Развитие рынка недвижимости подтверждается огромным количеством сделок, в том числе купли-продажи, с жилыми и нежилыми объектами. Часто предметом договора купли-продажи является не целая квартира, а её часть. Именно в этом случае особенно важно соблюдать правовой баланс между собственными интересами и правами других собственников отчуждаемой недвижимости.

Право собственности на долю в квартире: что это значит

Вопрос о распоряжении частью квартиры актуален для объектов недвижимости, которые находятся в долевой собственности.

Такая квартира принадлежит одновременно двоим или более людям. Они именуются сособственниками или собственниками долей в квартире. При этом доля каждого из участников определена документами на квартиру. Если размер не указан, доли считают одинаковыми.

Игрушечный домик-мозайка

На практике часто бывает, что квартира принадлежит не одному собственнику, а сразу нескольким в равных или разных долях

Понятие и особенности режима долевой собственности обозначены в Гражданском кодексе РФ.

На практике принадлежность квартиры нескольким людям в определённых долях встречается в ситуациях, когда:

  • жильё приватизируется на нескольких совместно проживающих людей, чаще всего членов одной семьи;
  • квартира разделена между супругами по брачному договору или решению суда;
  • несколько человек наследуют квартиру по закону или завещанию.

Вопрос о долях становится актуальным тогда, когда собственники желают разделить квартиру и обособиться друг от друга.

Фактически раздел может проводиться одним из способов:

  • продажа квартиры и деление денежных средств между собственниками согласно размерам их долей;
  • разделение квартиры в натуре. При таком варианте из одного помещения выделяют несколько. В практике разделить квартиру в натуре удаётся довольно редко;
  • передача квартиры одному из собственников с выплатой другим владельцам стоимости их долей.

Право собственности означает наличие полномочий по владению, использованию и распоряжению своим имуществом. Применительно к праву собственности на долю эти полномочия имеют особенности.

Деление квартиры на доли является условным. В жилом помещении невозможно провести границы в строгом соответствии с размером долей. Даже размер комнаты, в которой проживает один из собственников, в единичных случаях совпадает с размером его доли.

Долевое участие больше относится к стоимости объекта. Поэтому если вести речь об использовании, то получается, все проживающие используют не свои доли, а всю квартиру, но по общему соглашению. То же самое касается владения.

А вот относительно распоряжения несколько иная ситуация. Каждый из собственников может распоряжаться как всей квартирой, так и своей долей. В первом случае имеется важное условие. Решать судьбу всего имущества можно при достижении согласия между всеми собственниками. Например, жильцы могут решить продать всю квартиру, а деньги разделить между собой. Таким образом, каждый получит свою долю.

Что касается реализации прав относительно отдельно взятой доли, то её владелец может свободно ею распоряжаться при соблюдении некоторых условий.

Допускается ли продажа доли без согласия других собственников

Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.

В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.

Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».

На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.

Как продать долю квартиры в 2019 году: пошаговая инструкция

До того как вы предпримете попытку продать свою долю, попробуйте договориться о продаже всей квартиры и делении вырученных средств. При таком варианте за свою долю вы получите больше денег, чем в случае продажи только части квартиры.

кулаки на фоне домиков

Более благоприятным решением является достижение согласия между собственниками квартиры относительно распоряжения всей квартирой

Процедура продажи сделки требует соблюдения следующего порядка:

  1. Необходимо оповестить остальных участников о планируемой сделке. После информирования продавец должен выждать месяц, прежде чем предлагать сделку посторонним лицам. Тут возможны варианты:
    • другой владелец квартиры выразит намерение выкупить долю;
    • все владельцы откажутся от сделки и письменно уведомят продавца об этом. После этого долю можно предлагать другим покупателям, не дожидаясь истечения месячного срока;
      отказ

      Нотариально удостовернный отказ является бесспорным доказательством воли другого собственника не претендовать на продаваемую долю

