса или досрочного платежа по кредиту средства, что накопил до брака, получил в наследство или в подарок, и смог это доказать. В таком случае его доля в ипотечной квартире увеличивается пропорционально удельному весу сделанных им вложений.
Например, семья купила в ипотеку трёхкомнатную квартиру за 3 млн рублей. Затем жене достался в наследство 1 млн рублей, и эти деньги она направила на досрочное погашение кредита. Получается, ей принадлежит 1/3 квартиры. Оставшиеся две трети делятся между супругами поровну, и получается, что муж имеет право на долю 1/3, а жена — на 2/3. Но и платёж по ипотеке распределяется между ними в той же пропорции.
В семье есть несовершеннолетние дети
Если дело доходит до раздела жилья по суду, тот обычно принимает во внимание наличие ребёнка и выделяет долю в совместном жилье семьи больше тому из родителей, с кем остаётся несовершеннолетний. А чем больше детей в семье, тем больше будет и доля. Но и размер платежа по ипотеке тоже.
Другой вариант — не доводить дело до суда и договориться самим. Тогда как родители между собой решат, так и будет.
Распространённый вариант — супруги остаются жить в одной квартире, но делят между собой комнаты. Хотя если квартира однокомнатная, это нереально.
Брачный контракт
Брачный договор (именно такая формулировка содержится в законодательстве, хотя в обиходе более популярен вариант «контракт») снимает множество спорных вопросов при разводе, поскольку имеет приоритет перед законом.
Развод, когда заключён брачный контракт, можно сравнить с увольнением по соглашению сторон в трудовом праве — если трудовые отношения расторгаются по этому основанию, положения соглашения имеют приоритет перед Трудовым кодексом и могут создавать как менее, так и более комфортные условия для увольняемого, чем при прекращении трудовых отношений по букве закона.
Отличие — соглашение сторон при увольнении определяет условия только увольнения. А брачный договор — всю семейную жизнь, а развод — лишь как одну из её возможных составляющих. В этом плане он сопоставим скорее с трудовым договором.
Заключить брачный контракт супруги вправе в любой момент — как до вступления в брак, так и после. Аналогично с ипотекой — закон позволяет заключить договор и до, и после того, как семья возьмёт кредит. Но во втором случае о заключении брачного контракта нужно уведомить банк. Лучше всего — письменно, заказным письмом с уведомлением о вручении и приложением к уведомлению копии договора.

Если супруги заключили брачный договор, это снимает все спорные вопросы: как в нём написано, так и будет
Банки обычно неохотно идут на изменение условий ипотеки в соответствии с положениями брачного договора. Ведь им это, как правило, невыгодно. Но добиться своего можно через суд.
В отдельных случаях банки сами настаивают на заключении будущими ипотечными созаёмщиками брачного контракта по рекомендованной ими форме. Обычно это происходит, когда у одного из супругов есть проблемы с кредитной историей, слишком много незакрытых кредитов или нет официальных доходов.
Самостоятельно составить брачный договор можно с помощью шаблона.
Отказ одного из экс-супругов от платежей по ипотеке
Хотя при разделении ипотечных обязательств с каждым из бывших супругов заключается отдельный ипотечный договор, квартира по-прежнему одна. И если один из супругов перестанет платить и доведёт ситуацию до того, что банк займётся реализацией квартиры как предмета залога, проблемы начнутся и у того из супругов, кто добросовестно вносил платежи.
Лучшим выходом из этой ситуации будет взять всё бремя платежей на себя. А после того, как долг будет погашен, требовать передачи квартиры в свою полную собственность. Закон это позволяет.
Раздел ипотеки по соглашению
Соглашение о разделе ипотечной квартиры открывает супругам, которые разводятся, максимум возможностей для творчества и применимо во всех случаях, когда они способны друг с другом договориться. С последним на практике обычно сложности — отношения супругов и так не мёд, а тут ещё приходится решать крайне болезненный вопрос. Но если всё же получилось найти взаимоприемлемое решение, это снимает все остальные вопросы.
Муж и жена несколько лет выплачивали ипотеку вдвоём. При разводе договорились: продолжают также платить поровну, когда погасят долг, продают квартиру и делят деньги тоже на двоих, а пока в ней остаются жить жена и дети. Все договорённости закрепили в соглашении.
Другой пример — при разводе супруги договорились, что остаток долга по ипотеке выплачивает жена, после погашения кредита квартира переходит в её собственность, а муж в качестве компенсации платежей, которые вносил по кредиту за время, пока жили в браке, забирает автомобиль и гараж, которыми жена всё равно не пользуется. Всё это отразили в соглашении.
