Как делится ипотека при разводе

Расторжение брака — процедура неприятная уже сама по себе. Дополнительных проблем и негативных эмоций добавляет необходимость разделить между супругами имущество, среди которого недвижимость обычно выступает самым весомым активом. Разделу подлежит и квартира, ипотека по которой ещё не выплачена. Причём делится между супругами не только сама квартира, но и остаток невыплаченной за неё задолженности перед банком. Порядок и способы раздела имущества зависят от нескольких факторов. Разбираемся во всём этом подробно.

Варианты раздела ипотеки

Какой бы ни была причина развода, имущество во владении и пользовании супругов всегда надо делить. В случае с ипотекой надо понимать: имущество супругов — это не только сама квартира, которая была приобретена в ипотеку, но и остаток задолженности перед банком за неё. И эта задолженность так же, как любая другая собственность, должна быть разделена. Варианты деления долга зависят от того, как будет поделена сама квартира.

В бизнесе принято учитывать активы и пассивы. Активы — это то, чем владеет компания: недвижимость, оборудование, транспорт, запасы товара, деньги в сейфе и на счетах и прочее. Пассивы — это её обязательства, в том числе и долги. Например, фирма взяла кредит и на эти деньги купила станок. Станок — это актив. Деньги, которые компания должна банку по кредиту на его покупку — пассив.

С ипотечной недвижимостью, которая принадлежит супругам, так же.

Раздел ипотеки при разводе находится на стыке сразу двух отраслей права — семейного и гражданского. При разделе имущества все вопросы решаются между супругами. А когда дело доходит до ипотеки, появляется третья заинтересованная сторона — банк, перед которым у супругов остались ипотечные обязательства.

Развод — это всегда неприятно, а раздел имущества — одна из самых болезненных его составляющих

Можно выделить такие основные варианты раздела ипотеки:

1. Бывшие супруги после развода остаются собственниками недвижимости с равным или иным соотношением долей. Обязательства по ипотеке распределяются между ними так же, как и доли в квартире: если жильё поделили 50:50, то и платят за него поровну, если 70:30 — остаток долга и обязательный платёж распределяются в тех же пропорциях.
2. Собственником жилья остаётся один из супругов. На нём же висит и ипотечное бремя.
3. Жильё продаётся, ипотека погашается досрочно. Остаток вырученных за квартиру денег, если есть, делится между экс-супругами, как они договорятся сами, предусмотрено брачным контрактом, если он есть, или определит суд.
4. Супруги снимают с себя обязательства по ипотеке, банк продаёт квартиру. Если вырученные от продажи деньги покрывают задолженность или при этом что-то остаётся, этот остаток распределяется между экс-супругами аналогично предыдущему варианту. Если они после продажи квартиры остаются должны банку, а это не редкость — аналогичное распределение, только не денег, а остатка задолженности.

Особенности раздела ипотечной квартиры в разных ситуациях

На возможные варианты раздела как ипотечной недвижимости, так и обязательств перед банком влияют различные житейские ситуации: гражданский брак или официальный, есть ли несовершеннолетние дети, был ли заключён брачный контракт, до брака была куплена квартира или после и другие. Каждый вариант заслуживает отдельного рассмотрения.

Гражданский брак

В отличие от официально зарегистрированных в ЗАГСе семейных отношений, так называемый гражданский брак не влечёт никаких последствий для имущества партнёров. И если кто-то из его участников взял в ипотеку квартиру, после того, как гражданские супруги расстанутся, он остаётся и собственником жилья, и заёмщиком по ипотечному договору и как выплачивал ипотеку, так и будет продолжать в том же духе.

Но есть два исключения.

Первое — если второй супруг сможет доказать в суде свои права на квартиру, её придётся делить. Например, по договору заёмщиком являлся один из супругов, а платежи по ипотеке вносил и второй, что подтверждают квитанции или, скажем, выписки из интернет-банкинга.