    • от других дольщиков не поступит никакой информации об их отношении к сделке. Отсутствие реакции приравнивается к отказу от сделки.
  2. При отказе других дольщиков от приобретения доли можно искать постороннего покупателя. По своему выбору вы можете объявить о продаже через знакомых, газеты и журналы, интернет. Чтобы упростить себе задачу, можно обратиться к профессиональным риелторам. Вы сэкономите время и усилия, но придётся оплатить услуги посредника. Во избежание проблем лучше обращаться в известные компании с хорошей репутацией. При выборе конкретного риелтора осведомитесь о его планах по осуществлению сделки. Наличие у вас основных сведений о порядке сделки поможет вам оценить уровень знаний посредника.
  3. Если планируемое отчуждение доли затрагивает права детей до 18 лет, недееспособных лиц или лиц с ограниченной дееспособностью, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.
  4. Для оформления сделки необходимо заключить договор купли-продажи доли в квартире. Договор можно составить самостоятельно либо обратиться к риелтору или нотариусу. Если вы обратились в агентство недвижимости, вам подготовят весь комплект документов. В таком случае рекомендуем внимательно изучать все документы, предлагаемые вам на подпись.
    Договор купли-продажи доли

    Для самостоятельного составления договора можно использовать этот бланк

  5. Договор потребуется удостоверить у нотариуса. Требование о заверении сделки содержится в статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Обращение к нотариусу потребует от вас оплаты его услуг. За удостоверение договора нужно оплатить полпроцента от стоимости доли. Консультация и помощь в составлении документов оплачиваются отдельно.
    договор с удостоверительной надписью

    Удостоверениие договора осуществляется нотариусом путём нанесения соответствующей надписи с печатью на последней странице договора

  6. Как и любую сделку с недвижимостью, переход права собственности на долю в квартире нужно зарегистрировать. С 01 февраля 2019 года после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан сам направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы. Однако он сделает это только при отсутствии возражений от сторон сделки.
    Если же вы желаете сами заниматься регистрацией, то понадобится оплатить госпошлину, обратиться в Россреестр либо в МФЦ и представить следующие документы:
    • заявление;
    • договор купли-продажи;
    • документы, подтверждающие извещение других собственников о сделке.

Переход прав будет зарегистрирован в течение 1-го дня, если заявление в электронной форме подал нотариус, 3-х дней, если заявление подано через Росреестр, и в течение 5-ти дней, если заявление подано в МФЦ. Регистрация означает внесение новых данных в единый реестр недвижимости (ЕГРН), о чём может быть составлена выписка.

Выписка из ЕГРН

Документом, подтверждающим права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН

Как правило, меры по регистрации изменения прав берёт на себя покупатель. Продавец лишь в случае заинтересованности может проконтролировать этот этап, чтобы убедиться в выполнении всех требований.

После сделки у продавца в некоторых случаях возникает обязанность оплатить налог с вырученной суммы. Необходимость уплаты налога зависит от срока владения долей и способа получения имущества.

Так, если вы владели долей более 5 лет, налог платить не нужно. Для имущества, полученного до 2016 года, правило об освобождении от налога действует при владении хотя бы в течение 3 лет и больше. Этот же трёхлетний срок применяется и к имуществу, которое было подарено, приватизировано, наследовано или поступило по договору ренты после 2016 года.

Получается, что если вы в 2019 году продаёте долю, которую приобрели на возмездной основе после 1 января 2016 года, налог придётся заплатить.

Налог составляет 13% с суммы продажи. Однако Налоговый кодекс предусматривает возможность использования налоговых вычетов для уменьшения суммы платежа:

  • вырученная от продажи сумма уменьшается на 1 млн рублей. Если доля стоит меньше, то и платить ничего не нужно;
  • от стоимости сделки вычитается сумма затрат на приобретение доли. Вы не должны платить налог, если продаёте долю по стоимости такой же или меньше той, за которую сами её купили. Если же вы «в плюсе», то налогом облагается разница между стоимостью сделок.

Собственник доли сам решает, какой способ использовать для уменьшения суммы платежа.

Видео: кратко о нюансах продажи доли в квартире

Как правильно уведомить других собственников о продаже доли квартиры

Условие о праве преимущественной покупки влечёт для продавца определённые обязанности для признания сделки законной. Желающий продать долю должен предложить её сначала остальным владельцам. Если же они откажутся от предложения, тогда с чистой совестью можно искать покупателя среди неограниченного круга лиц.

Гражданский кодекс подробно останавливается на требованиях к действиям продавца доли по предупреждению иных собственников.

Информировать остальных сособственников о планируемой сделке продавец должен путём направления им письменного уведомления. Соблюдение этого требования является гарантией соблюдения требований законодательства.

Однако на практике далеко не всем продавцам очевидно, как именно можно выполнить это условие. Для этого нужно следовать предлагаемому алгоритму.