Соглашение должно содержать:
- дату и место заключения;
- личные данные супругов: Ф. И. О., адреса, паспортные данные (номер, серия, дата выдачи, наименование выдавшего органа, код подразделения);
- данные свидетельств о браке и, если уже развелись, разводе: номер, серия, дата выдачи, наименование выдавшего органа, номер актовой записи;
- сведения о квартире: адрес, этаж, тип дома, площадь, сколько комнат;
- данные свидетельства о праве собственности или выписки ЕГРН и кадастровых документов на квартиру;
- данные ипотечного договора;
- порядок и способы раздела имущества и имущественных обязательств между сторонами;
- ответственность сторон при нарушении условий соглашения;
- порядок разрешения споров;
- дату подписания;
- подписи сторон — их надо ставить в присутствии нотариуса;
- визу нотариуса.
Заверять соглашение у нотариуса обязательно. Но подготовить соглашение можно самостоятельно, поможет в этом образец.
По возможности желательно показать документ юристу. Его помощь будет стоить в среднем 1–2 тыс. рублей.
Услуги нотариуса обойдутся в 3–4 тыс. рублей. Дополнительно придётся заплатить госпошлину — 0,5% суммарной стоимости имущества, которое упомянуто в соглашении. Поэтому для каждой единицы имущества указывается цена.
Раздел ипотеки в суде
В суд приходится идти во всех случаях, когда договориться супругам не удалось. Суды руководствуются буквой закона, а именно Гражданским и Семейным кодексами РФ и по умолчанию делят нажитое в браке имущество поровну, кроме случаев, когда любому из супругов удаётся доказать, что квартира или её часть не могут считаться нажитыми в браке.
Разделить имущество, включая ипотечное жильё, супруги вправе как до развода, так и после.
Срок исковой давности по делам о разделе имущества составляет три года. Но отсчёт идёт не с даты развода, а с момента, когда любой из супругов узнал, что другой нарушает его имущественные права. Например, пара при разводе договорилась, что жена с детьми остаётся в городской квартире, а муж переезжает в загородный дом. Супруги также владели автомобилем, но при разводе вопрос о нём не поднимали. Спустя время муж вспомнил о машине, и оказалось, что жена её продала, а на вырученные деньги отдохнула на Мальдивах. Мужчина подал в суд, и тот согласился с доводами истца, что срок исковой давности надо отсчитывать с даты, когда он узнал о поступке бывшей жены. Это правило применимо и к тяжбам по разделу ипотеки.
Рассмотрение дел о разделе имущества в судах первой инстанции занимает в среднем два месяца. Если же любая из сторон не согласна с решение суда, вправе его обжаловать в вышестоящий суд, а затем и в Верховный Суд РФ, а значит, процесс затянется ещё дольше. Срок для подачи жалобы в суд более высокой апелляционной инстанции — 1 месяц с момента вынесения судебного решения.
В исковом заявлении надо указать такие данные:
- название и адрес суда;
- Ф. И. О. и адреса истца и ответчика;
- цена иска;
- сведения о вступлении в брак. наличии детей, приобретении квартиры в ипотеку, остатке задолженности по кредиту, попытках разрешить ситуацию в досудебном порядке и другие значимые для суда детали;
- ссылки на положения действующего законодательства РФ, которыми истец мотивирует свои требования;
- исковые требования;
- перечень прилагаемых документов;
- дату;
- подпись истца.
Составить исковое заявление о разделе ипотечной квартиры поможет образец.
К исковому заявлению прилагаются такие документы:
- копии паспорта истца (первый разворот и регистрация), свидетельств о браке и разводе;
- копия свидетельства о регистрации права собственности или выписка ЕГРН на квартиру;
- копия ипотечного договора;
- квитанция об уплате госпошлины;
- любые дополнительные документы, которые, по мнению истца, служат подтверждением фактов, излагаемых им в исковом заявлении.
Образец искового заявления о разделе ипотечной квартиры (фотогалерея)
- В исковом заявление надо изложить все значимые обстоятельства дела
- Исковые требования аргументируются положениями законодательства
- В конце приводится перечень всех прилагаемых документов
Итак, в случае развода возможны три варианта раздела ипотеки: по условиям брачного контракта, если он был заключён; согласно взаимным договорённостям супругов, зафиксированным в соглашении, которое с 2016 года обязательно заверять нотариально; или, если договориться не получилось — по решению суда, который разделит имущество по закону. Шансы договориться есть на всех этапах развода. Но на практике большинству расстающихся пар, к сожалению, приходится разрешать имущественные вопросы в суде.