Второе — ипотека была оформлена в период, когда участники гражданского брака жили вместе, и второй супруг выступал созаёмщиком. Банки такой вариант допускают.

В обоих случаях придётся делить и саму квартиру, и остаток обязательств.

Случаи, когда гражданский брак оказывался ловушкой для одного из участников, известны ещё с советских времён. Квартиры тогда принадлежали не гражданам, а государству, предприятиям или жилищным кооперативам. Но с остальным имуществом спорные ситуации возникали. Знаю случай, когда двое пожилых людей стали жить вместе, не регистрируя брак. На имя гражданского мужа была открыта сберкнижка, и оба супруга откладывали на неё свободные деньги. Затем мужчина умер, а его родственники отсудили эти накопления у гражданской жены.
Теперь такие ситуации возникают и с недвижимостью. Хотя доказать права на имущество второго участника гражданского брака сложно, но всё же можно.

Ипотека взята до брака

Распространённая ситуация — одинокий человек решает квартирный вопрос с помощью ипотеки, затем женится или выходит замуж и живёт в официальном браке, продолжая выплачивать ипотечный долг. При разводе он остаётся собственником жилья и заёмщиком по кредитному договору.

Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).

Ипотека оформлена в браке

Даже если собственником жилья и заёмщиком по ипотечному кредиту выступает один из супругов, права на эту недвижимость имеет и второй. Ведь в этом случае квартира считается совместно нажитым в браке имуществом и подлежит разделу между мужем и женой поровну.

Исключение — если один из супругов использовал при покупке жилья, например, в качестве первого взноса или досрочного платежа по кредиту средства, что накопил до брака, получил в наследство или в подарок, и смог это доказать. В таком случае его доля в ипотечной квартире увеличивается пропорционально удельному весу сделанных им вложений.

Например, семья купила в ипотеку трёхкомнатную квартиру за 3 млн рублей. Затем жене достался в наследство 1 млн рублей, и эти деньги она направила на досрочное погашение кредита. Получается, ей принадлежит 1/3 квартиры. Оставшиеся две трети делятся между супругами поровну, и получается, что муж имеет право на долю 1/3, а жена — на 2/3. Но и платёж по ипотеке распределяется между ними в той же пропорции.

В семье есть несовершеннолетние дети

Если дело доходит до раздела жилья по суду, тот обычно принимает во внимание наличие ребёнка и выделяет долю в совместном жилье семьи больше тому из родителей, с кем остаётся несовершеннолетний. А чем больше детей в семье, тем больше будет и доля. Но и размер платежа по ипотеке тоже.

Другой вариант — не доводить дело до суда и договориться самим. Тогда как родители между собой решат, так и будет.

Распространённый вариант — супруги остаются жить в одной квартире, но делят между собой комнаты. Хотя если квартира однокомнатная, это нереально.

Брачный контракт

Брачный договор (именно такая формулировка содержится в законодательстве, хотя в обиходе более популярен вариант «контракт») снимает множество спорных вопросов при разводе, поскольку имеет приоритет перед законом.

Развод, когда заключён брачный контракт, можно сравнить с увольнением по соглашению сторон в трудовом праве — если трудовые отношения расторгаются по этому основанию, положения соглашения имеют приоритет перед Трудовым кодексом и могут создавать как менее, так и более комфортные условия для увольняемого, чем при прекращении трудовых отношений по букве закона.
Отличие — соглашение сторон при увольнении определяет условия только увольнения. А брачный договор — всю семейную жизнь, а развод — лишь как одну из её возможных составляющих. В этом плане он сопоставим скорее с трудовым договором.

Заключить брачный контракт супруги вправе в любой момент — как до вступления в брак, так и после. Аналогично с ипотекой — закон позволяет заключить договор и до, и после того, как семья возьмёт кредит. Но во втором случае о заключении брачного контракта нужно уведомить банк. Лучше всего — письменно, заказным письмом с уведомлением о вручении и приложением к уведомлению копии договора.