  1. Для начала необходимо грамотно составить само уведомление. Оно может быть исполнено в произвольной форме. Главное, чтоб в документе была информация о:
    • намерении собственника продать свою долю;
    • стоимости доли;
    • других принципиальных условиях продажи. Такими условиями могут быть правила оплаты по договору, различные обременения и прочее.
  2. Закон требует от продавца известить остальных собственников. Сделать это можно двумя способами:
    • самостоятельно отправить документ по почте;
    • обратиться к нотариусу. В этом случае нотариус составит извещение и передаст его заинтересованным. Такие полномочия предоставлены нотариусу статьёй 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утверждённых ВС РФ 11.02.1993 N 4462–1.
уведомление о продажи доли

Уведомление может быть составлено в произвольной форме и содержать текст, предлагаемый в образце

По общему правилу отправлять уведомление нужно по адресу регистрации сособственников. В отдельных случаях уведомления отправляют:

  • по адресу, указанному самим сособственником;
  • представителю другого собственника при его наличии;
  • по адресу, указанному в ЕГР (если сособственник является индивидуальным предпринимателем);
  • по адресу, где зарегистрирована квартира. Такой способ подойдёт, если нет никаких сведений о месте нахождения участника долевой собственности.

Чаще всего сложности встречаются как раз на этом этапе по причине того, что остальные дольщики, выступающие против сделки, уклоняются от получения информации.

Некоторые юристы высказывают мнение о том, что продавцу достаточно доказать факт направления информации, а ознакомление с ней — вне его зоны ответственности. Однако граждане часто сообщают о трудностях, возникающих при удостоверении сделки. Некоторые должностные лица полагают, что требование об извещении предполагает донесение информации до получателя, а на это должен указывать факт принятия уведомления. При таком подходе остальным сособственникам не составит труда помешать сделке. Уклоняясь от получения извещения, они не позволяют продавцу выполнить условия об обязательном извещении остальных владельцев квартиры.

Чтобы устранить подобные разночтения, обратимся к методическим рекомендациям, утверждённым решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол № 03/16 от 28.03.2016).

Как следует из документа, ответственность за получение и ознакомление с информацией лежит на адресате. Продавцу достаточно отправить извещение по адресу, определённому по вышеизложенному правилу, и получить соответствующее подтверждение об отправке. То есть нахождение адресата по другому адресу, выезд за границу и другие обстоятельства не снимают с него ответственность за получение корреспонденции. И только когда нет никаких сведений о проживании или нахождении сособственника по адресу, куда было направлено уведомление, оно считается недоставленным. В таком случае почтовое отправление возвращается с соответствующей отметкой.

Для подтверждения извещения остальных дольщиков вам понадобится:

  • при обращении к нотариусу — свидетельство об извещении владельцев квартиры;
  • при самостоятельной отправке документа — копия телеграммы. При отправке уведомления заказным письмом на руках у вас будет лишь квитанция, подтверждающая только факт отправки. Из этого нотариус не увидит, какая именно информация была направлена.

Приоритет сособственников перед другими лицами действует в течение месяца после получения сообщения о продаже. После истечения этого срока они также могут участвовать в сделке, но наравне с любыми другими лицами.

Последствия несоблюдения права преимущественной покупки доли

В интернете ведётся бурное обсуждение сложностей, связанных с извещением о сделке других участников собственности. Как уже упоминалось, в некоторых инстанциях в качестве подтверждения извещения засчитывают исключительно факт личного ознакомления других собственников с предложением выкупить долю.

По нашему мнению, рассматриваемому требованию уделяется необоснованно много внимания. Существует ошибочное мнение о том, что при несоблюдении этого условия сделка будет считаться недействительной.

На самом же деле игнорирование этого условия чревато лишь тем, что это даёт право другим собственникам требовать перехода к ним статуса покупателя. Получается, что для продавца это не влечёт особых негативных последствий, кроме процессуальных хлопот.

А вот первоначальный покупатель оказывается в неприятной ситуации. Ведь сделка им уже совершена, он полагает себя законным владельцем недвижимости. Надо отметить, что пострадает он только в случае, если другой участник собственности на жильё заявит о нарушении его прав и намерении стать покупателем в течение 3 месяцев после того, как ему стало известно о нарушении.

Другие варианты отчуждения доли: порядок оформления и особенности

Если вы решитесь отказаться от собственности на долю любыми способами, а соблюсти все условия сделки купли-продажи представляется проблематичным, можно рассмотреть иные варианты передачи прав на недвижимость.

Долей в квартире вы можете распорядиться таким образом:

  • обменять;
  • подарить;
  • предложить в качестве залога по договору займа;
  • передать по наследству.