Если супруги заключили брачный договор, это снимает все спорные вопросы: как в нём написано, так и будет

Банки обычно неохотно идут на изменение условий ипотеки в соответствии с положениями брачного договора. Ведь им это, как правило, невыгодно. Но добиться своего можно через суд.

В отдельных случаях банки сами настаивают на заключении будущими ипотечными созаёмщиками брачного контракта по рекомендованной ими форме. Обычно это происходит, когда у одного из супругов есть проблемы с кредитной историей, слишком много незакрытых кредитов или нет официальных доходов.

Самостоятельно составить брачный договор можно с помощью шаблона.

Отказ одного из экс-супругов от платежей по ипотеке

Хотя при разделении ипотечных обязательств с каждым из бывших супругов заключается отдельный ипотечный договор, квартира по-прежнему одна. И если один из супругов перестанет платить и доведёт ситуацию до того, что банк займётся реализацией квартиры как предмета залога, проблемы начнутся и у того из супругов, кто добросовестно вносил платежи.

Лучшим выходом из этой ситуации будет взять всё бремя платежей на себя. А после того, как долг будет погашен, требовать передачи квартиры в свою полную собственность. Закон это позволяет.

Несколько лет назад знакомый разводился с женой. Он предложил вариант — ей с сыном остаётся купленная им квартира, платежи по ипотеке за которую он исправно вносил все годы семейной жизни. Но и остаток задолженности по ипотеке экс-супруга должна погашать сама. Бывшая жена была против — хотела, чтобы он продолжал выплачивать ипотеку. Он возразил: с тех пор, как они купили квартиру, та выросла в цене, можно её продать и купить вариант подешевле — в том числе и в пригороде. Ну а если она так не хочет платить, он не будет делать этого тоже и поставит перед банком вопрос о погашении задолженности за счёт реализации квартиры. После этого экс-жене пришлось согласиться на его условия.

Раздел ипотеки по соглашению

Соглашение о разделе ипотечной квартиры открывает супругам, которые разводятся, максимум возможностей для творчества и применимо во всех случаях, когда они способны друг с другом договориться. С последним на практике обычно сложности — отношения супругов и так не мёд, а тут ещё приходится решать крайне болезненный вопрос. Но если всё же получилось найти взаимоприемлемое решение, это снимает все остальные вопросы.

Муж и жена несколько лет выплачивали ипотеку вдвоём. При разводе договорились: продолжают также платить поровну, когда погасят долг, продают квартиру и делят деньги тоже на двоих, а пока в ней остаются жить жена и дети. Все договорённости закрепили в соглашении.

Другой пример — при разводе супруги договорились, что остаток долга по ипотеке выплачивает жена, после погашения кредита квартира переходит в её собственность, а муж в качестве компенсации платежей, которые вносил по кредиту за время, пока жили в браке, забирает автомобиль и гараж, которыми жена всё равно не пользуется. Всё это отразили в соглашении.

Знакомая разводилась с мужем — тот уходил к более молодой женщине. Супруги на словах договорились: в квартире с невыплаченной ипотекой остаются знакомая с дочкой, выплачивать кредит продолжает теперь уже бывший муж. Пока знакомой не посоветовали заключить соглашение о разделе имущества, она боялась, что экс-супруг обманет: ведь уже обманул, связавшись с другой. Соглашение, конечно, не гарантирует, что муж не перестанет платить и банк после этого не изымет жильё, но вопросы у банка в таком случае будут всё-таки не к ней, а к бывшему мужу.

Соглашение должно содержать:

• дату и место заключения;
• личные данные супругов: Ф. И. О., адреса, паспортные данные (номер, серия, дата выдачи, наименование выдавшего органа, код подразделения);
• данные свидетельств о браке и, если уже развелись, разводе: номер, серия, дата выдачи, наименование выдавшего органа, номер актовой записи;
• сведения о квартире: адрес, этаж, тип дома, площадь, сколько комнат;
• данные свидетельства о праве собственности или выписки ЕГРН и кадастровых документов на квартиру;
• данные ипотечного договора;
• порядок и способы раздела имущества и имущественных обязательств между сторонами;
• ответственность сторон при нарушении условий соглашения;
• порядок разрешения споров;
• дату подписания;
• подписи сторон — их надо ставить в присутствии нотариуса;
• визу нотариуса.