Долю в квартире можно обменять на другое жильё или любое иное имущество. К договору мены применяется те же правила, что и в случае продажи.

Особенностью других сделок является отсутствие условия об их согласовании с соседями.

В этом усматривается определённый парадокс. Юридически эти сделки отличны от договора купли-продажи, хоть и влекут одинаковые последствия для других собственников: часть квартира переходит в собственность другому лицу. Но в случае с продажей другой собственник имеет шанс выкупить долю, а в остальных у него таких шансов нет. Ведь для того чтобы подарить или оставить долю в залог, собственнику доли не нужно информировать о своих намерениях других участников.

Дарение

Часто продажу доли маскируют договором дарения. Стороны в документе предусматривают безвозмездную передачу недвижимости, а устно договариваются об оплате. Однако если вы планируете продать свою часть жилья, считаем нужным предупредить о том, что в случае оформления договора дарения сделка может быть признана притворной, а из этого следует её недействительность. Кроме того, всегда остаётся риск невыполнения другой стороной принятых на себя устных обещаний об оплате.

Мужчина с договором, на которого направлены пистолеты

Если «покупатель» не исполнит свои устные обязательства по передаче денег, даже через суд доказать неисполнение им договора будет весьма проблематично

При планировании сделки нужно учитывать и налоговые обязательства. В случае продажи налог должен платить продавец, а в случае дарения — тот, кому вы «дарите» недвижимость.

Залог

Предоставление квартиры в качестве залога по договору займа позволяет передать недвижимость другому лицу на возмездной основе.

Схема сделки действует следующим образом. После того как согласована стоимость сделки, покупатель доли даёт в долг продавцу деньги в размере стоимости доли. В качестве гарантии возврата стороны предусматривают условие о залоге, в качестве которого выступает доля в квартире.

Отныне продавец доли выступает заёмщиком и залогодателем, а покупатель доли — займодавцем (кредитором) и залогодержателем. Далее, продавец доли, то есть заёмщик, не отдаёт долг в указанный договором срок, в результате чего права собственности на долю переходят кредитору.

Эта схема требует заключения двух договоров:

  • договора займа. К документу рекомендуем приложить расписку или акт передачи денежных средств;
  • договор о залоге. Согласно требованиям статей 339 и 339.1 ГК договор залога нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре;

Условия обоих договоров должны быть взаимосвязаны (в тексте важно указать на связь документов). Положения о сроке и размере обязательств должны совпадать.

В договоре займа следует указать на то, что деньги передаются в долг без взимания процентов. Иначе займодавец может впоследствии потребовать уплаты процентов.

По общему правилу кредитор может воспользоваться своим правом обратить взыскание на предмет залога по решению суда, если стороны не решат иначе. Поэтому сторонам в договоре о залоге важно указать, что заложенная недвижимость переходит займодавцу в определённый срок после истечения срока возврата долга без обращения в суд.

Такое положение можно включить при условии, что передаваемая доля не является единственной жилой недвижимостью залогодателя, по факту являющегося продавцом. Нельзя забывать также о согласовании залога, если это затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Рассматриваемая схема предусматривает вполне законный переход прав собственности и передачу денег. Однако такой способ сложнее простого договора купли-продажи в плане оформления и прописывания условий сделки.

Помните о том, что использование договора займа не поможет собственнику избежать уплаты налога.

Договор залога

В договоре залога необходимо чётко определить закладываемое имущество и условия перехода права собственности на него

Наследование

Говоря о правах собственности на долю, нужно упомянуть о таком способе распоряжения имуществом как передача по наследству путём составления завещания, отражающего волеизъявление собственника по передаче прав на имущество после его смерти указанному им лицу.

В отличие от всех предыдущих способов передать долю в квартире право собственности у наследника возникнет только в будущем, после смерти наследодателя. Нужно иметь в виду, что если в завещании с учётом всего имущества наследодателя игнорируются дети до 18 лет или нетрудоспособные дети, муж или жена и иждивенцы, то они, пользуясь правом на обязательную часть в наследстве, получат не менее половины от того, что им полагалось бы при наследовании по закону.

Следуя изложенным рекомендациям, собственник может самостоятельно продать долю в квартире. Несогласие других собственников с продажей части квартиры не является препятствием для реализации сделки. Достаточно выполнить условия о направлении им соответствующего извещения. Для придания сделке юридической силы, договор купли-продажи следует заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре. Переход прав на недвижимость действителен после государственной регистрации.