Заверять соглашение у нотариуса обязательно. Но подготовить соглашение можно самостоятельно, поможет в этом образец.

По возможности желательно показать документ юристу. Его помощь будет стоить в среднем 1–2 тыс. рублей.

Услуги нотариуса обойдутся в 3–4 тыс. рублей. Дополнительно придётся заплатить госпошлину — 0,5% суммарной стоимости имущества, которое упомянуто в соглашении. Поэтому для каждой единицы имущества указывается цена.

Раздел ипотеки в суде

В суд приходится идти во всех случаях, когда договориться супругам не удалось. Суды руководствуются буквой закона, а именно Гражданским и Семейным кодексами РФ и по умолчанию делят нажитое в браке имущество поровну, кроме случаев, когда любому из супругов удаётся доказать, что квартира или её часть не могут считаться нажитыми в браке.

Разделить имущество, включая ипотечное жильё, супруги вправе как до развода, так и после.

Срок исковой давности по делам о разделе имущества составляет три года. Но отсчёт идёт не с даты развода, а с момента, когда любой из супругов узнал, что другой нарушает его имущественные права. Например, пара при разводе договорилась, что жена с детьми остаётся в городской квартире, а муж переезжает в загородный дом. Супруги также владели автомобилем, но при разводе вопрос о нём не поднимали. Спустя время муж вспомнил о машине, и оказалось, что жена её продала, а на вырученные деньги отдохнула на Мальдивах. Мужчина подал в суд, и тот согласился с доводами истца, что срок исковой давности надо отсчитывать с даты, когда он узнал о поступке бывшей жены. Это правило применимо и к тяжбам по разделу ипотеки.

Рассмотрение дел о разделе имущества в судах первой инстанции занимает в среднем два месяца. Если же любая из сторон не согласна с решение суда, вправе его обжаловать в вышестоящий суд, а затем и в Верховный Суд РФ, а значит, процесс затянется ещё дольше. Срок для подачи жалобы в суд более высокой апелляционной инстанции — 1 месяц с момента вынесения судебного решения.

В исковом заявлении надо указать такие данные:

• название и адрес суда;
• Ф. И. О. и адреса истца и ответчика;
• цена иска;
• сведения о вступлении в брак. наличии детей, приобретении квартиры в ипотеку, остатке задолженности по кредиту, попытках разрешить ситуацию в досудебном порядке и другие значимые для суда детали;
• ссылки на положения действующего законодательства РФ, которыми истец мотивирует свои требования;
• исковые требования;
• перечень прилагаемых документов;
• дату;
• подпись истца.

Составить исковое заявление о разделе ипотечной квартиры поможет образец.

К исковому заявлению прилагаются такие документы:

• копии паспорта истца (первый разворот и регистрация), свидетельств о браке и разводе;
• копия свидетельства о регистрации права собственности или выписка ЕГРН на квартиру;
• копия ипотечного договора;
• квитанция об уплате госпошлины;
• любые дополнительные документы, которые, по мнению истца, служат подтверждением фактов, излагаемых им в исковом заявлении.

Образец искового заявления о разделе ипотечной квартиры (фотогалерея)

Итак, в случае развода возможны три варианта раздела ипотеки: по условиям брачного контракта, если он был заключён; согласно взаимным договорённостям супругов, зафиксированным в соглашении, которое с 2016 года обязательно заверять нотариально; или, если договориться не получилось — по решению суда, который разделит имущество по закону. Шансы договориться есть на всех этапах развода. Но на практике большинству расстающихся пар, к сожалению, приходится разрешать имущественные вопросы в суде.

Виталий Сазонов

Юрист, автор статей на юридическую тематику. Образование: государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный открытый университет».

Документ об образовании.